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　　一度扼緊開(kāi)發(fā)商命門的庫(kù)存經(jīng)過(guò)整整五個(gè)月的拯救如今情況有所好轉(zhuǎn)，廣州、深圳的庫(kù)存出現(xiàn)了微幅下調(diào)。

　　廣東省建設(shè)廳廳長(zhǎng)房慶方日前也表示，廣東今年將開(kāi)展政策性租房制度試點(diǎn)，即政府新建或買房，以低于市場(chǎng)價(jià)格租給拆遷戶、新參加工作等過(guò)渡群體，預(yù)計(jì)可以消化部分庫(kù)存。

　　市場(chǎng)人士預(yù)計(jì)，救市政策業(yè)已進(jìn)入尾聲，庫(kù)存有再度上升趨勢(shì)，兩會(huì)后如果仍沒(méi)有新的刺激政策，開(kāi)發(fā)商只有棄價(jià)保量，為了消化庫(kù)存大幅降價(jià)。

　　廣深庫(kù)存高位盤(pán)整

　　中國(guó)指數(shù)研究院最新數(shù)據(jù)顯示，上周深圳庫(kù)存可售面積為55239套，面積約為568.41萬(wàn)平方米。這一數(shù)據(jù)比兩個(gè)月前高盛報(bào)告中的650萬(wàn)平方米已經(jīng)有了約一成的回落。

　　但是按照上周深圳日均成交169套/1.57萬(wàn)平方米計(jì)算，就算沒(méi)有新增可售面積，目前的存量也需要一年左右才能消化。

　　而戴德梁行的報(bào)告相對(duì)樂(lè)觀，其認(rèn)為，以北京、廣州、深圳、上海四大一線城市為例，由于自2007年10月較早地步入調(diào)整，價(jià)格回落相對(duì)較為充分，近期市場(chǎng)運(yùn)行得到了成交量的有力支撐，較好地消化了部分庫(kù)存，預(yù)計(jì)未來(lái)庫(kù)存消化的時(shí)間為6-7個(gè)月左右。

　　成都、廈門、長(zhǎng)沙、沈陽(yáng)、武漢等二線城市由于調(diào)整略晚，調(diào)整尚需時(shí)日，庫(kù)存消化預(yù)計(jì)需要12-16個(gè)月的時(shí)間，整體庫(kù)存壓力較大。

　　總體來(lái)看，上海、北京、廣州等全國(guó)十大城市積壓了2006年到2008年新建商品住宅庫(kù)存量約3800多萬(wàn)平方米。而根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)，截至2008年12月末，全國(guó)商品房空置面積達(dá)1.64億平方米，同比增長(zhǎng)21.8%，增幅比1-11月提高6.5%.

　　政府買房杯水車薪

　　而在日前舉辦的新聞發(fā)布會(huì)上，建設(shè)廳廳長(zhǎng)房慶方也表示，考慮購(gòu)買庫(kù)存低價(jià)出租。據(jù)記者測(cè)算，政府的投入對(duì)消化庫(kù)存的影響只有幾個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)消化庫(kù)存沒(méi)有太大的拉動(dòng)作用，但應(yīng)該可以給房地產(chǎn)業(yè)些許信心，畢竟多了一個(gè)消化渠道。

　　但政府“購(gòu)房出租”消化庫(kù)存的方式值得關(guān)注。此前南京也有消息稱，將斥資16個(gè)億，收購(gòu)4000套住房用作廉租住房和拆遷安置用房。而中山也安排不少于1億元，購(gòu)買符合條件的一手房和二手房作為廉租房。

　　前期中央和地方各項(xiàng)“救市”政策的刺激效果正在減弱，春節(jié)前后，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸冷清。全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格已連續(xù)兩個(gè)月同比下跌。經(jīng)濟(jì)學(xué)家張曙光建議，政府以折扣價(jià)格向開(kāi)發(fā)商大規(guī)模購(gòu)買住房來(lái)激活房市。這種觀點(diǎn)此前在市場(chǎng)也被提及。

