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2007年09月10日 星期一
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上海故事:捂盘有术 房价扶摇
2007年09月10日 13:11 来源:经济观察报

    由于看好沪上楼市下半年涨情,已是扑朔迷离的上海楼市,最近在部分开发商“导演”下,先捂后放上演了一出“尺蠖之曲”的故事。针对此捂盘惜售现象,上海十部门近日联手喊“打”。 中新社发 谢正军 作


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  在经历了接近五年的等待后,9月6日,一期买家终于等来了上!敖鹕蠢(又名‘虹康古北苑’)”“欢迎业主入住”的横幅,而该楼盘的二期业主仍在等待之中。

  金色贝拉维位于上海市古北新区黄金城道南侧,是古北二期规划的住宅项目之一。该项目由8栋15至21层高层住宅及局部一二层商场和会所组成,整个项目的投资总额为4.3亿元。

  目前,上?さ淖》坑胄枨蟊冉咏1.5:1,而住宅新盘的实际供求比例倒置为1:1.5。事实上,正是大量开发商的捂盘行为破坏了原本基本平衡的上海住宅市场。

  本报记者调查发现,开发商通过捂盘等行为,可以操控住宅一级市场和二级市场的价格。金色贝拉维的行为颇具普遍意义。

  捂盘之嫌

  9月4日下午,在金色贝拉维小区,记者看不到一个来往的建筑施工人员,小区大楼外立面已施工完成,中心花园的水池里已长出苔藓。该小区门卫吴先生说,物业公司于今年6月入住金色贝拉维,当时小区建筑施工就已基本结束,全部房子的装修也已完成。

  据金色贝拉维售楼处销售人员说,该楼盘一期共302套房源,去年12月、今年4月分两次开盘,今年8月底起一期业主开始陆续入;二期也有400余套房源,“(售楼处)已接到上面通知,二期今年不销售了,要等明年”。

  该销售人员表示,金色贝拉维8幢大楼2004年同批建设,目前该楼盘已是具备销售要求的准现房。

  上海中原地产古北分行高建堃介绍,目前金色贝拉维二手房成交价格在3万元/平方米左右,比今年初上涨1万元/平方米。在高看来,金色贝拉维二期迟迟未开盘,除开发商看好古北高档房的升值潜力外,还极有可能受其周边楼盘“玉翠豪庭”影响,“这个大盘对周边房价的带动是很明显的”。

  李嘉诚旗下的玉翠豪庭项目8月份已两次开盘,其价格在3.2万元/平方米至3.8万元/平方米。高建堃认为,预计玉翠豪庭的第三次开盘价会突破4万元/平方米。在这高价房带动下,金色贝拉维二期开盘价自然会水涨船高。

  上海官方网站“网上房地产”数据显示,截至本月5日,金色贝拉维一期还有20套可售房源,主要集中在5至16层之间。然而该楼盘售楼人员明确表示,一期可售房源仅剩1楼几套。针对有房不售质疑,该楼盘销售人员解释:“我们和客户的签约合同都是手写的,还没来得及上网备案,但业主首付款已付!

  本报记者调查发现,金色贝拉维的开发商虹康房产建设有限公司 (以下简称“虹康房产”),系上海长宁住宅建设发展有限公司的下属公司。上海长宁住宅建设发展有限公司隶属于长宁区住宅发展局,为国有独资企业。

  长宁区有关人士介绍,因政府部门对下属公司进行调整,如今金色贝拉维的实际管理方为上海长宁房地产经营有限公司,而不是上海长宁住宅建设发展有限公司!吧鲜隽郊夜径季哂泄时尘啊。

  记者试图就此事采访虹康房产,但遭拒绝。

  左右逢源的《席位优权书》

  事实上金色贝拉维在上海 “小有名气”。

  事情追溯至2003年。当年12月,金色贝拉维尚未取得预售许可证,开发商虹康房产对外推出了《席位优权书》,认购者只需支付10万-20万元不等的定金,将为其保留具体房源的优先购买席位,待项目取得《商品房预售许可证》后,签订正式的预售合同。优权书表明协议单价为0.95-1万元/平方米,当时有95位认购者与开发商签订了优权书。

