发表评论 广州今年以来最大规模土地拍卖会昨日上演,8幅住宅用地除一幅流拍、一幅高于底价200万元成交外,其余6幅地块均以底价成交,现场无人举牌,拍卖会在20分钟内就早早结束。
专家分析,尽管多幅地块顺利成交,但并不能表明楼市已经有了回暖的迹象。专家表示,土地市场正在回归理性,从地王频出的时代转向“底价”时代。
现场
多数开发商到场只为“探风向”
广州昨日一口气推出了8幅住宅用地,总用地面积达到49.7万平方米左右,约占年度住宅地供应量1.8平方公里的28%。同时还推出番禺区化龙镇现代产业园1幅汽车产业用地。
昨日下午3时,广州房地产交易登记中心拍卖大厅一扫此前多场土地拍卖的冷清,现场座无虚席。有不少业界专家、开发商都将此次拍卖会视为探究楼市后市风向标,专程赶来观摩。
然而,拍卖会并无任何悬念,主持人一开始便宣布,南沙区南沙街丰田生活区08NJY-2地块因无人报价收回,番禺区新造镇小谷围DS0401地块有两家开发商参与角逐,其余6幅地块均只有一家开发商报价,最后底价成交(具体成效情况见下表)。
广州市国土房管局表示,此次大部分地块出让成交,显示出广州市场的成熟、理性,更显示出市场的信心,对未来我市房地产市场预期仍较为乐观。出让出现个别地块流拍的主要原因是受区域房地产市场需求的影响。
拍卖故事
一家独揽三幅地
值得注意的是,花都三东大道北石岗三幅地块,全由广州常元房地产开发有限公司以底价一举拿下,总价高达4.6亿元。三幅地的楼面地价均约1250元/平方米,按照业界公认惯例地价占房价四成的比例计算,该地块的房价将达到5000元/平方米。
常元房地产开发实业有限公司逆市拿地,备受关注。该公司老总金女士表示,目前投入的资金基本上是自有资金,因此不存在资金紧张的问题。
金女士表示,三幅地块均位于花都区的黄金地带,前景看好,未来将建成比较高档的小区,“目前该地段楼盘每平方米要七八千元,这三块地建成新楼后价格也不会下降”。
南沙地块又流拍
曾在今年2月初遭遇流拍的南沙街行政中心南侧08NJY-1地块在调低7000多万元后,昨日重出江湖,最后由广州南沙建设投资有限公司以底价2.64亿元竞得。而位于南沙街丰田生活区东侧的08NJY-2地块却最终无人问津,被政府收回。
深度分析
拍地“止跌”,楼市将回暖?
业界人士表示,土地是房地产市场的源头,土地市场的冷暖兴衰直接关系到房地产市场的后期发展趋势。现在大量推出的地块底价成交,是否意味着市场有所回暖?
对此,中原地产项目总经理黄韬表示,土地拍卖对于楼市回暖没有直接影响,因此这并不能表明楼市已经有了回暖的迹象,仅仅只能表明目前广州楼市到了一个阶段性的底部。
有专家分析,房价的回落带动了地价的回落,土地市场正在回归理性,像去年高峰期时地王频出的时代已经过去,土地市场“底价”时代来临。
合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江表示,作为广州今年以来最大规模的土地拍卖会,大部分土地能够成交有助于增强开发商的信心。他表示,现在是中小开发企业拿地的最好时机,在缺少了一线房企的“哄抢”,地价很有可能以底价成交,减轻了开发商的开发成本,中小开发企业相对资金压力较小,低价拿地也未尝不可。
广州知名房地产专家韩世同表示,楼市将继续调整,但不会出现大起大落的现象,而是处于止跌的盘整期,成交量将进一步放大,市场信心也将逐渐恢复。至于土地市场,其低迷或者旺盛直接由楼市决定,楼市继续调整,土地市场也将继续调整。
地价回落会否拉低房价?
有专家称,政府此时拿出这些十拿九稳有人买的地块出让,是托市救市之举,有利于楼市价格的稳定。
去年,广州“地王”频出,房价也随之飞涨。如今地价应声回落,房价是否也将下调?
黄韬表示,地价回落对房价理性回归有帮助,从目前出让的土地价格看,明、后年广州房价将趋于合理平稳。按照业内公认的惯例,地价约占房价的40%左右,楼面地价下降意味着未来盖出来的房子价格也将更低。
他指出,在短期内,政府出台救市落地细则将给楼市成交带来一个“小阳春”,房价也将进一步下调,但是楼市总体回暖还要看整个宏观经济的走向,这还需要一个阶段。
“即使明年楼房供应量保持正常,成交量会持稳,但却止不住价格下行的趋势。”韩世同认为,在这种情况下,广州明年不可能太大规模供地。他建议,政府可调整出让地块的区域及价格,适时推出一些中心城区物美价廉的地块。
各方说法
开发商:
楼市明年下半年有转机
广州市尚泰投资有限公司代表孙先生说,出手拿地主要是由于番禺小谷围地块不受“国六条”的中小户型约束。该地块是大学城近期较好的住宅地,尽管比底价高了200万,但价格还算合理。目前对该地尚未具体规划,顺利的话将在后年推出新楼。
对于未来的楼市,孙先生很有信心地说,中央出台了一系列扩大内需政策措施,未来两年投资将达4万亿元,应该会带动广州房地产回暖。
广州常元房地产开发实业有限公司老总金女士则认为,“预计楼市明年下半年会有转机”。她还指出,“国六条”的中小户型限制不能一刀切,应该根据具体地段适当调整,这样才有助于房地产健康发展。
房管部门:
逆市推地保经济增长
截至此次出让,今年广州全市十区出让18宗住宅用地,用地面积达1.26平方公里,规划建筑面积274.52万平方米。
广州市房管局表示,在当前楼市较低迷期推出土地,主要是着眼于未来广州市房地产市场供求关系的平衡,应保持土地供应的连续性和稳定性�；诜康夭钅苛侥曜笥业目⒅芷�,以及广州未来一手自住型住房刚性需求,为防止土地供应骤多骤少,影响未来楼市供求平衡,即使在楼市低迷期也要保持一定稳定量的供应。
此次广州大规模推地还从保经济增长出发。广州市房管局相关负责人分析说,房地产行业牵涉上下游行业众多,从广州未来经济社会健康平稳发展考虑,应保持生产要素市场一定量的稳定供应。(记者郑佳欣 见习记者胡良光)
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