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　　我们往往将两头沉、中间轻的市场状态称为“哑铃现象”。而目前北京以及其他一些大型城市的房地产市场正在形成这样的状态。一方面，别墅、TOWNHOUSE并没有受到太多大势影响，销售状况一如既往；而一些新推出的普通商品房，由于在开盘之初就走上了“低价格、高性价比”的路线，因此，能在相对低迷的市场上形成热销的局面。与这两者形成鲜明对比的是，大多数价格不菲的高档公寓却提前步入了销售“严冬”，由于诸多不利政策影响导致大量客户的流失，使得处于“哑铃把柄”的高档公寓不得不酝酿10月份的“救市”之举。

　　到底是什么原因造成“哑铃”状态的产生？北京楼市将如何重拾购房者信心，从观望的情绪中走出？这些问题，无疑是摆在当前楼市迷局中人面前不可逾越的难题。

　　买贵的——低密度产品热销

　　8月，正当北京奥运会如火如荼进行之时，由于人们关注的目光都盯向了赛场，再加上单双号区分的交通限制，房地产第一次不再是人们挂在口头的“必需品”了，北京大多数楼盘处在了半放假状态，“大多数房地产项目销售率为零”也就是这一时期楼市的真实写照。但在中央别墅区等低密度项目区域中却是另外一番景象。

　　龙湖滟澜山、长江实业之誉天下、富力地产之富力湾都不同程度地热销。究其原因,龙湖滟澜山项目负责人蔡翊诚表示,由于别墅、TOWNHOUSE产品是升级换代产品,是居住的终极产品，因此买家一般用于自住，不受市场大环境的左右。例如龙湖滟澜山，它的价格在36000元/平方米左右，而且TOWNHOUSE占了大多数，这样的价格甚至比周边一些别墅项目都要贵，但根据北京市房地产交易网显示，龙湖产品在8月房地产市场排名第一。

　　无独有偶，此前一直在积累客户、观望市场的长江实业大盘誉天下在8月推出部分产品面市，也收到了良好的效果，数十套价值不菲的联排产品被预订。

　　此外，另一个低密度热点区域西山地区，由亿城股份开发的低密度大盘西山华府亦受到追捧。

　　买对的——性价比合理楼盘成亮点

　　与别墅、TOWNHOUSE等“奢侈品”热销交相辉映的是一些“平民化”楼盘的销售旺季。自从去年年底东四环项目美利山掀起打折促销开始，北京大多数项目竞相跟风，带动了北京楼盘的销售，难怪有开发商感慨：“只要一促销降价，销售率马上能上去，看来消费者并不是在观望，而是在等我们的态度�！�

　　与老盘降价不同，一些新项目不存在老业主不满的情况，直接将价格定到合理的程度，甫一出手便能收到良好的效果。比如刚刚开盘的中海城、阳光波尔多等楼盘，都是看到了市场的现状，用低于周边楼盘均价的方式入市，尤其是位于大兴的阳光波尔多，不到5000元/平方米的价格，在当地具有极大的竞争力，热销也就不足为奇了。

　　而被誉为2008年性价比最高的两个楼盘——位于奥运村的北辰媒体村和通州金隅7090，前者已经销售到第四期，而且始终价格锁定在12500元/平方米均价，持续热销，而这个价格足足比周边最普通的楼盘均价都要低1000元/平方米以上。该项目却是奥运会世界各地媒体记者驻扎之地，其质量、配套、功能性等综合因素毋庸置疑，因此，高性价比成为制胜法宝。而后者更是从开盘起就以“平民化”示人，7500元/平方米创造了目前通州区的价格新低。

　　有人不禁要问，难道7500元/平方米就是通州区楼盘价格的底线？会不会还有很大的暴利空间？有专家表示，目前，北京各个区域的两限房的价格都在追近商品房价格，尤其是定福庄、常营这些热点地区，如北辰、保利等地产集团开发的两限房价格都将成为当地楼盘价格的风向标。

　　客户流失 高档住宅该反思什么

　　北京中原顾问总经理李文杰在接受记者采访时说，北京楼市的投资客比例一直就没有超过12%，尤其是当前的市场状态下，要么将房产降价抛售，要么直接做房东。而剩下的买房人，基本都是自住投资，对政策、金融等方面的调控受影响程度不大，正是这些人群，保证了北京房地产市场不会出现崩盘的局面。而李文杰所说的12%的人群，正是当初北京高档房市场的“不忠实拥趸”。遇到市场变化，投资客是逃得最快的。

　　有人不解，目前北京市内的高档楼盘的大户型，总价和别墅价格相近，为什么别墅受宠而高档住宅难销呢？龙湖滟澜山负责人蔡翊诚表示，高档楼盘中，一大部分是搭上了行业的顺风车，市场好了，随行就市水涨船高，因此对产品研发、客户需求不去重视，当支撑这些高档住宅的职业型炒家退出舞台，品质至上的购买心理占据上风时，这些所谓的高档住宅一定是最难销售的产品。

　　而目前活跃在市场上的高端产品买家，是一大批经济结构变化后成长起来的年轻团体，比如金融、证券、房地产等行业的职业经理人。这类人群最大的特点就是不盲从，有自己独特的判断，思维并不会受大势的左右，他们只会认为值不值，而不会在乎贵不贵。

　　开发商面临支付季节 降价成唯一救命稻草

　　那么，始终不肯放下姿态，仍然鼓吹房价坚挺论的开发商将会怎样？一位开发商告诉记者，像他们这样一家全国性的大型房地产企业，没有资金回笼，公司能维持多久是个问题。不说别的，从内部讲，仅仅一个月的管理费用，就需要将近一个亿的支出，再说外部环境，目前开发贷款基本停办，买房人个贷审批严格，外来基金投鼠忌器，开发商已经没有多少资金可用，再不降价，只能坐以待毙。直至今日，仍有不少开发商以建材、原材料涨价为由，要求政府“救市”。事实果真如此吗？据记者了解，除了少数新盘外，绝大多数的开发商早就与建材商、原料商签订了合同，土建都基本完成了，原材料涨价是发生不久的事，拿材料涨价说事俨然显得“不合时宜”。

　　据专家介绍,每年的12月份是支付季节,开发商应该支付各种拖欠的费用,最重要的就是工程款、佣金、广告费以及各个职能部门的费用,比如税务等，如果拖到下一年度将是很麻烦的事情，因此，金九银十的传统销售旺季，将是开发商最后的筹码。从目前的情形来看，9月份目前只有几个新盘亮相，各大楼盘销售仍然没有复苏的迹象，但据记者了解，很多开发商已经未雨绸缪，准备了许多“自救”措施。比如取消精装修，把价格拉下来，有的将暗中折扣提高以促进销售。

　　据一位消息人士透露，开发商根本不会因为降价而受到损失，一个小小的故事足以说明这一点：亦庄某知名楼盘，总部给出的任务是只要卖到6000元/平方米就是胜利，但一年来，该项目最高时售价达到了8000元/平方米以上，目前已经降到了7500元左右。(记者　张舰)