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2007年11月23日 星期五
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提前还贷要有理财计划 三类个案为您解惑
2007年11月23日 14:59 来源:南方日报

  今年来,房贷利率在短短不足半年的时间内连续上调五次,按揭50万元30年期的“老房贷”客户从明年元旦起每月将多支付336.78元,供房压力剧增。加之近期楼市转冷、股市低迷,不少“老房贷”也已开始萌生提前还贷之意。

  记者近日从广州各大商业银行房贷处获悉,目前还没有出现“提前还贷潮”,但据了解,不少“老房贷”还是做好了提前还贷的准备,“提前还贷”即将迎来一轮高潮。

  元旦后供房压力剧增

  据了解,1980年之前,我国银行利率几乎没有变化而且利率水平很低。1980年代通货膨胀导致银行利率不断升高,最高时银行年利率加保值贴补率高达20%。随着通货膨胀的有效抑制,银行利率又逐年下降,2000年银行利率已降至2%左右。

  2004年,央行在近十年连续八次下调存贷款利率后首次加息,中国也从此进入了新一轮“加息周期”。不过,从2004年10月29日至2006年8月19日近两年间,央行也只加息4次。而今年来,从3月18日到9月15日短短不足半年时间内,央行却连续五次加息!

  短短半年间,银行个人自营性住房贷款5年以上的利率便从6.84%大幅上调至7.83%(大多数房贷者可享受8.5折优惠)。半年间央行加息幅度接近1%。其中住房按揭基准利率上涨了0.99%,优惠利率也上涨了0.8455%。这意味着,从明年1月1日起,房贷者利息支出将比3年前增长超过50%!

  即令仅从今年3月18日年内第一次加息前算起,房贷者在五次加息导致利率大幅上涨房贷增加额也不是一个小数目。记者几位正在供房的朋友都表示,正考虑提前还贷或者提前归还部分贷款。

  还贷要有理财计划

  年底提前还贷早已不是新闻。问题在于,今年来央行连续五次加息,导致按揭利率大幅提升,而近期楼市转冷、股市低迷,到底是该提前还贷还是坚持投资,不少房贷者陷入“两难”境地。

  著名房地产专家韩世同认为,是提前还贷还是坚持投资,既要看房贷情况,更要看个人的理财能力。韩世同表示,在金融市场上所有的个人贷款品种里,住房贷款(包括公积金贷款)无疑是最容易申请,也是利率最低的一种贷款产品。充分利用这个最便宜的贷款工具,对于个人和家庭统筹规划财务支出、投资都会起到很大的作用。如果贷款额度不是很高,例如说在20万元以内,完全不必急着提前还贷。

  广州市房协秘书长许国碧也表示,提前还贷,会让很多理财机会流失。现在理财产品越来越多,而且收益情况都还不错,较之贷款利率为高。这样看来,提前还贷并不一定合算。

  另外,提前还款也要讲究方式。韩世同表示,缩短贷款期限是节省利息的关键因素。因此,房贷者一定要重视较长的还贷年限所带来的高额利息支出,根据自身经济情况尽量缩短还款年限,从而减少利息支出,而不是简单地采用归还部分贷款的方式。  

  个案1

  股市获利先还贷  

  朱先生是一个广告公司的合伙人,经过多年的经营业务比较稳定,家庭年收入在30万元以上。2006年朱先生加入换房大军,在逸景翠园以180万元左右的总价购置了一套150平方米左右的物业,本来他可以一次性付款,但看到当时股市的走牛势头方兴未艾,便付了四成的首期房款,然后进行按揭月供,剩余资金投入了股市之中。

  这两年股市火爆,朱先生斩获不少。在今年5月30日前,最高峰市值曾盈利1.5倍,当初投入的100万元变成了250万元左右。不过,在“5.30”大跌之后,朱先生感觉炒股赚钱明显变难了很多,近几个月来,虽然上证指数涨了2000多点,朱先生目前的股票市值却缩水回到180万元左右。另一方面,经过历次加息之后,朱先生一家明年的房贷月供压力明显增加。

  是否赶在年底前提前还房贷,朱先生犹豫了很久:提前还款吧,怕错过这次难得一见的股市大牛中的赚钱机会,不提前还吧,又觉得不断加息月供确渐有压力。最后朱太太的一番分析让朱先生下了决心还是提前还贷,朱太太说,股市毕竟是一个高风险的地方,能让人赚钱也能让人还回去甚至赔得血本无归,就算是大牛市也照样有人赔钱,还不如把本金部分取出来先还房贷,而获利部分可继续炒股,这样既减轻了房贷压力,炒股也可以没有心理负担轻装上阵,说不定炒股赚得更多。

  于是,在上一周,朱先生已向银行提出了提前还款的申请,并且在这段时间里逐步卖出股票回笼资金,作提前还款的准备! 

