对于30%的高转手率的购买情况分析,王小英告诉记者,通常这种高转手率的行为出现在小户型的买卖上,很多购房者购买小户型时,只支付了比较少的首期款,经过半年、一年时间,房价有所上涨,那么这部分人就会将房屋卖出,再将增值的钱款继续投入到第二套甚至第三套房屋中,以此循环往复
4月以来,深圳日均二手房交易量远超新房数量,这似乎已经接近海外成熟房地产市场以三级市场为主流的情况。但同时深圳社科院研究报告指出,深圳二手房交易的半年转手率超过30%。
据深圳市房地产交易中心统计,进入4月以来,深圳二手房日均交易量超过300套,而新房交易量不足100套。而在去年全年,深圳的二手房交易面积首次超过新房,二手房开始占据市场主流。
二手房交易欣欣向荣
在二手房交易欣欣向荣的同时,深圳社会科学院近日公布的《深圳蓝皮书:中国深圳发展报告(2007)》却指出,深圳登记在册的商品房产权人总数为109.5万人次,从商品房转手时间分析,领到产权证后半年内就转手的住房占住房总套数的30.31%,得到产权证后3年及3年以上转手的住房占住房总套数的28.11%。
二手房交易量增大,并在半年内有如此高的转手率,给予深圳房价充足的上扬空间,深圳房地产市场也似乎进入了海外三级市场唱主角的成熟期。但是这种现象并没有引来业内的乐观分析,更多的焦点还在于这种现象折射的无奈现实。
据深圳市国土资源和房产管理局统计,今年一季度,深圳市商品房竣工面积同比下降15.44%,商品房销售面积同比减少1.62%,但二手房交易量持续上升,一季度同比增加28.95%,二手房交易量已超过新建商品房。
这一现象在今年5月举行的深圳房交会上也得到印证,前来参展的20个楼盘项目有14个属于“形象展示”无房可卖,而另一方面,深圳长河、招商、创辉等中介公司大举进驻房交会,4天参展时间共举办了10场二手房投资置业讲座,可见其火爆程度。
深圳长河地产区域总监王小英告诉《第一财经日报》,今年参加深圳房交会的二手房摊位普遍火爆,很多市民将目光投向二手房,深圳二手房交易量超过一手房,这种趋势是可以想象的!吧唐贩渴可,推出新房数量不足,是因为政府没有多余的土地用于建房,这样一来,压力势必转嫁到三级市场,二手房交易数量增加也由此可见!蓖跣∮⒏嫠呒钦,从这次房交会的现场就可以觉察到二手房交易逐渐增大的趋势。
对于深圳目前二手房交易量大于新房的现象,招商置业策划品牌部研究员廖晖认为,由于深圳的城市地位及其房地产业的领头作用,三级市场成为主流是必然的趋势。从深圳的房地产发展状况而言,一手房过渡到二手房市场大概需要6年时间,而目前这一时间并没有达到饱和,新房一经推出还是遭到市场哄抢!澳壳吧钲诨故遣荒艽锏匠墒旆康夭谐〉乃,但是从2006年开始,二手房交易量就大过新房交易量了,到今年,这种差距正在被拉大!
深圳社科院地产与城市运营研究中心主任高海燕认为,深圳二手房交易量增加是有背景的,一方面深圳新房数量供应有限,其次,深圳房地产发展20多年的房屋存量开始发挥作用。
深圳出现的这种趋势似乎向着海外成熟房地产市场发展,但是,高海燕表示,目前深圳房屋供求严重不平衡,比较之下,并不能说是成熟的表现,只是一种现实状况。国外成熟房地产市场的前提是国民总体上解决了房屋供需平衡问题,这是房地产进入“二手房时代”的基础,而深圳是在全民性住房解决基础不好的情况下出现二手房市场为大,只能是一种无奈的合理现状。
对此,王小英给出了他们去年年底的一组分析数据:深圳目前流动人口大约是1300万,常住人口600万左右,在常住人口中,平均2.7个人构成一个家庭,以家庭为单位就要200万套房屋居住,而深圳全市现有商品房大约90多万套,以此计算,大约是两户家庭占有一套住房,再加上流动性人口在深圳购房,深圳的房屋需求量是远远不够的,这是深圳房价一路走高的重要原因,
一般说来,一个片区二手房的价格是否上涨,及上涨幅度,是和该片区的新房推出数量有关的,比如深圳的罗湖片区这几年基本没什么新盘面市,那么他的二手房价格也相对升幅较小。
高转手率背后的推力
而据深圳社科院统计的二手房半年内买卖30%的高转手率,高海燕告诉记者,不可否认深圳20年来的房地产发展,投资性因素是占了相当部分的,在一手市场供应不足情况下,存量作用显现。
廖晖认为,深圳二手房的高转手率,存在投机行为,这会影响深圳的房价进一步追高。随着二手房每次转手的价格提升,一手房的价格也会随之攀高,一般说来,新房面市的价格会参照周边二手房的价格加高2000元/平方米左右,当新房形成新的价格标杆后,二手房又会看齐新价格。
对于30%的高转手率的购买情况分析,王小英告诉记者,通常这种高转手率的行为出现在小户型的买卖上,很多购房者购买小户型时,只支付了比较少的首期款,经过半年、一年时间,房价有所上涨,那么这部分人就会将房屋卖出,再将增值的钱款继续投入到第二套甚至第三套房屋中,以此循环往复!爸泄姆康夭幸岛凸庀啾,属于刚起步阶段,房价攀升太过于迅猛,对行业也会产生不利的影响,90年代的海南房产泡沫破裂就是很好的例子!
一般而言,在房地产行业中,20%左右的投资比例是属于正常的,80%的房屋最终要回到住房者手中。如果炒房势头过热,那么价格偏离正常范围就越远。深圳社科院统计的30%的二手房转手率,正是说明这种炒房势头是过热的。王小英告诉记者,购房者同一时间段内,频繁转手房屋和一次转手房屋的收益其实是差不多的,所以根本没有必要如此频繁转手!罢庵秩吮旧矶月ナ芯痛嬖诟嗟目只判睦!
高海燕认为,目前二手房交易活跃,只是一种阶段性现象,但是这种现象还将持续一段时间,这主要是供需关系造成的。在海外成熟房地产市场中,新房和二手房存在比较大的价差,一次置业的市民大部分选择二手房,而二、三次置业的市民才会选择新房。而深圳这种价差并不明显,特别是深圳关内,二手房价格颇高,住宅需求压力大,而关内又没有庞大的一手房市场去满足需求,只能通过二手房市场释放。所以,只能是深圳关内关外一体化发展最终平衡,全民住房需求逐步满足,只有这样,才会再一次回归二手房市场,那时候才是成熟的。(赵斌)