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在房地产业的寒冬之中，房地产开发商的资金链条是否紧张？这是否会对北京上海等大城市的房价和成交量形成影响？
本刊记者在北京上海两地的调查表明，房地产商的资金链状况，不是影响房价是否下调的最最重要原因。比房地产商资金链更重要的，是政府的保障性住房政策。北京的房价降得幅度大，成交量多，更重要的原因是政府前几年的保障性住房入市所形成的价格信号作用。
而在各地政府不同的救市策略下，如何保障保障性住房的资金投入，就不仅仅是4万亿拉动内需的关键，也成为关系到亿万民生福祉的关键。
北京房企断臂求生
价格下来了，销售量自然就能上去。无论何时，减价永远是硬道理
★ 本刊记者/孙春艳
年关将至，开发商资金链愈加趋紧。在楼盘销售中，部分北京房地产商已经变遮遮掩掩的“特价”为直接低价入市。这些措施能换回购房者的热情吗？
低价入市回笼资金
降价果然是硬道理。
11月22日周六，位于东四环百子湾的金都心语项目以毛坯房低至7000元的低价开盘。不到9点，售楼处就挤满了前来报名咨询的购房者，其中不乏年轻的白领置业者。
组织此次团购活动的搜房网宣传人员对《中国新闻周刊》称，一次性付款购买五套的购房者可享受毛坯房7000元，精装修8000元的抄底价格。当天260套的房源，仅从搜房网报名参加的就有2000多人，还有自行前往登记的购房者。从9点至11点，3个小时的成交金额总计过亿。
“这个地段的房子都1.3万至1.4万左右，价格实惠多了，我也不想再等了，不可能每个人都买到最低点。”在一家贸易公司作文秘工作的刘筱青对《中国新闻周刊》记者说。她和男朋友准备买一套60多平米的小户型房子结婚用。刘筱青工作多年的积蓄加上从双方父母筹措来的钱，总共有50万左右。搭车团购主要是为了侃价。
一位中原地产邹姓经理对此感慨说，价格制定合理，降得到位，自然销售回暖。这个价格比周围地段低了2000元至4000元。房地产商对于全款购房的消费者优惠幅度如此之大，说明房地产商对资金回笼的心情非常迫切。
无独有偶。当日东三环首城国际中心10800元/平方米起价的226套房子，也受到了追捧。这是继11月15日京西玉泉路附近远洋·沁山水以每平方米11000元低价入市后，市场掀起的又一次降价潮。
据亚豪机构市场研究部统计的最新调研显示，北京市11月开盘的31个项目，开盘均价为13462元/平米，环比10月的开盘均价下降了1.4%，同比2007年也下降了16.3%�？叹鄣耐�、环比双双下降在年内还是首次出现。而且，开盘均价已经连续3个月出现下降。
实实在在的价格下降，终于迎来了销售量的上涨。北京市房地产交易管理网的数据显示，11月，北京商品房签约套数环比增长近6成�；毓私衲昵叭径鹊牟业纯�，11月的热销局势可谓喜人。
今年前三季度，北京新房成交量共5.4万套，比去年同期下降了接近一半(49%)。9、10月份的交易量也继续大幅萎缩。销售不畅的直接原因是价格太高。前三季度，四环以内成交均价仍为1.8万元以上，与第二季度相比仅仅下降200多元。
11月份成交量为什么突然放大？真正的秘密并不是开发商一厢情愿的降价，而是作为商品房参照性的保障性住房来了。亚豪机构副总经理王英男对《中国新闻周刊》记者表示，11月北京的经济适用房、限价房等保障性住房成交套数为7026套，分别占总成交量的56.3%，成为京城楼市的销售主流。保障性住房价格低廉，不但直接分流了部分客户，也极大地拉低了相关区域的房价。
比如，去年朝阳区常营乡商品房项目均价在13000元/平米左右，但今年限价为5900元/平米的限价房入市，直接将周边商品房价格拉低至单价9000元左右。
而2009年，北京市计划新建廉租住房、经济适用住房、限价商品住房、政策性租赁住房将达到850万平方米。这一供应市场放量的冲击加上年底资金回笼的压力，迫使开发商不得不痛下决心低价入市。
开发商断臂融资求生