　　兩會(huì)后大甩賣？

　　庫(kù)存的壓力越來(lái)越大，兩會(huì)之后，房地產(chǎn)商撐不住，會(huì)不會(huì)大甩賣呢？

　　近日，萬(wàn)科董事會(huì)主席王石表示，去年12月以來(lái)的樓市有所反彈，成交量有所放大，這僅僅是房產(chǎn)剛性需求的釋放，“反彈并不代表反轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)調(diào)整遠(yuǎn)未結(jié)束�！逼湔J(rèn)為，珠三角地區(qū)前期調(diào)整幅度過(guò)大，今年的調(diào)整會(huì)趨于緩和；北京與長(zhǎng)三角調(diào)整的大幕才剛剛拉開(kāi)。

　　此前的樓市復(fù)蘇跡象源于政策輸血，如今看來(lái)，救市政策已經(jīng)提振不大，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為在3月份的兩會(huì)之后，如果沒(méi)有新的刺激政策出臺(tái)，開(kāi)發(fā)商會(huì)棄價(jià)保量。

　　天相投顧研究員周炯認(rèn)為，從政策出臺(tái)后的商品房成交量來(lái)看，市場(chǎng)有所回暖的態(tài)勢(shì)還是比較明顯的，說(shuō)明前期政策是有效的，因此短期內(nèi)再推出力度較大政策的必要性有所減弱。

　　目前行業(yè)的焦點(diǎn)問(wèn)題仍然是，與有效購(gòu)買力相比，房?jī)r(jià)仍處于相對(duì)高位。政府希望開(kāi)發(fā)商降價(jià)的意圖較為明顯。

　　“目前開(kāi)始進(jìn)入全面降價(jià)促銷的第三階段。”山西證券研究員沈彤認(rèn)為，根據(jù)2008年與2009年之交房?jī)r(jià)連續(xù)兩個(gè)月的下降表現(xiàn)，其判斷：房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)走完成交快速萎縮、價(jià)格全局滯脹前兩階段，開(kāi)始進(jìn)入全面降價(jià)促銷的第三階段，而接下來(lái)第四個(gè)階段就是大量房企退出。

　　旁邊報(bào)道

　　土地庫(kù)存高達(dá)四成

　　一個(gè)被忽略的事實(shí)是，不但房子存在著庫(kù)存壓力，多年來(lái)沒(méi)有開(kāi)發(fā)的土地也考驗(yàn)著開(kāi)發(fā)商的資金鏈。

　　1998-2008年的十年間，全國(guó)范圍內(nèi)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地購(gòu)置面積達(dá)到31.3億平方米，而截至2008年底，全國(guó)土地開(kāi)發(fā)量則僅為19.4億平方米，占購(gòu)置總量的62%，仍有近40%的土地滯壓于發(fā)展商手中，以期規(guī)避未來(lái)土地資源日益短缺的風(fēng)險(xiǎn)。

　　開(kāi)發(fā)商囤地原本以為房?jī)r(jià)會(huì)上漲，部分在2006年和2007年以較高成本取得土地的建設(shè)項(xiàng)目選擇在2008年入市。但沒(méi)有想到經(jīng)濟(jì)下滑，滯銷打亂了原來(lái)的土地開(kāi)發(fā)計(jì)劃。

　　瑞銀亞洲房地產(chǎn)研究部聯(lián)席主管王震宇估計(jì)，市場(chǎng)上所沉淀的土地約近10億平方米，其中凡是于2007年購(gòu)入的土地大都因?yàn)閮r(jià)格過(guò)高而存在風(fēng)險(xiǎn)。這種積壓下來(lái)的高庫(kù)存狀況以及大量土地滯壓狀況，威脅著房地產(chǎn)商的資金鏈條。所以，很多房地產(chǎn)商都認(rèn)為保住性命要緊，以出貨為主，利潤(rùn)為輔，房?jī)r(jià)在高庫(kù)存狀況的重壓下得到了一定程度的下沉。(南方都市報(bào))