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京城樓盤(pán)流行“商改住” 產(chǎn)權(quán)四五十年存在隱患
2007年04月20日 09:57 來(lái)源:北京晨報(bào)

  從明天第一城、東亞奧北中心到華業(yè)國(guó)際、嘉美風(fēng)尚,始于去年的“公建改住宅”勢(shì)頭今年有增無(wú)減。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),目前城區(qū)的一些熱點(diǎn)板塊,以商業(yè)、寫(xiě)字樓立項(xiàng)開(kāi)發(fā)成住宅賣(mài)的項(xiàng)目不在少數(shù)。專(zhuān)家分析,部分區(qū)域市場(chǎng)住宅需求旺盛、售價(jià)高漲,銷(xiāo)售壓力遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于公建項(xiàng)目,是造成這一現(xiàn)象的主要原因。

  現(xiàn)象:城區(qū)熱地?zé)嶂浴肮ǜ淖≌?/strong>

  從去年開(kāi)始,京北的明天第一城、東亞奧北中心等項(xiàng)目就掀起了一輪“商改住”熱潮。盡管產(chǎn)權(quán)只有五十年,但相比前些年的“住改商”,這類(lèi)產(chǎn)品有一定優(yōu)勢(shì)——不受“住宅禁商”的限制,既能住也能當(dāng)作辦公自用或出租。

  今年的“商改住”勢(shì)頭繼續(xù)高漲。高力國(guó)際分析人士告訴記者,包括華業(yè)國(guó)際、幸福村等在內(nèi)的多個(gè)項(xiàng)目,都將公建立項(xiàng)的地塊部分建成了住宅!半m然項(xiàng)目規(guī)劃沒(méi)有改變,但設(shè)計(jì)和推廣上都按住宅做”。例如望京嘉美風(fēng)尚兩棟寫(xiě)字樓中就有一棟做成了住宅。

  和去年相比,今年的“商改住”有幾個(gè)新特點(diǎn):一是地段上。去年這種產(chǎn)品多位于立水橋等新興板塊;而今年卻出現(xiàn)在城區(qū)成熟板塊,甚至是寸土寸金的商圈內(nèi),例如朝陽(yáng)公園板塊的華業(yè)國(guó)際、工體板塊的幸福村等。二是地段火。住宅市場(chǎng)價(jià)格高,產(chǎn)品多瞄準(zhǔn)高檔公寓甚至豪宅。

  分析:區(qū)域住宅需求大回報(bào)高

  永同昌房集團(tuán)營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)肖志剛認(rèn)為,市場(chǎng)需求是造成一些項(xiàng)目“商改住”的重要原因!霸谑袇^(qū)一些公建過(guò);蛏虅(wù)氛圍不足的區(qū)域,住宅的需求量非常大。對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),自然是什么產(chǎn)品好賣(mài)做什么!毙ぶ緞傄灾嘘P(guān)村西區(qū)為例分析說(shuō),前幾年中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)需求增大,區(qū)域不少住宅立項(xiàng)的樓盤(pán)建成寫(xiě)字樓賣(mài)。但近兩年,區(qū)域?qū)懽謽欠帕烤薮,而住宅?xiàng)目愈發(fā)稀缺。在這樣的情形下,只要條件允許,開(kāi)發(fā)商肯定傾向于做住宅。而對(duì)于商務(wù)氛圍不濃的地段,做公建項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商承受的壓力也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅,因?yàn)楣?xiàng)目對(duì)周邊的氛圍和密度要求很高。

  “鏈家地產(chǎn)”副總經(jīng)理金育松認(rèn)為,今年商業(yè)物業(yè)放量、競(jìng)爭(zhēng)激烈也是一個(gè)成因!敖衲晟虡I(yè)投資類(lèi)物業(yè)將達(dá)到255萬(wàn)平方米,此前供應(yīng)的商業(yè)地產(chǎn)也陸續(xù)集中在今年開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)。開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)不但要面臨本身投資多、見(jiàn)效慢的特點(diǎn),還要面臨供應(yīng)過(guò)分充足帶來(lái)的銷(xiāo)售競(jìng)爭(zhēng)”。

  以具體項(xiàng)目分析,今年優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)將供應(yīng)95萬(wàn)平方米,而嘉美風(fēng)尚所在的望京、幸福村所在的工體、華業(yè)國(guó)際所在的燕莎,都是優(yōu)質(zhì)商圈的代表,不缺優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)。而中高檔住宅卻較為稀缺且價(jià)格高,開(kāi)發(fā)住宅的優(yōu)勢(shì)明顯。

  入市提醒

  公建立項(xiàng)的住宅雖受市場(chǎng)推崇,但專(zhuān)家提醒,注意這類(lèi)產(chǎn)品是否存在隱患。首先,住宅產(chǎn)權(quán)70年,到期自動(dòng)續(xù)期,而公建產(chǎn)權(quán)一般四五十年,且如何續(xù)期尚無(wú)明確政策。其次,因?yàn)楫a(chǎn)品規(guī)劃是公建,不受“住宅禁商”限制,居住者可能會(huì)受到在此辦公企業(yè)的干擾。另外,公建立項(xiàng)的產(chǎn)品可能缺失住宅必備的設(shè)施條件,即使設(shè)計(jì)上完全滿(mǎn)足住宅需求,業(yè)主也可能面臨商用水、電的居住高成本。最后,由于規(guī)劃和用途不同,未來(lái)再交易可能會(huì)面臨障礙。(楊舒萌)

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