奥运会之后北京房价究竟会出现怎样的走势，北京的房价是否会出现跳水？ 中新社发 鲁谷 摄
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上半年销售持续低迷 后奥运时代北京房价怎么走?
2008年07月25日 10:29 来源：中国青年报 
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发表评论 7年前，北京申奥成功后，“奥运将带动北京房价高涨”的预期就在市场蔓延，几乎所有的开发商都想借奥运会对北京房价的拉动，大赚一笔，但当奥运会越来越近，人们发出的疑问也就越来越多：奥运会之后北京房价究竟会出现怎样的走势，北京的房价是否会跳水？
供大于求能否带来楼市降温
“北京楼市今年肯定是供大于求，降温是必然的�！北本┝锼姆椒康夭凸咀芫硌钌俜嬲庋稳萁衲瓯本┞ナ械墓┣蠊叵�。他认为，今年北京楼市的供应量跟去年基本持平，但交易量要去比年下跌1／3。
早在今年4月，杨少锋就提出北京楼市将严重供大于求的警告。
他提供的数据显示，今年下半年北京市大量的保障性住宅将陆续供应市场，预计总供应量将达600万平方米、7万套，与此同时，今年新增供应市场的普通住宅面积大约1800万平方米，15万套，市场新建住宅总供应量为22万套。加上上半年的现房，北京2008年期房现房总供应量将达到历史高峰，预计超过25万套。
北京市房地产交易网数据显示，2007年1~12月住宅市场成交量约为1600万平方米，成交套数约为12万套，2006年的这一数据则为1900万平米和16万套。今年一季度，北京市住宅市场成交总套数仅为1.47万套。
杨少锋据此认为，预计全年成交量可能降至近年历史低点，成交将不到10万套。
“对比10万套的预计成交量，北京住宅不是供不应求，而是严重供过于求！”杨少锋说。
戴德梁行日前发布的《2008年第二季度市场报告》也与杨少锋的观点相同，这份报告显示，今年1~5月北京房地产市场新增供应及销售面积之比为1.43，呈现供过于求的态势。
面对足够的住宅供应量，购房人却并没有对北京楼市表现出现相应的热情。从去年年底开始，开发商卖房就已经是一件不容易的事。打折、买别墅送公寓、送车、送装修，各种优惠措施层出不穷，但销售数量却始终看不到增长。
不仅如此，一些楼盘甚至开始出现退房潮。
记者从北京市房地产交易管理网了解到，“期房退房公示”一栏显示退房信息多达1466条，“现房退房公示”一栏显示退房信息也达到了522条。
在退房的人群中，有些是因为房屋质量、物业等原因，但有相当大一部分是因为对北京房价走势的判断发生了变化。
不仅仅普通购房人对楼市的预期发生了变化，开发商对房地产市场的预期也在发生变化。从今年年初开始，广州、北京、深圳、成都等地都频频出现土地流拍的场景，而在2007年，各地“地王”都比赛式的出现。
“国家货币政策紧缩，开发商资金链非常紧张，加上对市场的预期发生了变化，所以会导致土地流拍�！币晃灰的谌耸空庋嫠呒钦�。
未来哪些因素支撑北京房价
然而有意思的是，尽管出现了种种楼市利空的表现，北京市的房价还没有出现普通人所期望的大跌。
7月22日，北京市统计局、国家统计局北京调查总队联合发布今年上半年房价报告，结果显示，北京市四环路以内住宅期房价格上涨仍然较快，上半年均价为18398元／平方米。四环路五环路价格为16409元／平方米，五环路六环路价格为9825元／平方米，六环路以外价格为7760元／平方米。该报告称，上半年北京房地产市场销售持续低迷，房价仍处高位，但涨幅回落，环比涨幅为2005年以来最低。
那么，是什么还在支撑北京市房价高位运行？很多人认为，奥运效应是开发商还在硬撑房价的一个重要原因。
“如果说，现在北京楼市我们还有‘奥运利好’可以最后利用炒作一把，奥运会之后，靠什么支撑北京楼市？”杨少锋说。
在杨少锋看来，北京房价的泡沫大概有15%~20%，今年年底将会明显回落。
而在我爱我家房地产经纪公司副总经理胡景晖眼中，奥运会之前和奥运会期间北京市房价不会有太大变化，关键要看奥运会之后，也就是从奥运会结束到10月初北京楼市的变化。这个阶段的市场形势对未来一两年内的北京市场有关键作用。如果这个阶段北京楼市没有继续出现交易量的回落，那么购房的需求会逐渐释放出来。
在知名财经评论人牛刀的博客上，他很明确地提出北京在楼市泡沫方面比其他一线城市要严重的多�！案拍钐嵘て�，中国这两年最具炒作的概念就是奥运，已经透支了甚至未来三到五年的房价增长水准，泡沫大面积衍生，房价焉能不跌？”
牛刀认为，要判断房价变化，需要从国家产业政策有无变化、政府新推出的住宅用地政策和地价变化、成交量的变化3个方面进行分析。这两年国家对于房地产业出台了很多政策，都是为了把房价降下来。土地供应上，北京3年2000万平米是用于经济适用房和限价房。成交量上，北京一天只有100多套。
“放不大成交量，一大批开发商必死�！迸５冻�。
面对奥运会之后的北京房价走势，也有观点认为，北京强大的刚性需求决定了其房价不会出现拐点。
华远集团老总任志强就曾数次表达类似看法。他认为，北京的人口增长每年高达2.4%以上，约40万~50万人口(2007年为50多万)，其中户籍人口超过15万人，外来长住人口平均年增长24万人以上。本身的城市化率已达84.3%，每年新增家庭户数超过30万户，其中2006年仅新婚家庭高达171299户。并且连续5年的新婚家庭中44%的购买了住房，17.8%的家庭购买了家庭用车。但2007年全年一手房销售仅为14.8万套，二手房9.4万套左右，远低于家庭分裂的速度与需求。
在任志强看来，住房的集中刚性需求来自于20~39岁的人口群，正是结婚生子需要住房和需要改善住房的人群，北京这一人群的比例高达37.8%，约为600万人口。未来几年中这种需求仍在高速增长中，加上外来人口的购房需求，未来几年的供求矛盾没有丝毫缓解的可能。
“北京的第三产业比重高达71%，每年要提高3~4个百分点，每提高1%大约要100万平方米的办公用房�！比沃厩勘硎�，奥运会又提升了北京的世界地位，旅游与商务活动的增长就成为必然。商业从单纯的购物变成了休闲、娱乐、购物一体化推动着商业的发展与创新。(记者 李松涛）
【编辑:杨威】
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