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　　小學(xué)時經(jīng)常會做到這么一道數(shù)學(xué)題：一個池子里，原本就有一些水，然后一根管子往里面灌水，一根管子往外面放水(兩根管子有粗細(xì))，問多少時間后，這個池子可以放滿？

　　而當(dāng)前的杭州樓市，就宛如這樣一個池子。每個月都不斷有新的房源注入，也有房源被不斷消化，不過在去年行情火爆的時候，池子里的水是越來越少。那么今年以來，池子里的水卻是越來越多——目前，杭州主城區(qū)的可售房源已經(jīng)突破了3萬套，這是自2004年年底杭州透明售房網(wǎng)開通以來，杭州主城區(qū)可供房源最多。如果再加上余杭區(qū)和蕭山區(qū)，杭州樓市可售房源已經(jīng)達到5萬多套。而隨著每月新增房源不斷出爐，消化速度卻日趨放緩，這種可售房源有增無減的局面將繼續(xù)。

　　主城區(qū)可售房源逾3萬

　　根據(jù)杭州市透明售房網(wǎng)顯示，杭州主城區(qū)可售房源已經(jīng)突破3萬套。其中，房源量最多的是濱江區(qū)、西湖區(qū)和江干區(qū)，都達到了5000多套，最少的之江區(qū)和下城區(qū)，分別僅1332套和1602套。

　　此外，余杭區(qū)可售房源已激增至16500多套，加上蕭山區(qū)的近4000套房源，整個杭州樓市可供挑選的房源已經(jīng)達到5萬多套。

　　可售房源1年增1倍多

　　根據(jù)杭州市透明售房網(wǎng)顯示，今年1月初，杭州主城區(qū)可售房源為13010套，而到了11月16日，該數(shù)據(jù)已經(jīng)達到30338套，增加了1倍多。其中，5月、9月和10月這三個月的可售房源量增加最為迅速，分別達到了2378套、3741套和4054套，這三個月本來就是樓市傳統(tǒng)的旺季，新推房源比較多，但也不乏行情轉(zhuǎn)淡，銷售不暢的緣故。

　　消化趕不上新增房源

　　今年以來新增房源量比較多的是5月、9月和10月，分別達到5614套、5324套和5367套，但因為成交量的不同，這三個月的表現(xiàn)迥異。

　　從下圖中可以看出，去化速度最好的一個月是2月，因為正值農(nóng)歷春節(jié)，這個月新推房源量比較少，僅372套，但這個月賣了927套房子，所以銷售率達到了249%，吃掉了不少存貨，出現(xiàn)了階段性的供不應(yīng)求狀況。

　　去化最差的顯然是10月份，這個時候，大量樓盤等待回籠資金，不得不推出房源，但市場觀望情緒達到新的高潮，加上銀行細(xì)則等遲遲未出，導(dǎo)致大量房源不肯簽合同，整個月銷售量僅1313套，銷售率僅24%。

　　相比較之下，雖然5月新增房源更多，但它也同時銷售了3236套，銷售率達到58%，所以并沒有造成很嚴(yán)重的房源積壓現(xiàn)象。很顯然，今年上半年，雖然市場銷售不如2007年火爆，但去化速度依舊不錯。但今年下半年之后，形勢卻急轉(zhuǎn)直下，房源滯銷現(xiàn)象愈演愈烈。

　　存量房至少需20個月消化

　　今年以來，杭州主城區(qū)的消化速度一直比較慢，銷售最好的5月份，也就成交了3236套，平均每天成交107套，并不火爆。而其他好一點的月份僅在2000套上下徘徊。而進入9月以來，雖是傳統(tǒng)的“金九銀十”季節(jié)，但銷售明顯不行，九十月份的成交量分別為1583套和1313套。

　　以每個月平均1500套的消化速度來推算，那么杭州主城區(qū)3萬套的房源，起碼需要20個月才能消化完畢。

　　房源存量沉淀資金驚人

　　根據(jù)杭州市透明售房網(wǎng)顯示，目前杭州主城區(qū)房源可銷售面積約380萬平方米，即使以1萬元/平方米(實際應(yīng)該超過這個價格)的均價計算，那么這些存量商品房的可銷售金額將達到380億元。這是一個非常驚人的數(shù)字。

　　對于開發(fā)商來說，年底面臨工程款結(jié)算、銀行還貸等各種壓力，同時融資環(huán)境進一步惡化，使得銷售資金回籠的重要性愈來愈凸顯。如何在眾多的樓盤競爭中，爭取到有限的客戶，變得非常迫切。