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　　11月即将过去,从市场各方面的反应和数据来看，楼市正处于温和放量中。由于降价幅度较大，购房者重新回到了楼市。其中，尤以自住为主的区域看房量提升较为明显。同时，置换型买卖也正在悄然抬头，以三房为主的大户型买卖市场正逐渐形成。

　　看准价格下滑

　　置换型买家悄然入市

　　汉宇地产相关数据显示，11月份以来，楼市买卖成交正在温和放量。闵行、浦东、宝山等自住区域的二手房带看量不断上升。从门店统计来看，目前每周每人次带看量相当于10月下旬的一倍以上。成交放量则不那么明显，大部分区域成交量环比提升20%左右。

　　和成交量上升对应的是价格的下滑。尽管杨浦、虹口等区域价格相对依然坚挺，但一些高端区域出现了部分挂牌量增加和挂牌价、成交价格明显下滑的现象。如长宁古北区域，部分成交的价格下滑达到了15%-20%。浦东陆家嘴区域一些知名楼盘也出现了明显的跌幅。

　　在此情况下，长期观望的置换型买家悄然入市了。

　　据上海中原数据显示，截至11月21日，上海中原二手成交单数中，30%以上为置换需求型，其中以两房换三房占绝大多数。上海中原地产娄山关路分行经理石程玉介绍，11月该分行成交的买卖中除一套总价70多万元的房源外，都以置换型买卖为主。其中一位买家由于要添加宝宝，因此将原先位于“虹桥新城”的两房卖出，置换一套“春天花园”150多平方米的大三房；另一对夫妇由于原先所住的“今日丽园”位置不好，小孩房间朝向偏北，所以他们一直有置换的打算，恰逢有一套“春天花园”低于原价100万元的房源出现，夫妇俩即刻出手，购入此房源。据分析，目前不少置换型客户都是年前就在观望的意向购买群体，他们自身已有一到两套物业，因此在资金方面较为充裕，只要看到合适的房屋都会出手。随着目前政策方面利好的频频出台，区域内放盘量有所增加，因此置换买卖近期比较火热。

　　改善需求源起“下一代”

　　教育因素为置业重点考虑

　　人口结构变化是这波置换需求的主要因素之一。

　　从去年开始，本市就有很多宝宝出生，以及一大批“70、80后”的中青年一代，孩子都已经到了上学的阶段，这些家庭势必需要改善自己的房屋。

　　从买家方面可以看到，近期很多都是小孩长大了或者孩子读书问题需要置换房屋。如有买家原先居住的是一套两室户，现在孩子逐渐长大，房子不够住，在看了几套房子后以200多万元的总价购入了一套123平方米的位于仁德路“文化花园”的三房；另一位买家因为孩子在杨浦区上学，因此顺理成章地将置换房屋买在该区域。

　　业内分析，总体来说，由于置换型客户本身就有住所，所以在考虑出手前观望时间会拖得较长，这使得前阶段这一类客户量有所积累。这类买家有一个共同的特性，就是大多会以周边教育及交通为重点考虑对象。不论买家是将两套房物卖出置换一套大户型，从中环置换到外环的，还是套现股票购买房子，他们所购的物业周边都有中小学以及轨道交通。尽管从目前政策面来看，大户型房源并没有得到太多优惠，但逐渐增多的放盘量以及外环附近列入普通住宅的大户型房源，仍为近期置换买卖的抬头添了一把力。(特约撰稿 张 薇)