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　　近期，京城楼市一些楼盘火爆热销的局面、大量买房人的购买热情亦使预测2009年楼市持续低迷的人们大跌眼镜，“小阳春”的说法不胫而走。如果说“限外令”的解禁、政府有关部门二套房首付政策放松是给低迷楼市注入一剂强心针的话，那么有专家预测，70/90政策的解禁无疑是一帖力促楼市回暖的救命药方。政策一旦得以执行，众多70/90政策带来的开发掣肘、购买难处将得到有效改善，买卖双方的交易行为有望畅通。

　　●90/70政策最新动态 分配将按区域总量计算

　　春节前夕，北京市政府出台了《关于贯彻国办发(2008)131号文件精神促进本市房地产市场健康发展的实施意见》(京建办(2009)43号)的文件(以下简称京43号文)，该文件由北京市建委牵头，联合了北京市发改委、北京市规委、北京市土地局等九个职能部门共同发文，对当前的京城楼市提出了15条具体的指导意见。

　　该文件一经出台便对京城楼市产生了较大的影响，尤其诸多条款对解决当前楼市的紧迫问题、解救楼市困境，起到了切实的促进作用。如放松二套房贷、暂停限外令等作用都是十分明显的。其中，第11条规定指出：“对商品住房项目，根据城市总体规划确定的原则，统筹兼顾土地节约、集约利用和住房实际使用需求，在全市总量平衡前提下，根据市场需求确定套型面积和比例�！闭馓跣鹿娑ū冉弦�人注意，因为，它对目前正在执行的“90/70政策”进行了新的解读。近日，市建委相关人士向有关方面透露，该条新规定一改过去按项目执行为按区域执行，这样就给开发商留下了较大的调整空间。

　　对此，亚豪机构副总经理王英男分析认为，自2006年国家出台90/70政策以来，许多开发企业迫于这条规定，而不得不修改建筑规划，改建小户型产品，一时间市场上小户型项目不断增加，项目间的竞争压力不断加大。而此次京43号文出台了新的规定，按区域计算实际上是从一定程度上放松了90/70政策。

　　●90/70怪相：一套房产三产权 别墅边上小户型

　　2006年，90/70政策的推出引起房地产市场一时震荡，众多项目尤其是高档楼盘的开发商感到无所适从，有的项目甚至因此搁置至今。东部一个知名高档楼盘，第一期的产品是城市别墅，销售完毕后准备将后期土地仍然按照别墅建设，但90/70政策的推出使项目搁置。该项目开发商对记者说，一期的业主听说后期土地是用来建小户型，纷纷反对，使开发商的开发工作很难进行，再加上如果该地块开发小户型公寓，销售的价格跟别墅价格天壤之别，肯定赔钱，因此，他们索性将土地搁置等待时机……

　　类似该项目这种情况的楼盘很多，但能暂时搁置的却在少数，因此，2007年新建的许多别墅、高档住宅周边多出了很多小户型产品，区域划分、客户划分、管理分级等等问题都成了开发商遇到的难题。

　　中央别墅区一个知名别墅项目，在2008年初推出别墅加小户型公寓的产品，一年之后，别墅早已售罄，而数百套公寓还将近半数未卖出。该项目负责人对记者说，他们当初拿地就是按照别墅用地来设计的，90/70的“横空出世”使他们不得不用将近半年的时间去调整规划，但中央别墅区始终是北京别墅的旺地，而公寓在当地的价格偏低，可是项目的土地成本很高，因此他们不得不把公寓的价格定位在每平方米9000元的均价，通过他们的推广力度，将别墅的环境优势和公寓的“低价”相结合，才使公寓项目有了一些业绩，剩下房产什么时候销售完毕，谁心里都没底。

　　除了别墅受到冲击，城内的高档公寓也遇到了麻烦。本来已经规划好的200多平方米的户型，为了符合90/70政策要求，这种200多平方米的户型按照三套房卖，也就是说，如果有客户看上这套房，要用三个身份证才能购买，未来也会得到三个产权证。项目销售难度可想而知。据了解，10组来访客户，有3到4组因为这个原因放弃看房。项目负责人表示，新的政策如果能照顾到前两年受到冲击的项目，那真的对于盘活存量高档住宅是个有效的促进。

　　●市场交易有望回暖加快 解禁效应不会立竿见影

　　记者了解到，有关部门虽然没有专门颁布政策解禁90/70政策，但从当前的政策看来，政府已经透露得非常清晰了，开发商可以根据市场的需要，去相关部门申请调整项目规划方案。

　　一位房地产业专家分析说，“解禁90/70政策的初衷有两个，一个是满足改善型需求，一个是和保障性住房产品区分开�！奔钦吡私獾剑�从2006年开始，北京开始大规模供应保障性住房，其中尤其是限价商品房的供应量一路飙升，到2008年底，北京新增住房供应量的一半都已经被经济适用房、限价商品房占据。对商品房开发商而言，更为致命的是，这些限价商品房的户型多在90平方米上下，与按照90/70政策规划的商品房在产品上并无太大差别。在房价上涨的周期内，同类型的限价商品房与商品房有价格作为区隔，但现在，房价普遍下调，这种同类型的产品之间，就会形成混战，最终的结果就是两败俱伤，交易量的大幅下降无疑是最权威的注解。

　　随着90/70政策的实际解禁，有关专家表达了自己的观点。亚豪机构副总经理王英男认为,对“90/70政策”的松绑将会给开发商带来新的生机，项目开发有了更多的选择余地，产品的品质也能得到一定的提升，借此契机楼市将迎来新的发展空间。

　　而中原地产北方公司总经理李文杰则认为，解禁90/70政策长远来看是楼市的转机所在，但指望这个利好在短时间内发生效应却是不现实的。因为受到该政策冲击的项目目前已经基本现房或者已经在售中，调整的可能性已经不大，而目前的楼盘放量很少，只有新报批的项目可以受益，但这些项目完工起码要在10个月甚至一年以上，因此，该政策并不会对目前楼市带来太大的改观。

　　背景资料：90/70政策

　　2006年国务院办公厅转发37号文件，实施九部委联合制定的地产调控细则，其中明确规定，城市住宅开工量中的70%应该为套型面积90平方米以下的中小户型住宅。对于已经批准规划，但未开工的在建项目，也需要按照这个要求对规划进行重新调整。

　　2006年原建设部下发文件，规定了对规避或者变相规避90/70政策的行为进行严厉处罚，其中包括没收违规房产充当保障性住房，以及永久取消设计单位资质等严厉处罚的行为。

　　2008年南京、重庆等城市楼市低迷，在国务院认可地方政府因地制宜治理地方房地产市场的总体精神下，两个城市开始寻求突破90/70的限制，住房和城乡建设部未做明确表态。

　　2009年北京出台暖市15条政策，其中提出对90/70政策进行“总量平衡”“适度调整”。目前，15条政策的细化执行程序尚在制定当中。