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　　2007年和2008年的房地产市场用“过山车”来形容再贴切不过了，07年土地和房价一路狂飙，08年正当这个市场热得发烫的时候却被金融海啸席卷，急转直下，市场成交量持续走低，宏观经济形式进一步恶化，房地产界的神话几乎在一夜之间破灭。日前，我爱我家房屋中介发布《2008年北京二手房买卖市场报告》，盘点2008北京房地产市场六大关键事件。

　　　1 新政出台扩大内需，减税托市力促增长

　　10月22日国务院为拉动内需、促进整体经济增长，下发了五大类十四项针对房地产“救市”政策，其中备受关注的则是包括相关住房税费方面的减免，个人首次购买普通住房的金融支持等方面的规定，以及对于地方政府制定鼓励住房消费的收费减免政策给予了政策指导和调控依据。

　　政策“满月”之后，为了贯彻中央精神，北京市11个相关政府部门联手出台的《关于促进北京市房地产市场稳定发展的若干意见》姗姗来迟。两次政策出台均以解决居民基本住房需求为核心，在加大住房保障力度的基础上，对住房交易税费、信贷政策，住房供应结构以及房地产市场秩序等方面推出了一系列的利好政策。此外，北京市有关调整享受优惠政策的普通商品住房价格标准的条款使得部分“非普通住房”随即纳入“普通住宅”范围之内，加之减免契税政策的综合作用，二手房市场内受政策优惠房源数量激增明显。

　　在当前经济形式下，上述新政的出台对于提振购房者信心、刺激楼市回暖起到了一定程度的促进作用，结合4万亿经济刺激方案的敲定和其中9000亿保障性住房建设投入的落实，宏观政策中提及的扩大内需促增长的调控主旨将得到进一步深化，国内的经济运行环境也有望在多种利好因素的综合作用下有所改善。

　　　2 百日巨变兑现拐点，楼市调整尚未结束

　　去年年底万科领袖王石的“拐点论”引发的楼市动荡尚未平息，屡有惊人言论的潘石屹又于今年年初接连在各种公众场合发表言论，认为房地产市场即将发生巨变，大量企业将因资金问题举步艰难。两者阐述观点虽不尽相同，但房地产行业由盛及衰已在所难免。

　　不过，有所强调的是，“百日巨变”只针对房地产企业而非房价，而地产行业的洗牌亦不会以一种剧烈的方式进行，更不会在近期出现血腥格局。一石激起千层浪，“百日巨变”的论调引发楼市各方争议不断。时值年底，两位再度抛出惊人观点。王石认为，虽然经过近一年的下跌，但是市场的调整仍未结束，未来房地产市场仍会出现价格的下跌。而潘石屹则表示，未来普通住宅市场将基本被保障房占领，仅存的普通住宅在成本方面又无法与保障房竞争。北京的普通住宅，尤其是地理位置、档次与保障房相近的普通住宅将面临着巨大降价压力。

　　　3 二手经适房收益受限，建立层次促流转循环

　　今年4月8日，北京市建委颁布了《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》，严格指出未满5年经济适用房不得上市交易，同时对于出售已购经济适用住房的家庭给予了不得再购买经济适用住房或其他政策性保障住房的规定。新政的出台更加明确了经济适用房等保障性住房在市场中的作用，抑制了通过保障性住房获取暴利的渠道，令保障性住房能够更好地在市场中流通循环，发挥其应有的作用，为逐步建立分层次的住房供应体系打下坚实的基础。

　　　　4 存量房买卖全面网签，交易透明度加速提升

　　今年9月24日建委下发《关于全面推行存量房买卖合同网上签约有关问题的通知》，通知规定自2008年10月15日起，已取得房屋所有权证的存量房进行买卖的，当事人在申请转移登记前均需进行存量房买卖合同网上签约。此项措施的推行对于整个二手房市场具有划时代的意义，一方面有利于进一步规范存量房交易市场，最大限度的杜绝一房二卖现象的发生，同时提高了行政服务管理水平和办事效率，加强了对房地产经纪机构和从业人员的监督管理，未来行业实际准入门坎和经营管理水平将得以加速提升，从而推动二手房市场的交易安全和规范经纪公司的行业自律。其政策指向性不仅对于未来二手房市场的发展与完善起着独一无二的导引作用，而且随着北京二手房市场新的交易模式、中介公司新的业务模式以及政府和中介协会新的管理雏形的日渐形成。

　　　5 缓解观望扩大内需，央行降息幅度罕见

　　今年美国次贷危机引发了全球性经济衰退，我国经济的整体运行环境也愈发错综复杂。9月15日，央行首次决定下调人民币贷款基准利率和存款准备金率，这是央行6年来的首次降息。双率下调释放了国家保经济增长的重要信号，此后，10月8日和29日又接连发布了下调存款准备金率和存贷款基准利率以及下调金融机构人民币存贷款基准利率的决定。11月26日年内的第四次降息重磅出击，一年期人民币存贷款基准利率各下调1.08个百分点。此次贷款利率的降幅也创出了自1997年以来11年间的历史最高水平。

　　如此频繁的降息举措说明，我国的宏观调控业已进入了一个全力保障经济增长的阶段，面对当前国际国内的严峻形势，保持经济平稳较快发展的目标已经日渐明朗；此外，央行的降息对于办理个人贷款的购房者无疑是一个利好消息，有助于恢复购房者信心和缓解持续弥漫的观望氛围，为“扩大内需保增长”的宏观调控目标奠定了基础。虽然降息也在一定程度上缓解了开发商的资金压力，但整个房地产行业的回暖和复苏尚需一定时间的积累。

　　6 营业税调整推动回暖，第二套房贷暂无变化

　　为了进一步鼓励和支持住房消费，保持合理的房地产开发投资规模，12月17日，国务院常务会议研究部署了促进房地产市场健康发展的三项政策措施。新政强调了二套房贷的应用范围；一年内减免营业税，将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)改为超过2年(含2年)转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。

　　有鉴于新政出台与发挥效力间存在的时间差以及相应细则等问题尚未解决，加之未来继续加大救市力度放宽购房退税等政策的可能性也依然存在，因此多项利好新政所产生的叠加作用还有待整个市场交易状况的印证。(李梅)