当记者询问地产界人士,如何看待深圳目前房价时,得到的回答都是“看不懂”。深圳作为中国最特殊的城市,毗邻香港,一城两界,移民为主,游资旺盛……其高企楼价之下交织着太多错综复杂的因素。
然而,对焦虑的购房者来说,却有太多问题需要答案,其中四个争论极为激烈的问题,或许决定着深圳楼市何去何从。
深圳房价是否高得离谱?
“每个月七、八千元的收入,一直以为自己是白领呢,想不到还供不起一套两居室!敝苄〗阍谝患疑鲜泄咀霾莆,面对关内已经涨到近15000元的房价,已经没了底气。能看上眼的房子,基本都在百万以上,即使凑足首付,每月6000元的还款压力让她举步维艰。像周小姐这样算得上优秀的年轻人,在深圳是个很大群体,但现在想要在深圳买房已成为奢望,就算父母的积蓄贴补进来也于事无补。
另一能证明深圳房价过高的依据,是深圳极不协调的租售比。一套价值近七十多万的房子,月租金不过2200-2500元,租售比高达300以上,也就是说,即使在不考虑资金的时间成本和支付利息的情况下,通过出租的方式,至少也要25年以上才能收回房产投资,年投资回报率不足4%,比支付给银行贷款利息还要低。
然而,工资收入买不起房、计算投资也不划算,似乎又不能说明楼价完全离谱,因为市场上的房子基本供不应求。有相当一部分深圳人又认为,深圳楼价只能说最近涨得太快,但支撑高楼价也有理性因素。
深圳市领导曾对房价上涨作出过解释,认为深圳处于发达地区,消费层次比较高,基础设施环境比较好、居住环境比较好;深圳毗邻香港,两地交通十分便利;随着深圳的产业结构和城市布局调整,特区内土地、房产难免呈现“物以稀为贵”的特征。世联地产董事长陈劲松则认为,深圳市场经济土壤所培育的企业群和企业家群,构成了城市竞争力提升的主要方面,或许,也是支撑房价高企的重要因素。
深港融合会导致房价接轨吗?
毗邻香港的地缘优势是深圳相比其他城市独具的特点。当前深港融合正以前所未有的速度推进,两地提出了共建国际化大都市的构想。西部通道开通后,从深圳蛇口到香港新机场不过40分钟的车程。未来深圳中心区之下还可能建成国内首座大型地下火车站,成为接通香港和深圳城市轨道系统的综合换乘枢纽,承载深圳、香港和广州三城市间的大量城市间高频、高端商务客流。
照此趋势,深圳的房价是否会向寸土寸金的香港看齐?如是,对深圳无房待购者是“灾难”,对拥有房产者则是天大利好。
看多者认为,交通的便利拉近了深港距离。同香港相比,深圳具有社区化的住宅环境及价格优势,会吸引港人置业。只要两地在价格上存在洼地,深圳的房价就会上涨,随着时间推移将填平价格洼地。今年在福田新口岸边上推出的新楼盘金地名津,据售楼员介绍,港人置业的比例在30%左右。港人置业深圳,带来资金的同时,也必将增加了深圳人购房等诸项生活的成本。
看空者则认为,深港地位不具有可比性,房价接轨无异于痴人说梦。香港的人均GDP已高达2.7万美元,而深圳的人均GDP才8600美元,巨大的收入差距不可能实现深港房子同价?銮,香港的房子具有鲜明的结构供给特点,既有半山中价格令人咋舌的豪宅,也有普通的民宅,还有政府提供的廉租房,价格体系完全不同于深圳仅有的一个商品房的主体价格,两者根本无法比较。
深圳社科院城市营运中心主任高海燕认为,深港一体化并不意味着深圳房价要向香港靠拢,一体化带来的是深圳居住理念、生活习惯向国际化靠拢,置业者在选择居所的时候更加理性。
是否炒家横行?
房价大涨之下,不和谐的行为就显得格外扎眼。不良开发商捂盘囤房、中介公司“坐庄”、代理人吃差价、房产投资等行为成了众矢之的,并被指责为房价上涨的“元凶”。深圳市也出台政策,开始对这些行为施以重拳。
对于媒体批评深圳房价上涨的背后是“中介联手开发商炒房”,又有深圳地产界资深人认为是“以偏概全,一叶障目”,夸大了中介的负面作用。一些房产投资客更是不愿承担骂名,高呼“国内投资渠道狭窄,股票投资风险大,我买房子做投资何错之有?”
无论如何,深圳购房者中确实有大量非急需自住者!渡钲诶镀な椋褐泄钲诜⒄贡ǜ(2007)》显示,领到产权证后半年内就转手的住房占住房总套数的30.31%,得到产权证后3年及3年以上转手的住房占住房总套数的28.11%。有统计数据显示,深圳住房的转手速度很快。坊间流传的比例更为惊人,宣称深圳有高达70%的房子用于投资用途,而非居住目的。
深圳房地产由单纯的居住功能,越来越多的转向投资功能。投资无错,但如果违反了市场经济诚信的原则,则就要另当别论了。部分开发商和中介违规行为干扰了房地产交易的正常秩序,损害市场的良性健康发展,必须受到严惩。
保障性住房能平抑房价?
今年深圳市政府拟推6000套保障性住房,加快廉租房建设,解决低收入家庭的住房困难。根据最新的消息,年内可用于出售和租赁的6000套政策性住房目前已有3991套得到落实。而在今年深圳的政府工作报告中,提出了一共要“新增政策性住房用地60万平方米,开工、在建2.5万套经济适用房和公共租赁房”。
深圳开始学习邻居香港的“公屋”经验。据专家介绍,香港的公屋有70余万套,解决了30%的香港人的居住问题,对于社会稳定,满足不同阶层的人群住房需求发挥了重要的作用。而深圳的微利房供给数量少,早期的微利房还多是提供给公务员和国企员工,低收入者除了租住“城中村”,就是购买商品房。如此一来,无论富有者,还是贫困者,都要依靠商品房解决住房问题,房价焉能不涨。多数人认为,增加供给,大量推出面对低收入群体的廉价房,一定可以抑制房价。
但也有人认为,深圳无房者虽多,但富有企业主群体强大,全国各地涌来的投资者和投机者亦多,他们会拉动豪宅和大面积商品房的价格上涨,而深圳长期看可能是高端拉高低端,而非低端拉下高端,深圳房价要下调难度还是很大。
众说纷纭之中,显示出深圳楼市未来的不确定性。但归根结底,城市的发展和居民的富裕程度是支撑楼市健康发展的关键。6月末,深圳万科以“深圳城长,万科成长”为题召开了策略推介会,将企业的成长与深圳的发展紧密联系在一起。其实,楼市的发展又何尝不是如此呢?种种疑惑,相信时间会给出一个明确的答案。(程胜 孟繁龙)