从严从紧的货币政策通过房贷新政再次向房地产行业袭来。受此影响，房地产股几乎全线受挫。数据显示，昨日，沪深两市地产指数下降4.48%；前十大地产股中，除北辰实业(601588)上涨外，其他个股均遭受深幅调整。其中，万科A(000002)下跌3.96%，保利地产(600048)下跌4.64%，招商地产(000024)、金地集团(600383)、中粮地产(000031)的跌幅均在7%以上。
业内专家指出，二套房贷从严执行，旨在抑制房地产市场需求，尤其是投资性购房需求；政策的直接后果是导致房地产销售速率下滑，并将进一步削弱房地产公司的盈利能力。另外，这也透露出国家宏观调控预期从紧的信号，由此“挫伤”房地产投资的信心。
销售速率将下滑
冠城大通(600067)副总裁韩国建认为，央行和银监会对第二套住房的界定以家庭为单位，同时，公积金贷款也纳入紧缩令，这将使商品房，尤其是住宅类商品房的销售速率受到影响。
业内专家解释道，第二套房的购买者主要是中高收入群体，而且以投资性购房和置业升级型购房为主，目前，这部分需求无疑占据了很大比重。在信贷条件宽松的时候，这种需求会以类似“保证金交易”的形式逐步放大。但是在目前的高价下，首付比例和利率提高，以及其他相应的货币从紧政策，将使投资房产的风险日益增大，因而这部分购房需求会逐步下降；另外，利息负担持续加重已经成为购房人另一个重要的成本因素，并由此导致他们延缓置业升级。
国都证券报告指出，二套房贷政策目的是通过收缩个人信贷规模来抑制购房需求，尤其是投资性需求；另外政府将通过增加保障性住房的供给，调整住房供应结构；这将使房地产市场在新的供求关系下寻求平衡，由此加剧市场观望。
数据表明，今年下半年以来，一线城市虽然房地产价格继续上涨，但成交量大幅萎缩， “有价无市”现象愈演愈烈。深圳和广州地区由于前期房价涨幅过快、投资需求比重较高，因此销售量明显下降。
其中，深圳一手住宅成交量从9月开始下降，销售套数从1000套下降到目前的500套，销售面积从10万平方米以上下降到目前4万平方米以下，广州的成交量则从最高时候的1500套以上下降到目前的700套左右，观望气氛浓重。北京和上海的成交量的降幅虽然没有珠三角严重，但同比也下降了两成左右。
东方证券认为，9月27日二套房新政首次发布以来，市场出现明显的观望情绪。补充规定出台后，预计这种观望情绪将会有所加剧。如果房地产销量环比萎缩持续过久，势必将对行业的业绩增长带来较大的负面影响。
资金压力将增大
银河证券研究员丁文认为，二套房贷从严执行以后，房地产公司的销售量无疑将受到信贷收紧的影响而下降，这必然将影响到现金回笼和资金周转效率，增大房地产公司的资金压力。
华远地产董事长任志强指出，房地产是一个资金密集型产业，对资金的需求量非常大，尤其是政府要求开发商必须把土地费用一次性付清后才能获得银行贷款。但是，房地产投资中单纯的信贷比重其实并不大，一般只有20%左右，更主要的负债，则是个人按揭为代表的销售贷款。因此，他更担心的是居民消费信贷的紧缩。
显然，二套房贷从严是从消费信贷领域收紧了房地产公司的“钱袋子”。目前，房地产行业的资产负债率一般在60%以上，而其中，银行信贷资金占据了大部分，因此在很大程度上控制着这一行业发展的命脉。在货币政策从紧的背景下，房地产行业的间接融资成本无疑将提高。
业内专家指出，在资金压力增大的背景下，房地产行业洗牌将加速。首当其冲的是负债率高、资金实力欠缺的一些中小地产商。如果融资成本不断提高，再加上销售不畅，资金回笼阻滞，那么对房地产企业来说，负面影响是相当大的。
今年以来，众多房地产企业或增发股票，或借壳上市，大力开拓融资的有效途径，并购重组案例也逐步增多。房企借助资本市场，降低负债率，提高资本运营效率，这从另一角度也说明了在信贷收紧背景下，开发商资金链趋紧的现实。(记者 林喆）
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