无论怎样，挺了将近一年之后，房价才微微降了下来。对于开发商而言，如果资金不是非常紧张，降价总是一个痛苦的选择。
房地产开发商的资金，大致包括由自有资金、银行贷款和房屋销售回款三部分组成。2007年10月央行严控开发贷以来，占房地产资金60%以上的银行贷款，一下子没了着落。
“北京的部分房地产开发商今年上半年就已经通过钱庄、高利贷、典当等高成本的非正规渠道来解决资金问题了。” 北京大学房地产研究所所长陈国强对《中国新闻周刊》记者说。但这些渠道，仍然难以满足地产商对资金过多需求。
因此，在大幅降价的同时，北京一些房地产企业不得不断臂求生——将项目转手他人或与他人合作开发。从10月至今，这一现象愈加明显。
11月14日至12月11日，北京华星置地投资有限公司，转让旗下的北京汇超房地产开发有限公司57%股权及46764.24万元债权；11月13日至12月10日，北京城乡建设集团有限责任公司，转让旗下城乡京润(北京)置业投资公司整体产权……
在北京产权交易所网站的转让信息一栏中，房地产项目的转让明细占了很重要的位置。从10月底至今，有近20个房地产项目进行了股权转让。
一位不愿意透露姓名的地产项目转让工作人员向《中国新闻周刊》记者透露，公司在2006年囤积了几块地皮，当时分别成立了几家项目公司。2006年市场形势大好，几个楼盘项目相继推出，都赚了不少钱。但到2007年底至今，由于销售疲软回款缓慢，公司已经没有没有多余的资金请专业资质的机构和人才帮助项目运作，只好转让公司的子项目股权，委托大公司来接盘经营。
“在所有投资经营领域中，房地产开发对股权开放是最保守的，不到万不得已决不会转让股权�！鼻寤笱Ч噬桃档夭擞�、CREO办公室首席专家朱凌波对《中国新闻周刊》记者说。
不愿意转让股权的原因很简单，地产开发的利润太高，因此开发商都一股独大，不愿与他人分享利润。
同时身为金茂润业投资顾问有限公司董事的朱凌波，发现今年接触的一些多元化经营企业，有不少企业已经通过股权转让的形式，开始逐渐退出房地产市场。
其他融资渠道不畅
业界普遍的共识是，在北京立足的房地产企业大多资金实力不菲。北京房地产市场多年来一直是众房企竞相争夺的主战场，但由于北京开展项目所面临的高强度竞争和高昂成本，经过多年洗礼，能留存的多为一些国有大型房企、国内一线房企和外资地产巨头。
但现在，这些地产大鳄的资金状况如何？从以下几个例子可见一斑。
今年7月，任志强掌舵的华远地产再次卖地求生，与香港嘉里建设集团设立合资公司，开发燕莎商圈的“星源汇”项目。任志强7月份在无锡向多家媒体透露，此次合作，华远地产只出地不出钱，全部建设资金由嘉里建设负责。
今年9月，凯德置地以33.4亿的价格，出售北京总部凯德大厦�？轮玫厥嵌涎鞘兄底罡叩姆康夭拘录悠录蔚轮玫丶旁诨娜首庸荆�1994年进入中国进行住宅和商用房产的投资、开发�？轮玫刈懿昧置餮宄�，北京总部大厦转让，“主要考虑到此项交易将巩固我们的资产实力”。
11月以来，富力地产两大主要股东，运用自有资金收购公司名下商业物业，补充公司流动资金，输血自救。据《华夏时报》近日报道称，富力地产仅有19亿现金，2007年富力拿地1030万平方米，耗资近70亿元，现在有近300亿负债，资本负债率高达139%，而一些商业地产项目开发压力紧逼，等米下锅。
“大小开发商在销售萎缩情况下，所面临的资金困境是相同的�？⑸檀饲岸嘤猛锨吠恋爻鋈媒鸱制诹烊⊥恋厥褂弥さ姆绞�，即‘7个锅盖盖10个锅’的方式，迟早是会出问题的�！蔽野壹曳康夭凸局葱懈弊懿煤瓣投浴吨泄挛胖芸芳钦咚怠�
除了依赖销售回款、银行贷款，房企还能去哪求金呢？
为破解资金困局，富力地产计划申请发行A股。其实在资金困顿的2008年，很多房地产开发商都期冀像去年SOHO中国和远洋地产那样在香港H股再创辉煌。
但今昔不同往日。今年3月，有新地王之称的恒大地产赴港IPO搁置，此后内地房企香港上市频频失利。
