- 人大代表：房产市场应坚持分层次需求调控为主
——专访全国人大代表、中国人民银行沈阳分行行长盛松成
2010年3月5日，国务院总理温家宝在十一届全国人大三次会议上作政府工作报告时说，要促进房地产市场平稳健康发展，要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求。
3月5日晚，针对温家宝总理在政府工作报告中的讲话，全国人大代表、中国人民银行沈阳分行行长盛松成对本报记者谈了他对房地产行业的理解。盛松成认为，房地产市场应以需求调控为主。同时，从长远看，应以建立房地产价格目标制为最终努力方向。
解读政府工作报告
中国房地产报：今天温家宝总理在作政府工作报告时强调，要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头。您怎么看？
盛松成：政府工作报告提出，要“坚决遏制部分地区房价过快上涨势头”，这意味着：一是房价不能过快上涨。二是不片面追求房价下降。韩国和我国台湾地区的房地产调控经验表明，在经济发展情况下，片面追求房价下降，只会扭曲房地产市场的正常调节机制，加剧房价波动。三是哪怕从全国平均看，房价没有上涨或涨幅较小，也需要遏制部分地区房价过快上涨。
房地产市场应坚持以分层次需求调控为主
中国房地产报：温家宝总理在政府工作报告中，提出要整顿和规范房地产市场秩序。房地产市场调控已经成为政府工作的重中之重。您有哪些好的建议？
盛松成：房地产不是普通商品，房地产市场也不是完全自由竞争市场。首先，商品房供应具有稀缺性。中心城市和中心区域的可开发利用土地非但有限，而且不可替代。所以像纽约曼哈顿、伦敦西街、东京银座，无不寸土寸金。其次，商品房兼具消费与投资投机双重属性，尤其是投机需求可以无限大。这与普通商品如鸡蛋不同。
在理论上，商品房投资投机的未来现金流收入可以无限大，因此其需求可以无限大。高地价的根子也在市场需求。如果没有高房价或高房价预期，哪来高地价？任何商品只要需求远大于供给，其价格必然大幅上涨。
我从2005年起，就在《财经》、《银行家》、《财贸经济》、《上海证券报》、《金融时报》等媒体撰文，持续提出房地产市场应以需求调控为主的思路。这一思路既是理论分析的结果，也是历史经验总结的结晶，更不断为近年来的调控实践所证实。
从经验看，一旦有效调控需求特别是投机需求，房价就会从不合理的高位回落，成交量也开始萎缩。如去年12月14日“国四条”出台后，今年1月北京市商品住宅日签现房环比下降43.41%，日签期房环比下降42.54%。深圳市新房成交面积仅为2009年月均成交面积的60%。从教训看，主要就是如果需求调控力度不够，供给调控就很难阻挡房价过快上涨。1992~1993年的海南、北海房地产泡沫如此，全国近两次房价过快上涨也如此。以近两次为例，2007年我国37个城市房价租金比例在230~290倍，远超过国际上的100~120倍。2009年1~10月，全国商品房销售面积4.89亿平方米，甚至是近年来最火爆时的1.36倍。供给调控效果不佳的原因首先是，供给调控主动权掌握在各级地方政府与房地产开发商手中。其次是，房地产开发周期长。一块土地从生地变成熟地，再到转让给开发商，最后建成商品房可供销售，一般至少需要三年。这决定了供给调控在中短期内很难见效。相反，实践证明，需求调控往往能在短时间内(甚至在几个星期内)就见效。
中国房地产报：您提出要从房地产市场需求调控入手，这一建议最关键的要害问题是什么？
盛松成：当前我国正处于经济复苏的关键时期，加快转变经济发展方式刻不容缓。部分地区房价过快上涨问题引起人们高度关注。温家宝总理在政府工作报告中再次强调，要“坚决遏制部分城市房价过快上涨势头”。因此，重申房地产市场应以需求调控为主的观点，具有重要现实意义。
需求调控的要害在于分层次调控需求。这是因为，需求本身是有层次的：既有保障性住房和普通商品房的需求，也有中高档商品房和奢侈商品房的需求；既有自住性购房需求，也有投资(投机)性购房需求。而且，这些需求在不同地区不一样，在不同时期也不一样。因此，房地产市场分层次需求调控的含义就是：首先，既要针对不同的需求类型，也要顾及地区差异。其次，既要在政策方向、重点和力度上相互协调，又要在短中长期政策上统筹安排。第三，政策与舆论之间也要相互配合，形成调控合力。最后，从长远看，要以建立房地产价格目标制为需求调控的最终努力方向。
中国房地产报：那么在现实中，您提出的分层次调控需求应该怎样实施呢？
盛松成：首先，要在需求类型上体现出调控层次差异。对保障性住房和普通商品房的需求调控，重在增加供给来满足需求。政府工作报告也提出，将继续大规模实施保障性安居工程，增加中低价位、中小套型普通商品房用地供应，加快普通商品房项目审批和建设进度。对中高档商品房的需求调控，重在抑制投机购房需求。中高档商品房投机收益较高。如果不针对调控，就容易通过示范效应引发炒房热潮，通过比价效应拉高普通商品房价格。相反，如果针对调控有效，就会有助于普通商品房的价格稳定。对奢侈商品房的需求调控，重在限制其需求。我国人多地少的国情决定了不适合多建奢侈商品房。这部分需求若能得到限制，还能腾出土地用来建造更多的普通商品房和保障性住房。
其次，要在不同区域间体现出调控层次差异。调控不能仅仅根据全国平均房价和平均涨幅而定，而应考虑地区层次差异。比如，同样是提高二套房首付比例和贷款利率，但对于房价上涨过快地区，可以略高一些。政府工作报告也提出，“要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头”。
再次，调控政策要在方向、重点和力度上相互协调配合，在作用期限上统筹安排。调控房地产市场需求的政策很多，无论哪一项力度都可以很大。所以，政策要协调配合，既要向同一个方向和重点使劲，又要防止政策叠加效应导致政策力度过大。同时，在众多调控政策中，有些是着力于中短期的，如信贷政策；有些是着眼于长期的，如物业税。应区分不同政策的不同着力期限，做到统筹安排。既要有短期立竿见影的政策，又要有中长期的政策储备。如果仅仅依赖中长期政策，就会“远水解不了近渴”。如果只有短期政策，就难以改变人们预期。舆论也要与政策相互配合，其正确宣示功能有助于稳定购房者的预期，从而有助于实现房地产市场的分层次需求调控目标。
最后，从长远看，应以建立“房地产价格目标制”为最终努力方向。(作者历志钢)
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