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　　今年以来，上海多个售后公房小区遭遇物业管家“辞职”。上海翔实物业公司因“收支严重失衡，公司难以为继”，撤出浦东新区已有10年房龄的上南花苑西苑小区，小区一度处于物业管理“真空”；上海旺都物业公司透露，在结束3个老式小区物业服务以后，今年计划再退出两个小区，原因也是因为亏损；车站新村小区物业主动撤离，接手仅一个月的另一家物业公司又很快离开……

　　一方面，是小区业主对提高物业管理水平的呼声日高；另一方面，不少物业管理公司正面临着入不敷出的尴尬处境，纷纷撤出亏损小区，使小区物业管理面临青黄不接。这对矛盾究竟如何才能调和？

　　首当其冲老小区

　　物业公司的收入来源，主要是小区居民缴纳的物业管理费。上海按照物业类型的不同，采用不同的收费方式。售后公房政府定价；商品住宅采取政府指导价，按不同服务项目服务内容多少、服务要求高低和设施设备情况不同，从低到高分为五级，每一级都有对应的上限收费标准；非居住物业试行市场协议价……据物业公司反映，如今最令物业公司们感到经营压力的，是售后公房小区和早期建造的老小区。

　　目前，上海售后公房的管理费、保洁费、保安费等收费标准，执行的仍是1996年《关于调整公有住房售后管理费和房屋修缮人工费等收费标准的通知》等的规定。多层住宅每户每月的物业管理费为4.5元至7.5元，高层住宅每户每月5元至10元。另外每户每月收取保安服务费3元至6元，保洁服务费3元至6元。

　　比起这个12年来未变的收费标准，近年来物业公司的运营成本却在不断上升。从1997年至今，我国物价消费指数平均以3.5%的比例上涨，与居民生活密切相关的水、电、煤等公用事业收费，也已形成周期性调整态势，消费指数的增长加大了物业管理企业的管理成本；作为一个劳动密集型行业，物业管理企业的人力成本在总支出中的平均比例为60%，不断调高的最低工资标准和社保缴费基数，也导致物业管理企业的劳动用工成本呈现急剧上升之势。根据有关方面对上海11个区180个售后公房小区的抽样调研，由于今年4月1日起，上海市最低工资标准从840元调整到960元，平均一个小区的年工资支出将增加43656元，相当于少收一个月的管理费。

　　收入不见增加，成本却日益上涨，于是一些物业公司“另想歪招”，违规侵占小区内广告、停车费等收入，违规使用维修资金，有的则疲于应付员工不停跳槽流动的现象，根本无暇顾及提高物业管理水平；而每况愈下的服务，又增加了业主的不满，不少业主以服务不到位、管理措施跟不上为由，拒付管理费。据了解，一般公有售后住房的管理费平均收缴率仅为70%，物业管理费低收缴率，也严重影响了企业的生存和发展……就这样，物业公司逐渐走入一个怪圈，收费越低、服务越差；服务越差，越收不到管理费用，影响了整个物业管理行业的水平提升。在全市服务型行业行风评比中，物业管理始终低位徘徊。

　　先行先试寻突破

　　成本与利润“剪刀差”日益放大，物业公司要求上涨物业管理费的呼声日高。然而，这种呼声能否得到物业管理费的缴纳方———居民们认可？没有全面深入的调查和进一步的听证，恐怕谁也不敢妄下结论。

　　如今，承担上海售后公房小区物业管理的，大多还是由原先各区房管所转制而来的物业公司。面对一些售后公房出现的亏损局面，这些公司多数还是通过用商品房小区的盈利部分贴补售后公房等方式，继续维持着售后公房的管理，除非找到愿意接手的“下家”，一般还没有采取“撒手而去”的方式。但是，如此硬撑总不是长久之计。

　　对此，浦东新区作出了一项探索。该区于今年年初起，在沪东地区先行试点，通过政府补贴形式缓解物业公司的资金难题，沪东地区18个物业服务企业拿到了30万元的补贴资金，31个物业老小区获得了一定资金保障。在此基础上，浦东新区宣布，争取6月份开始在全区其他610个小区全面实行物业服务基本达标补贴，浦东新区还对补贴小区设置了条件，必须在达到规定的基本服务标准的前提下，领取由政府买单的每月每平方米建筑面积最高0.2元的补贴，以此激励物业公司提高旧小区物业管理水平。

　　也有物业管理公司开始尝试与业主协商，提高收费。位于龙华地区的龙呈家园是1999年由上房实业公司建造的多层商品房小区，总建筑面积不足4万平方米，业主不足300户。原来的物业费每月每平方米建筑面积0.57元，负责物业管理的宏祥物业公司与业委会多次磋商，在居委党支部的参与协调下，通过大量细致的工作，最终通过了住宅物业费每月每平方米建筑面积提高0.2元的方案。

　　这些先行先试的措施在一定程度上缓解了物业公司的资金压力，可是仍属杯水车薪，只能解一时之渴。因为政府补贴需要讲求分配的公平性，不可能对所有物业公司都采取普惠措施；与业主协商提高物业管理费用，也较难得到全部业主的理解和支持，还得不到政策的保障，很难从根本上解决问题。

　　分等收费需完善

　　物业管理涉及千家万户，关乎民生和社区稳定，在社区管理中的地位和作用已毋庸置疑。市物业管理行业协会会长蔡兴发认为，调和因物业收费问题带来的矛盾，需要在考虑社会利益的同时，也充分重视企业利益，利用经济利益驱动的杠杆作用，扶持物业管理企业的发展。

　　他认为，有关部门应加快建立和完善市场化的物业管理服务收费机制，建立“以质论价、质价相符、合同约定”的服务收费体系。在深化分等定级收费的基础上，推行由政府指导价向市场调节价转化，并且逐步建立物业管理费与物价消费指数增减的联动机制。在目前条件下，要在政策上保障物业收费协商定价机制，允许根据居民的服务需求，供求双方协商确定收费标准，从而增加政策的弹性，发挥社会、市场的调节作用。同时，还可以按照《物权法》的要求，根据不同物业状况，实践物业管理模式的多样化。除了推行商品化小区实施物业管理外，对公房、售后公房以及系统房小区，实施不同形式的管理模式。如可以委托其他管理人；对部分老、旧小区，实施业主自治管理，形成自给廉价的服务体系，纳入政府应急托管体系等。

　　还有业内人士建议，在推进售后公房物业管理市场化进程中，应实行逐步调整收费标准与不断完善家庭住房保障体系的双轨制。即在有计划、有步骤提高收费标准、实施售后公房物业分等收费的同时，对月收入低于本市城镇居民最低生活保障标准、且符合特困条件的家庭，减免其部分物业费，或由政府有关部门按月对其发放适当的物业补贴，或由政府或相关部门直接拨款给物业服务企业用于支付特定人员物业费。

　　当然，对于物业管理企业来讲，也更应根据“量入为出”的管理费缴交和使用原则，进一步提高管理效率，尽力提升服务质量，以求达到收费与服务水平相一致。尤其应当防止物业公司将“成本上升”当作“不作为”的托词。只有当业主真正感受到物业管理水平的提高时，“优质优价、质价相符”的消费理念，才能被广为接受。 （张奕）