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　　连续半年多的低迷，使楼市交易日益向买方市场倾斜。新房开盘已从去年拖拖拉拉的“销控”转为优惠低开的“促销”。新房开盘定价也开始向去年8月爆涨前回归。

　　新房开盘价普遍降低

　　与去年那种新房开盘拖拖拉拉、价格亮相总是出人意料现象不同，经过半年多的市场观望，计划今年开盘的新房普遍随行就市，回归楼市正常的低价开盘销售方式。

　　记者了解到，近两个月来，本市新房开盘定价多数都低于周边在售楼盘的标价。如市中心老城厢某楼盘II期开盘，通过“回馈天津”等活动使精装修新房开盘实际价格已接近1万元/平方米左右，和去年8月前该区域毛坯房9000元/平方米左右价格基本持平。梅江区域新组团在采取折扣15%的开盘标价的同时，还通过各种活动使开盘均价向去年8月前靠拢。

　　边缘区域，中北镇的芒果郡开盘均价为6000元/平方米，万科假日润园精装修新房开盘起价为6900元/平方米，并附赠品牌家电等；北辰区宝翠花都三期均价7300元/平方米，而四期开盘价为6500元/平方米。另外还有杨柳青的美茵小镇开盘起价为4600元/平方米；西青区南河镇的恒益隆庭花园洋房开盘起价为4880元/平方米，还有一次性优惠5个点，贷款优惠3个点。这些新房开盘均价都表现出向去年8月前市场价格回归的趋势。

　　专业机构人士分析此现象认为，去年8月后房价爆涨，使新房开盘定价已脱离了“低开高走”的原则，其定价主要基于对未来市场的过度期待，以及开发商运营策略，所以直接“高开高走”成为市场普遍现象。目前的市场情况证明，这种开盘销售方式已带来了隐患，使楼盘后期销售价格难以把握。因此新房回归“低开”方式也是大势所趋。

　　边缘项目新房开盘均价 回归6000元/平方米一线

　　外环边缘区域作为近年来天津新兴居住区，各个板块新盘上市量都持续增多，也是全市住宅交易量的主力。去年8月前，边缘区域新房从5000元/平方米持续温和上涨，达到了6000元/平方米，成交量也呈现屡创新高的特点。但是8月以后，随着全市房价突发性上涨，基数较低的边缘住房价格上涨幅度更加明显，到年底已接近7000元/平方米，同时也带来了成交低迷的市场隐患。

　　经过半年多的持续调整，近来边缘区域房价又率先呈现普遍回归的走势，均价回归6000元/平方米。这一特征在新房开盘定价尤为突出。如边缘区域的西部新城、新开盘的芒果郡及万科假日润园(减去精装修成本)均价都在6000元/平方米一线。而西部及南部边缘一些新房开盘价格已回到久违了的4000—5000元/平方米。北部地铁1号线及运河边特色楼盘开盘均价也回归到6500—7000元/平方米。

　　天津5月份以来交易统计显示，郊县商品房价格下降明显，5月份新四区成交均价为7282元/平方米，环比下降1.4%；6月份均价为7104元/平方米，环比下降2.4%；7月上半月为6885元/平方米，跌破7000元/平方米关线。

　　8月前市场走势不明 一些新房推迟开盘

　　2008年市场风云变幻使开发企业不得不顺应市场变化，改变定价策略，充分考量目标购房客户的心理价位，以期实现快速销售。但是也有一些资金压力较轻、对后市抱有再看看想法的企业，在奥运前市场走势不明确的情况下，推迟了新房开盘时间，将开盘时间定在奥运会后，使8—10月市场将出现新房扎堆开盘的现象，产品种类也比较丰富。如市中心区南京路地段的假日国际、金德园；金街区域的天津环球金融中心高档公寓、奥体中心区的钻石山高层；河东区中山门区域的格调竹境、卫国道区域的阳光新业国际；河北区榆关道区域的自在中环等。另有边缘区域津南区外区域的首创爱这城；宝坻京津新城板块的泰富橄榄树、武清区的保利上河雅颂等等。

　　专业机构人士认为，这些预计8月后开盘的新房定价，除了市场因素，在成本方面，由于多数都是2007年上半年以前取得的土地使用权，所以地价成本压力不是很大。即便当时被认为楼面价格较高的河东卫国道万东小马路阳光新业国际地块，现在看来，3800元/平方米楼面价对其开盘定价压力也不是很大。因此开发商只要制定一个相对合理的利润率，放弃去年的暴利心态，依然能够赢得市场。(王哲)