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专家:明年下半年开始楼市可能会慢慢复苏

2008年12月03日 08:32 来源:上海证券报 发表评论

  从目前楼市的运行特征来看:首先,成交量持续萎缩,总体趋势还将继续向下;第二,楼价与租金小幅下调;第三,人气不足。那么,出现这种状况是何原因呢?首先是市场因素,2007年楼价涨幅偏大,市场有调整要求,好比一个人吃饭,十天的饭三天吃完肯定会肚子不舒服,肯定要吐一些才行;第二是政府因素,政府希望楼市平稳健康发展,不要大起大落;第三是环境因素,国内外经济形势大变,很多想买房的人如在其他一些市场投资失败,买房也就无从谈起了。

  估计下面房价会怎样走呢?总体来说,稳中有调。一是平稳,不大起大落;二是调整,房价要向下走一点。从幅度来看,总体大概会是15%-20%。从时间来看,这次调整大概需要1年。也就是说,明年下半年开始楼市可能会慢慢复苏。

  这里我们说的“调”都是小幅度的调整。原因有四:其一,毕竟股票只是一种符号,它会下跌60%-70%,会崩溃,而房子可以住,是实实在在的资产,是不动产,不会崩溃;其二,支持楼市长期向上有几大基石,一个是城市化,一个是现代化,因此从发展前景来看,整个楼市不会大落;其三,中国市场经济发展的过程就是富裕家庭增加的过程,富裕的家庭增多了,对住房的要求也就提高了,这在经济学上讲是房子需求的收入弹性很大。

  楼市局部调整会怎样调?可能有这样几个特点:一是调整的周期性,短期向下,长期向上;二是调整的地段性,中心城区价格坚挺,因为中心城区地方实在小,供给稀缺,外围调整的可能性则要大些,如上海一些离市中心很远的地方房价并不合理,加上大部分廉租房和经济适用房也集中在那里,因此,如果开发商有远见,就该及时适当降价;三是调整的结构性,短期看,中小户型价格坚挺,大户型、高档房可能卖不动,但由于国家越来越倾向于建设中小户型,因而以后大户型、高档房会日趋稀缺,价格可能反而会上去;四是动态性,房子价格的变化与环境密不可分,随着周围区位条件的变化,房价也会变化。总而言之,一切取决于性价比,也就是我们常说的,价值决定价格,品质决定价值。(作者尹伯成 系复旦大学房地产研究中心主任,教授、博士生导师。本文仅代表个人观点)

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