  开发商曾经向认购者表示,金色贝拉维将于2004年上半年开盘。

  随着时间推移,古北新区的房价一路飙升。2004年末,金色贝拉维的市场行情已上涨到1.8万元/平方米左右。按每套住房面积160平方米计算,95位认购者的每套房屋都有了超过100万元的升值,其所有房屋增值已近亿元。让认购者喜出望外的大利好,却险些被开发商的一纸诉状击碎。

  2004年12月,虹康房产以当初签署《优权书》违反《城市房地产管理法》等相关法律规定的商品房预售许可制度为由,将其中签订《优权书》的27位认购者告上法庭,诉请解除当初的相关认购协议。此案在当时的沪上楼市造成较大的轰动,各大媒体争相报道,虹康房产公司更是从法华镇路上的办事处撤出,改由营销公司接待客户。

  2005年1月24日,古北金色贝拉维项目认购合同纠纷第一例庭审开庭。虹康房产在庭上表示,2003年签署《席位优权书》时,金色贝拉维正在建设中,并没有取得《商品房预售许可证》,根据我国现行相关法律,属无效预售行为,诉请法庭解除这一认购协议。被告认为,《席位优权书》并不等同于预售协议,而是在预售协议之前签订的优先购买合同,作为合同应该是有效的,要求开发商虹康公司予以执行合同的承诺。

  2005年4月份金色贝拉维项目合同纠纷一案达成庭外和解,以原告方虹康房产撤诉而告终。虹康房产向认购者承诺,双方将于当年6月份正式签订预售合同,所有认购者都将得到他们原先认购的住房,只不过,房源单价将在《席位优权书》标明的0.95—1万元/平方米基础上,增加0.3万元/平方米。作为补偿,认购者所购入的房屋将由原先的毛坯房变为全装修房。

  2005年上半年,上海市政府曾规定,凡商品房项目在申报预售许可证时,第一时间即在 “网上房地产”上有所显示。这也是上海为防止开发商囤积居奇,乘机抬高房价的一种调控手段。

  据上海官方网站“网上房地产”的信息显示,金色贝拉维第一次拿到预售许可证的时间是在2006年12月份,与虹康房产承诺认购者2005年6月份正式签订预售合同,相距了1年零6个月。

  四大捂盘术

  记者随机点开“网上房地产”一个楼盘销售信息,可以看到上海楼盘每一次预售总量一般在1万平方米到2万平方米不等,尽管当地政府要求3万平方米以下楼盘要求一次性预售,而每次开盘销售的一般不会超过3栋楼。随着近日购房人气渐旺,一些楼盘的开盘量更是越来越小。

  记者发现,许多上海楼盘一年分几次开盘,有的楼盘两次开盘间隔甚至不到15天,而两批楼盘开盘价已出现了明显的变化。从目前的情况来看,一些楼盘半年之内价格就能上浮10%~20%左右,每次开盘的单价上涨数百元至上千元的现象并不少见。

  “比较普遍,”一位不愿具名的上?⑸倘衔,包括颇具嫌疑的金色贝拉维在内,多数上?⑸桃泊嬖谖媾滔坌形,有些手法比较隐蔽。本报记者近日遍访上?⑸、房地产代理商、资深研究人士,领略了近年来上?⑸套钗<乃拇蟆拔媾獭闭惺。

  招数一:该领证时不领证。目前上海最为常见的变相“捂盘”手段,是将楼盘分批次领取预售许可证。一些开发商根据市场情况,调整其商品房的开盘时间,以此达到利益最大化。也有一些开发商与建筑公司达成默契,延缓工程项目的进度,进而名正言顺的推迟开盘。此外,一些开发商通过申报材料不全、规划故意超标等手段,延迟预售许可证的获取时间。

