8月奥运会的召开,对于北京楼市而言,是一个分水岭,自从奥运会申办成功以来,直到2008年7月前,北京的楼市深受奥运利好的影响,走过了一个不寻常的“前奥运”时期;8月后的北京楼市将进入“后奥运”时期。
今年1-7月是北京楼市的转轨期,也是北京“奥运楼市”的“末班车”,总结这段时期的市场表现,转折时期的楼市呈现明显的两极分化趋势:豪宅销售看好,中低价位、均价万元左右的楼盘销售呈现较强的支撑力。对于开发商而言,造更好的房子或者更低价格的房子,成为今后市场的选择;而对于那些打不定主意在何处置业的买房人而言,1-7月销售看好的板块和楼盘,应该优先考虑。
半年来东北部豪宅领跑
韦凤君是北京知名豪宅星河湾的华北区营销总监,对于今年的市场行情她听到最多的评价就是低迷,但星河湾给她的感受却不太一样,今年1-7月该项目的销售额接近8亿元,尽管这个数据与去年同期的11亿元相比,出现了下降,但影响主要来自公司内部,今年星河湾的售价和户型面积都有所调整,目标受众更为高端,销售进度变缓在预料之中。
与星河湾同属豪宅的部分楼盘奥运前销售亦取得了不俗的业绩,如盘古大观、国奥村、泛海国际、SOHO北京公馆等,它们分布于北京奥运区域、朝阳公园区域和涉外燕莎商圈,均显示出较强的持续销售能力。
而从区域分布来看,这些楼盘主要分布于朝阳区,在高端项目相对集中的顺义区域,龙湖·滟澜山和龙湾·和院也取得了较好的销售业绩。
中低端刚性需求走向“边缘”
某文化单位的白领江先生为了寻找婚房研究北京楼市很久,今年以来,关注过的区域有通州、昌平和大兴,因为这些主城区边缘区域的价格才是他能够承受的。综合对比交通和配套后,大兴某知名水景楼盘因配套和交通具有一定的优势,加上销售人员承诺可以给他一套内部员工价的房源———8300元/平米左右,因此该楼盘成为了江先生的首选。
在今年1—7月的销售排行榜上,一个名为“高教新城”(原名北一街8号)的楼盘让不少业内人士感觉意外,该楼盘前7个月被多家研究机构登记的销售额突破14亿元,进入今年住宅销售榜的前三名,8500元/平米的成交均价接近江先生能接受的范围;同区域的紫金新干线今年也取得不俗的业绩,均价同样为8500元/平米;此外,房山区的加州水郡半年销售中名列前茅,该楼盘的成交单价在7000元/平米以下。
据统计,丰台、石景山、西北旺、大兴、亦庄等区域都有卖得好的楼盘,这些“边缘”区域因为价低已成为中低端刚性需求的首选。
价格回归理性的普宅热销
亚豪机构副总经理任启鑫分析,位于昌平区霍营的紫金新干线周边项目销售均价最高已达14000元/平米,最低也在11000元/平米,而紫金新干线以低于周边项目22%-40%的价格入市,热销很自然。
美利山也连续出现销售额领先的局面,1-7月该楼盘销售额接近11亿元,对于热销的主要原因,公司销售负责人在接受采访时表示,主要归功于其率先启动低价策略,随后的产品调整也较为到位。同在东南区域的中海城Ⅱ圣朝菲、富力又一城等楼盘上半年销售业绩继续领先,中海城负责人表示,东南三环至四环区域楼盘的主流价格一度逼近15000元/平米,在理性的置业者面前,选择回到理性价格销售才会有突破。
任启鑫进一步表示,消费能力居于中等偏上的购房客群购房行为趋于理性,购房前会综合衡量物业位置、配套、性价比以及升值潜力。这部分群体购房心态的“冷却”对楼市影响最为显著,因为他们以自住的刚性需求为主,是楼市的购房主力,他们的购房意愿对楼市整体销售业绩影响重大。
对话开发商
奥运过后,透支奥运概念的北京楼市将可能面临调整,下一步要怎么办?
被问及这个问题时,美利山项目的负责人表示,将在现有的价格水平上推出更多小户型产品,降低总价水平,吸引刚性需求,同时提高社区的品质。东部大盘远洋一方相关负责人则表示,显然目前有一定的压力,但远洋集团全部楼盘在促销上不会有新的打算,只会对产品的品质增加更大的投入,提升社区的品质。
保利地产北京公司总经理助理、营销总监陈艳萍表示,上半年西山林语和百合花园16亿的销售目标已完成,下半年百合花园的预期销售额为14亿元。陈艳萍说,自住和更新换代的升级需求是客观存在的,能不能把这部分人的购买需求释放出来,关键还是看房子的品质和性价比。
南城楼盘星河城大户型部分今年销售业绩领先,公司负责人对下半年的业绩看好,他指出,给他信心的基础是同区域内同类产品稀缺,在局部拥有良好的性价比,下半年的目标是继续提高性价比。
在韦凤君看来,星河湾产品的性价比没有因为价格提升而下降,下半年星河湾将重点在社区服务上增加投入,吸引更高端客户。她指出,目前摆在住宅开发商面前的,尤其是价格在15000-20000元/平米的“中间层”项目而言,就是两条路:提高社区品质,进入高端客群的购买范围,这需要公司的综合实力提升;而对于不具备这样实力且销售欠佳的楼盘,卖不动就先降价吧。(记者张家齐 杨娟娟 谷欣 吴; 张晓玲 李宛霖)
图片报道 | 更多>> |
|
- [个唱]范范个唱 张韶涵助阵破不和传言
- [情感]男子街头菜刀劫持女友
- [电影]《非诚勿扰》片花
- [国际]乌克兰议员在国会比试拳脚
- [娱乐]庾澄庆说没与伊能静离婚
- [星光]小S台北性感代言
- [八卦]江语晨与周杰伦绯闻成焦点
- [科教]南极科考雪龙船遭遇强气旋