“2008年以来，香港和内地只有两家房地产公司成功上市，房企通过资本市场增发、股本扩张的渠道已经不通畅了�！� 北京大学房地产研究所所长陈国强对《中国新闻周刊》记者说。多年来，即便包括美国、香港的上市公司，加上内地A股上市公司，内地房地产上市公司的数量，统共也不足100家。
而对于这些上市的房企，唯一“理想”的融资方式就是发行公司债。但是除了中粮地产、金地集团等这样少数国字背景的企业有机会获得，民营房企鲜能参与。
除了上市融资、发行公司债，另外一个很重要的地产融资形式，是房地产投资信托基金(REITs)。房地产投资信托基金属于不动产证券化的一种，即房地产商将其旗下部分或全部商业物业资产打包上市，以其收益如每年的租金、按揭利息等作为标的，均等分割成若干份出售给投资者，然后定期派发红利，并由专业的基金公司或投资机构进行房地产投资经营管理的一种信托基金。
REITs在国外能占到房地产资金的40%以上，是主要的资金来源，在国内业界已经呼唤了很多年。
最近REITs有望破冰。据《上海证券报》近日称，10月初，相关部门开始征求REITs方案的意见稿，并已经在央行、证监会及住房和城乡建设部等各大部委会签完毕，获得了国务院的批复，具体实施方案可能在年底或者明年出台。
“在美国金融风暴肆虐的情况下，政府力挺这一金融创新模式，反映了高层对地产资金状况的关注。” 身兼全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会主任朱凌波对地产基金的研究已经多年。
尽管多种融资渠道不畅，但鲜有听说房企倒闭的消息，尤其像珠三角那样的企业倒闭潮。记者走访的多位业内人士，都认为，房企资金紧缺是相对前几年销售状况好而言，只要不几亿几亿地拿地，是能撑很长一段时间的，今年前10个月的苦撑就是明证。不像珠三角的企业一旦国外订单没有了，立刻陷入困顿。只要肯多降价，房子还是能销售出去的。
年关难捱
尽管如此，眼下的年关却难过。
“从11月底，我们老板的脸色就一天比一天凝重，同事们连大气都不敢喘�！币晃环康夭笠档墓鼐硇侠�(化名)对《中国新闻周刊》记者说。
据她介绍，尽管也打折促销做广告，但公司今年的销售却连计划的四分之一都没有实现。临近年底，上门要钱的人却很多。
土地出让金需要补齐，工程款、材料款要结算，银行贷款到期要偿还，农民工工资要结清，还有年底员工的分红、高管的奖励等等。房地产企业年底面临支付高峰。
对于上市的房地产公司还涉及业绩和股东的回报问题，如果账面糟糕，还会影响明年的投资战略。
“公司已经决定年底大规模促销，并把原来预留的部分房源以尾房的形式打包处理，全力回款�！� 邢磊说。
趋势难违。据亚豪机构统计数据显示，11月开盘项目为31个，新增供应面积为83.6万平米。环比10月份上涨了35.1%。亚豪机构副总经理王英男认为，年末的资金压力迫使开发商一方面加大放量力度，一方面降价促销，在年底前争取好的销售成绩。
免税、降息、降低首付比例、下调公积金贷款利率……近日政府决策层面频出的救市牌再加之部分楼盘的低价入市，11月的京城楼市已呈回暖之势。环比10月，期房商品住房成交套数增加了57.5%，成交面积增加了55.2%，同期，现房商品住宅成交套数增加了44.7%，成交面积增加了31.2%。
但对于明年的走势，业界却不乐观。
毕竟，目前楼市的整体大势仍然没有出现根本性的转变，购房者观望气氛并未消除，政府救市的政策的利好并不能在短期显现出来，春节前后还将是市场供需主体的僵持、博弈阶段。
中国社会科学院发布的2009年中国经济分析与预测认为，受国际、国内经济形势影响，2009年将延续2008年房市的低迷，短期内房价面临进一步回调�？⑵笠祷嵊匆宦帧跋磁啤�，开发企业资金链继续紧张，将导致房地产开发贷款出现偿付危机以及“烂尾楼”的出现，进而拖欠工程款和拖欠农民工工资的“两欠”问题可能爆发。
共识是，北京房地产价格将继续回落，开发商的利润将继续缩水。 ★
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