  招数二:刚卖便称已尾盘。不少购房者买房时或许都遇到过这样一幕:当你向开发商询问某套房源时,对方会告诉你这种户型已卖完或所剩无几,如果要买赶快趁早,而实际上这些房源还没有出售。这是上?⑸坦哂玫摹拔媾獭笔侄沃,目的是通过瞒报数据让普通买家误以为产品供应稀缺,并对消费者心理产生影响,借以提高房价。

  招数三:高价吓走买家。一些楼盘在认购期间,会向登记客户报出一个预估价格,不过等到进入销售阶段,开发商却突然抬高销售价格,使消费者因房价超出心理预期而望而止步。此前被上海市调查的楼王 “汤臣一品”,该楼盘为台资企业汤臣集团开发,涉嫌价格虚高、捂盘惜售、虚拟交易等。

  招数四:联手中介炒作。不少购房者或许会碰到这种情况:在你向开发商提出购房意向时,对方立即说“房子卖光了”。然而你会惊奇地发现,该楼盘周边的二手中介公司里,却挂着很多这楼盘的房源。事实上,在开盘时这些开发商就已将一些房源放至中介处销售,从而产生在售项目盘源紧缺的假相,借此抬高楼盘售价。据介绍,2005年初房价高企时,上海古北聚集着70余家中介公司,如今仍有五六十家中介公司。

  政策

  从今年6月查处 “汤臣一品”至今,上海市房地局针对开发商捂盘出台了系列“组合拳”。

  近日上海市房地局发布 《关于进一步加强本市商品房销售监管工作的通知》(以下简称《通知》),其中进一步规范商品房销售行为及制止部分企业捂盘惜售、囤积房源行为成为重要监管方向之一。

  根据《通知》要求,超过3万平方米确需分批预售的,每次申请预售面积不得少于3万平方米,并应制定分批上市计划。同时,开发企业申请预售至开盘销售的时间将被严格控制,根据规定区县房地局受理预售之日起10个工作日内完成预售审批,批准预售后3—10个工作日内必须对外开盘销售。另外,按照“鼓励自住、规范投资、抑制投机”的要求,房地产开发企业应当在销售全过程落实 “实名制”;同时应当采取措施防止炒房,维持售楼现场销售秩序。

  “达到预售标准就必须申请销售,”上海市房地局表示,上海房地产部门将加大商品房销售的监管力度,按照专项整治要求,加大查处力度。凡已达到预售标准的商品房项目不申请预售、已取得预售许可证不开盘、已开盘拒绝对外销售,对本区域住房供应造成影响的,可向相关房地产开发企业发出“行政告知书”,开发企业无正当理由仍拒不开盘和拒绝对外销售的,房地产管理部门将按专项整治的规定,将其列为捂盘惜售、囤积房源的不良行为,记入该企业的信用档案,按规定给予降级或取消资质的处理,并提高其参与土地招拍挂时的准入门槛。

  为了保证这一措施的推行,上;棺懦闪⒘ “房地产监测中心”,对每一个房地产项目从土地出让、项目开工直至项目竣工、销售完毕进行全过程跟踪、监测。

  上海世联地产资深经纪人李峰认为,开发商捂盘在界定上还存在着很多模糊地带,政府在管理上也有很大的操作难度。从现有规定看,政府规定开发商拿到预售许可证后10天内必须销售,但无法规定楼盘什么进度去拿预售许可证。

  2006年7月10日,建设部、发展改革委、工商总局联合发出通知,进一步整顿规范房地产交易秩序。当中提出,房地产开发企业取得预售许可证后,应当在10日内开始销售商品房。未取得商品房预售许可证的项目,房地产开发企业不得非法预售商品房,也不得以认购(包括认订、登记、选号等)、收取预订款等各种形式变相预售商品房。

  事实上,开发商捂盘造成上海住宅供需严重失衡,也引起了上海市房地产协会的密切关注。今年7月初,该协会发出“倡议书”,要求全市房地产开发企业:“不捂盘、不惜售、不炒楼”,做有社会责任感的开发商。(陈周锡 刘晴)

编辑:王菲】
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