尽管各大银行有关房贷新政的执行细则尚未尘埃落定,新政对广州二手楼市的影响却已浮现。来自中介公司的信息称,由于买卖双方对市场的预期发生转变,沉寂多时的观望气氛又在近日抬头,导致10月份的二手交易量减少。二手楼市新一轮的博弈正在展开。
套均贷款比未超“红线”
据满堂红亿达按揭统计数据,从2006年下半年到2007年第三季度,广州二手楼的套均贷款成数一直保持在5.9成,并未超过新政“红线”,不过同期套均年限却从12.8年增长到14年,这表明一路走高的楼价使置业者对贷款依赖度增高。特别是今年第三季度套均贷款成数在6.5成以上的比例达49.3%,这一比例与过去相比略有增加。
满堂红研究部高级主任肖文晓认为,对新政要从两方面看:一方面,不宜将新政作用夸大,因新政并没有得到相关数据的有力支撑,而且最终的执行恐怕还有些折扣;另外,又不能低估新政的意义,特别在美国次按;木疽约按娲壬舷薜南拗葡,银行已收紧房贷审批,而楼市还加息、物业税等利空传闻,本次新政很有可能成为楼市告别价格快速上涨阶段的转折点。不过,调控的目的是“求稳”而非“求降”,只要经济发展形势良好,楼价大跌的可能性不大。
业主希望“落袋为安”
据了解,与过往买方近乎一厢情愿的观望情绪不同,本次新政让以往高姿态的卖方也蠢蠢欲动,一些卖家有抛盘套现获利的打算。据满堂红滨江东分店负责人潘小利介绍,最近市场上的放盘量增多,主要就是因为新政让不少业主(包括炒家)有“落袋为安”的打算。这些业主并不是认为楼价可能下降,而是觉得楼价已经涨到一定高位,短期内难再有大的空间,不如把已经不菲的获利套现另作他用。据悉,现在虽然还有个别业主用加价的方式刺探市场反应,但其价钱并非是不可商量的。总的来说,放盘价比之前要贴近市场实际行情,而且“各付各税”的情况在增多。
不过,敏感时期业主的让步反而让之前一路追涨的买家心理有了迟疑,“看看再说”成了不少本来有意近期入市的新买家的心态。一些买家更是对新政寄以厚望,期望高居不下的楼价能有些转机。而上半年一度非;钤镜耐蹲收呙亲罱丫飨约跎倭顺鍪执问,持币观望的态度成为主流。相关中介人士反映,现在主要以自住性质的老客户为主,他们对市场的政策消化能力比较强,不会因此放弃自己的买楼计划。
市场盘整期 正是入市好时机
每逢新政出台,房地产市场上就必然会陷入观望期。以二手市场为例,据市房管局数据,2005年4月“国八条”出台,同年5月,全市成交达到了68.69万平方米的全年高峰,而紧接6月,市场进入“观望期”,成交迅速跌至40.65万平方米,降幅达40.8%。而成交价也从5月的4698元/m2下跌到4471元/m2,降幅为4.8%。2006年5月“国六条”出台,6月成交量比5月下降了15.3%。
由此可见,每次新政出台时都会出现观望期,这是买家心态在市场上的正常反应。中原地产有关人士指出,同样是房管局数据,2005年11月,仅半年时间,全市二手成交量迅速恢复到63.33万平方米高位,升幅达55%,楼价更比5月份上升5%。而2006年12月成交量价分别为66.87万平方米和6365元/m2,比半年前分别上升了24%和10%。种种迹象表明,市场在消化掉利空消息之后,成交量和价格还将有望在年底回升。
中原地产研究部了解到,除买家观望外,不少区域出现盘源增多、业主反价减少等与以往不同的现象。许多业主由于受到“楼市拐点说”的影响,急于放盘。而一些新入市的买家仍不为所动,但对于关注着二手市场动态的买家来说,目前反而是进货的好时机。据有关销售人士介绍,近期成交的买家认为目前楼市成交量虽然有所回落,但属于正常的高位盘整,趁着二手市场货源充足、业主心态软化时,正好进货。中原地产预计此次观望期也不会很久,大约会持续两三个月。(记者 龙蕾 陈白帆)