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　　当年“港客盘”

　　现在到谁家？

　　在上世纪90年代中后期，香港人曾掀起了一股到广州置业投资的小高潮。由于当时广州楼价与香港有着巨大的落差，吸引了不少香港人纷纷赴穗置业，港人除了投资外，还有日常自住或是度假的考虑。十几年过去了，经历了三次经济周期后，这些曾经的港人主力楼盘投资租赁如何？对广州投资者还有无吸引力呢？

　　香港业主走光 豪宅变白领盘

　　这些早期以香港人为主要业主的楼盘，经过十多年的开发和交易，再加上社会大环境的变化、交通网络的完善等众多原因，现时的主要业主都基本上变成了内地人。如祈福新村在1997年最高峰时曾拥有70%的香港业主，如今由于拥有物美价廉的洋房再加上连通市区的楼巴，目前已经成为广州白领阶层聚居的地方，香港业主不会超过10%；天河北路的侨怡苑、朝晖苑以及淘金一带的华侨乐园、淘金花园、恒福阁等均已成为周边普通白领置业的热点，曾经的豪宅已变成了普通住宅。

　　业主的变更、物业管理公司的变更不可避免带来一些新旧业主的冲突。比如，天河北怡苑过往主要以港人和外籍人士为主，小区雇有外籍物业管理人员，其管理费一直很高端。现时新入户的业主还要承受港客十年前定下的物业管理费。

　　港式设计并不讨本地人欢心

　　由于广州早期商品房的主要销售对象是香港人，为了迎合其购房需求，早期广州楼盘大多打上港式设计的烙印，在户型设计、外立面设计、园林设计、小区规划配套等方面都有明显的效仿痕迹。

　　合富置业专业人士介绍，广州人并不习惯钻石形的间隔、厅大房小这些港式设计。经过多年的发展，广州楼盘的素质在许多方面已超越了当时模仿的纯粹港式设计，令大型社区环境更优美、配套更完善、户型更宽大舒适等。满堂红研究部沈锐培认为，目前广州人最喜欢厅出阳台、房间方正，而港式设计大多是内阳台，户型是钻石型设计，虽然楼宇外观漂亮，但是室内空间的利用率低，对于讲求实在的广州人来说并不适合。

　　设计差楼龄长就是地头好

　　由于设计、楼龄等问题，当年的港式豪宅的光辉已被新晋豪宅所掩盖。据了解，当年港人聚居的华侨乐园当年最高曾炒至1.1万元/m2，现在均价仅8500万元/m2左右，与淘金华庭、富力御龙庭等1.2万元/m2均价的豪宅相差甚远；位于滨江东的第一代江景豪宅海珠半岛花园其一二期江景洋房万元出头的价格仅仅与对面二线江景盘嘉仕花园尚海轩相当。

　　虽然有些当年的豪宅已经被周边新晋豪宅的光辉所掩盖，而且楼龄长，但其特有的区位价值仍独具优势。如东风东板块的锦城花园、东风广场因带有东风东路小学的学位而深受家长型买家的追捧，海珠半岛花园隔江正对二沙岛，星海音乐厅尽收眼底，其景观是不可替代的。其实当年大部分针对港人营销的物业都集中在淘金路、天河北、滨江东路、东风东路、中山七路等核心地段，这些地段至今仍是广州楼价最高的地段。

　　香港客对广州楼市贡献有目共睹

　　在早期的广州商品房市场，可以说香港买家撑起了大半个天空；在1997年以后，港客近似疯狂地抛售广州物业；再到2003年“非典”之后，港客炒家近乎绝迹，温州和福建炒家转战过来。在这三个经济周期中，港人除了拉高广州房价以外，对于广州楼市发展有无贡献？在本次经济周期袭来时，投资者从当年的港客身上有何借鉴？

　　广州商品房市场“暖场者”

　　上世纪90年代，广州从福利分房过渡到货币分房时代，商品房市场逐渐铺开。由于内地居民普遍工资较低，购房观念也需一定时间树立，香港人便成了广州商品房市场的“暖场”主力。据满堂红专业人士介绍，1990年开始，广州房价开始高速上涨。第一波是环市东淘金路一带的商品房价高涨，如淘金花园、华侨乐园等，价格直逼6000~8000元/m2，接着就是天河北部分楼盘直接将价格拉高到1万元/m2以上，这对于当时广州市民收入来说是不可思议的。紧接着，1993年香港人普遍看好广州楼市，大量港资进入广州楼市。

　　在早期的广州楼市，可以说香港买家撑起了大半个天空。众多楼盘的开发都以主打香港人开始，如原东山区淘金坑的华侨乐园、淘金花园、恒福阁、世贸花园等，荔湾区的世纪广场等，越秀区的越富广场、嘉和苑，以及天河北路的侨怡苑、朝晖苑、怡苑、嘉怡苑等。虽然这些楼盘现今已经大多换手到内地人，但是如果没有港人前期“暖场”和示范，广州乃至内地商品房市场发展都要迟缓很多。

　　引领“城区工作 郊区生活”潮

　　当今广州的高管和白领已经将华南板块和广园东作为置业的首选，不过郊区置业并不是一开始就为大家所认可和接受的。可以说，香港人最早购置了广州的郊区物业，并最早引领了“城区工作，郊区生活”的潮流。

　　据合富置业专业人士介绍，上世纪90年代番禺华南板块崛起的时候，祈福新村就锁定香港人这个特定置业群体，把这里定位成一个是香港人回乡度假的地方，并开通往来广州与香港的专线巴士方便港人来往两地，接下来广州碧桂园、华南碧桂园、星河湾等大型楼盘都将港人作为重要客户，并有专车接送港人来广州看楼。到香港回归前后，祈福新村甚至有70%的房子卖给了香港人。

　　“97”抽身 内地客接手

　　1997年后，受到亚洲金融风暴波及，香港的房地产价格大幅下降，很多香港买家急于从广州楼市抽身，低价抛售物业以回笼资金，失去了投资客的支撑，广州楼市泡沫随之破灭，当年淘金路、滨江东、天河北售价过万的豪宅物业以每平方米五六千元抛售，香港投资客大部分撤出了广州，在广州置业的香港客有赚的但也有亏的，尽管潮起潮落，香港居民对促进广州的楼市发展有目共睹。(记者 吴润洲）