嘉宾：王磊 上海美联物业交易管理部高级经理
与前两年相比，今年房地产宏观调控政策主要体现在细节落实方面，这意味着政府强势高压的态度已出现了较大程度的缓和。与之相适应的是，市场对于短期楼市的预期开始产生转变，上海二手房市场的回暖趋势表现尤为明显，房东惜售“跳价”现象频频发生。在这种卖方心态背后，究竟意味着怎样的市场态势？二手房市场的“热度”将延续到什么时候？本周上证第一演播室请来业内人士为网友进行解答。
市场回暖引发“跳价”现象
主持人：近几个月来上海二手房市场持续上涨，甚至频频出现房东“跳价”现象，这反映了怎样的市场趋势？
王磊：今年以来，全国范围的房地产价格都有不同程度的上涨。上海二手房市场随着需求量的增大，同样表现出火热趋势。其中，近期市场表现最多的就是房东“跳价”现象。我想这是由目前房地产市场趋暖、房东心理预期产生变化引起的。以数据为例，6月中房上海住宅指数为1375点，较5月上升35点，同比增幅则达6.6%。 60%的公寓楼盘在6月份出现价格上涨，平均涨幅达4.5%。加之去年宏观调控产生的积压需求和股市创富产生的需求一同得到释放，导致目前市场在供求关系上表现为供不应求的状况。
房东不断返价涨价，是因为房东的心里预期产生变化，关键在于是否有买家愿意跟进，促进交易量的上升。就美联物业各个门店最近反映，还是有很多买家愿意接受返价后的价格。应该说 ，房东“跳价”比价格保持不变成交起来要迅速，因为中介可以利用其作为促进成交的因素。
交易环节征税影响不大
主持人：作为调控利器的税收政策之前也出台了不少，但为什么市场依然表现上扬？个人土地增值税也即将于7月15日开征，这则政策的出台会对二手房市场有进一步影响吗？
王磊：我想引用一段话来解释一下，即建设部政策研究中心主任陈淮日前在某论坛上表示，对房价的调控目标，政策说得非常清楚：其目的在于稳定房价和抑制房价过快上涨。但“稳定”和“抑制过快上涨”的直接结果并非就一定是“降价”。房价上涨是伴随着国民生产总值、生产品和原材料价格等因素而变化的。同时，房价涨跌还涉及平均房价与个别房价的问题。所以，不能把楼市的上涨作为衡量宏观调控效果的唯一参考标准。
我认为，土地增值税的征收对市场来说有一定影响，但是影响不大。分析上海个人开征土地增值税征收这项政策的基本内容后可以看出，它虽然指向房屋转让的所有盈利者，但数额较小，一般核定征收仅为成交价格的千分之五。因此，从短期看，它可以促进提前成交，从长期看，它只是会降低房产转让的收益率。
开征土地增值税后，房东将此部分成本转嫁给买家是一个必然的过程。所以，目前很多买家基于此心理提前出手，很多房东也抓住此时买家的心态进行“跳价”，因此房价是会上涨的。但以往的政策实施经验告诉我们，增加交易成本肯定会增加交易价格，房地产产品与那些诸如股票之类的有价证券不同，房地产在持有时会产生附加价值，比如将房屋出租，可以收取租金。所以，割肉在房地产市场并不常见，除非房东的资金链断裂，比如利用贷款购买的房屋的还贷款项不及租金收入等问题。
政策效应影响未来态势
主持人：上半年的上海二手房市场表现为“价量齐升”态势，这种旺势会不会在下半年得以持续？未来市场会有怎样的发展趋势？
王磊：今年上半年上海二手房市场的确表现挺热。总体来说，下半年依然会延续上半年的发展态势，但是火爆的场面应该比较难出现。就年内的走势而言，我觉得可以分为3个阶段，第一个阶段是7·15开征个人土地增值税前后的1个月时间，由于土地增值税的政策效应，成交量还会不断放大，成交价格也会有所上升。第二个阶段是8月份，政策刚过，市场预期回归理性，应该会有一个月的短期交易量下降。之后是9月份直到年末，由于真实需求的客观存在，成交量和成交价格还会处于上升趋势。
另外，关于未来房地产市场发展趋势，我个人认为房产泡沫多少以及是否会破灭取决于多方面的因素。我们过去谈论起房地产市场往往太过区域化、片面化。这个问题要和我国整体国民经济的运营情况相联系，再深一层，人口因素、资源因素、政策导向因素都会有所影响。(活动策划：柯鹏 唐文祺 主持人：唐文祺 整理：唐文祺 倪珊珊)
