根据本报(中国证券报)信息数据中心的统计,截至昨日,已经有41家房地产上市公司公布了2006年年报,占到行业的三分之二,行业毛利率则达到27.85%。业内人士认为,城市化产生了旺盛的房产需求,这将助推房地产业继续向好;不过,国家的调控思路开始转向“有效供给”,随着普通住宅加大供应和住房保障的逐步建立,房地产行业的利润率会降低。
已公布的年报数据显示,29家公司主营业务收入出现不同程度的增长,31家净利润同比增长,其中增长幅度在50%以上的达到了17家。统计表明,已经公布年报的41家房地产公司总共实现主营业务收入593.03亿元,同比增长39.17%;主营业务利润165.13亿元,同比增长36.55%;实现净利润75.28亿元,同比增长48.39%。
行业分析师普遍认为,房地产上市公司业绩增长的主要原因是,2006年全国房价依然持续上涨,但随着普通住宅加大供应和住房保障的逐步建立,房地产行业的利润率会降低。
长期依然看好
业内人士分析,在本币升值、经济增长、消费升级、人口红利等长期向好因素的作用下,房地产行业长期向好的趋势未发生改变。
兴业证券分析师任壮预计,2007年二季度,住宅地产行业景气度将会依然维持高位震荡,大部分城市房地产销售价格将会稳步上涨。但房地产区域市场差异性将继续存在,上海为核心的长三角地区将可能维持高位盘整,北京与天津为核心的环渤海地区市场成为“热点”区域,其他二线城市将可能出现持续走强。
房价上升的直接影响便是增加房地产企业的主营业务收入,提高销售利润率。对于房地产企业而言,预收账款也在不断增加,这是已经实现但尚未结算的销售收入。统计显示,截至2006年年末,已公布年报的房地产上市公司预收账款共计330.22亿元,同比增长57.59%,占到2006年主营业务收入的55.68%,这意味着,2007年的业绩已经有了很大保障。
长江证券分析师刘焱认为,2007年,国家的调控将以追溯和落实以前的政策为主,按照目前的政策框架,未来房地产市场普通住宅供应将加大,这将调低行业的毛利率,但也会使房地产的发展更为健康。
长期来看,城市化和人口红利可以为房地产市场提供稳定的需求。业内专家预计,如果未来10年中国城市化率以每年1.5个百分点的速度增长,每年新增城市人口的住房需求将超过5亿平方米,接近目前全国全年的商品房销售面积。
优势向大地产商集中
国家宏观调控政策逐步出台,使得房地产行业的进入门槛逐渐抬高。随着土地出让日益公开、公平,房地产行业竞争的重心将倾向融资能力,资本市场往往对大地产商青睐有加,而资金实力和开发资质弱的房地产公司前景将日益暗淡。
2007年,国家对土地这一要素资源的利用要求将进一步提高。统计数据表明,2005年以来,城市土地供应的“不饱和策略”,已经使土地购置面积滞后于房地产开发的速度。
业内专家坦言,对于目前拥有管理能力和扩张能力的市场领先者而言,融资便捷且渠道多元,土地获取不成为问题,而这又反过来增强他们的融资能力,从而形成良性循环。资金链和土地供应趋紧,仅仅是中小房地产开发商的“行业故事”,今后的企业分化将更加明显。
因此,未来国内房地产行业将进入快速整合期,部分小开发商将逐步被淘汰出局,而规;窘ü娌⑹展、合作开发等方式逐步扩大市场份额,行业集中度逐步提高。
中信证券王德勇认为,我国居民的住房改善需求长期存在,整个房地产行业“蛋糕”会越来越大。但在这个市场中,优胜劣汰将成为主旋律,不排除会出现一些有能力分享到更多“蛋糕”的企业。未来的一段时间,行业向前发展和企业优胜劣汰都是房地产行业不变的趋势。(林喆)