  个案2

  利息急涨借款还贷  

  李小姐是去年加入“房奴一族“的。去年以80万元出头的总价买下了时代花生一期的一套90平方米左右房子,首付了三成,余下作20年期的按揭月供。买房之后看着楼价不断急升,李小姐一家暗自庆幸当时的当机立断。不过,在央行的一次次加息后,她又生出了些许无奈。她对记者说,自买了房后,隔几个月就加一次息,起初她并没有太在意,而在今年第五次加息之后,她开始感觉到了一些恐慌了,而且经济学家还时不时分析说,今年年底前还有加息的可能,”这利息一加再加,到什么时候是一个尽头啊“,她向记者叹道。

  李小姐和丈夫都是在公司里工作的白领,目前家庭月收入大约在12000元左右,首付款是两人多年的全部积蓄,目前除了供房和生活开销之外,所剩已不多。两人的个性都比较独立,买房时父母和兄弟姐妹问及是否需要帮助时都婉拒了。本来他们打算就这样自己慢慢供房。不过最近李小姐粗略算一笔账,明年的月供要增加好几百元,只好硬着头皮向亲友开口借款提前还贷了。

  “好害怕这利息不断地加,现在我已向父母和经济比较宽裕的哥哥伸手借钱了,大约筹到15万元吧,趁着年底前先还掉一笔再说,能省一点利息就省一点吧!崩钚〗闼怠! 

  个案3

  有钱还贷不如投资  

  黄先生,某省直单位公务员。黄先生两年前在番禺某楼盘购置了房产自住,贷款18万元分十年按揭,每月供楼两千多元;葡壬幌不陡赫,并且每月供楼支出也对生活质量有影响,因此他一直想着如果有能力,一定要提前还贷。另外由于不断加息,从明年开始还贷利率可能要超过8%,这个数字也让黄先生决意提前还贷。

  年初,黄先生把自己的积蓄加上父母的资助凑够了还贷的钱,但火爆的股市和亲友们在股市上赚不少钱的消息,让他忍不住也参与其中,想用还贷的钱去博一博。不料股市涨跌无常,再加上没有投资经验,黄先生搏击股海半年却深深被套。眼看着年底临近,短期内却没有解套回本的希望,黄先生只好放弃了提前还贷的打算。

  黄先生表示,尽管短期内无法提前还贷,但他还是想通过调整投资策略,将股市上的损失逐渐补回来,到时再考虑还贷款。另外他也觉得,提前还贷后自己同样没有余钱去投资,更没有其它手段去抵御通胀风险,因此不如继续投资其它稳健的渠道增加收益,只要收益高过贷款利息,都是值得的! 

  专家观点

  量力而行

  每年的第四季度到春节期间都是提前还贷的高峰期,由于今年央行已连续加息五次,持续的通货膨胀局面又带来更多加息预期。要不要提前还贷?提前还贷怎么才划算?亿达按揭公司按揭业务中心总经理黄蕙晶认为,“房奴”们应按照收入水平和投资情况,决定是否有必要提前还贷。

  据黄蕙晶介绍,由于今年内央行进行了前所未有的连续五次加息,市场预计年底还将加息一次,因此出现了比较多的提前还房贷情况。黄蕙晶认为,供楼者没有必要因为利息负担增加而试图一次性付清房贷,而是应该保持资金的正常流动,可以选择先还一部分,这样供楼的压力会小很多。

  她表示,没有必要提前还贷的情况包括:第一,在股市、基金、黄金等其他投资品种上能够取得更高收益的;第二,未来有投资计划的,因为还贷后再去抵押住房贷款会很麻烦;第三,原来就是纯公积金贷款的,因为公积金贷款利息升幅不高。

  但是在目前,觉得利息成本太高,并且担心以后还会继续加息而希望提前还贷的大有人在。此外也有部分供楼家庭对资本市场不熟悉或对其没有信心,有了闲置资金会选择提前还贷。对于这部分人士,黄蕙晶提醒在办理提前还贷时要注意以下几点:

  第一,各家银行对提前还贷的要求会有所不同,还贷前应仔细阅读按揭合同。第二,提前还贷的手续较为繁琐,一般提前还贷的过程要2个月左右。新的贷款利率将从明年1月起执行,供楼者要提前还贷的话应早作准备,以免多付利息。第三,如果是公积金贷款加商业贷款的情况,应先还商业贷款部分,后还公积金贷款部分。如果要提前还公积金贷款,还要通过银行向市公积金中心申请。第四,记清楚每月的还款日,在还款日之前与银行预约,提前存款,这样可以避免多扣一个月利息的情况发生。第五,在贷款时购买房贷险的,提前还款时还可申请退保;勾罂沙直5トハ嘤Φ谋O展景炖怼5诹,采用“等额本息还款法”且供楼即将结束的不适宜提前还贷。而“等额本金还款法”由于偿还的利息逐月减少,相对适合提前还款。第七,大的按揭中介公司都有协助客户办理提前还贷的业务。如果是卖二手房需要保障交易安全,或嫌多次往返银行麻烦的,可通过中介公司代办。一般中介公司会收取数百元的代办费用。(黄博华 严家森 王昊)

编辑:王菲】
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