时评：公布地价，房价悬疑会“水落石出”吗？——中新网

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    时评：公布地价，房价悬疑会“水落石出”吗？
2009年08月06日 15:46　来源：齐鲁晚报　发表评论　　【字体：↑大 ↓小】

　　近日，国土资源部公布了全国620个楼盘地价房价相关数据。数据表明，所调查的620个案例中，销售房价最高为 45000元/平方米，最低为 1130元/平方米；地价占房价最低比例为5.3%，最高为 58.6%，平均为23.2%。

　　其中，山东的59个楼盘中，地价占房价比例最高的为 43.73% ， 最低为12.19%，地价占房价比例平均为25.22%。此前，国土部公布的全国620个项目的平均数据为23.2%。

　　地价在房价中到底占据了多大的比例，一直以来是社会普遍关注的热点问题。更确切的说，地价之所以成为热点，是在于要探究地价究竟是否为房价迅猛攀升的关键原因。

　　一段时间以来，房地产公布成本的言论刹那间尘嚣至上，以迅雷不及掩耳之势传播开来，成为各大媒体争论的焦点。有地产思想家之称的冯仑，以公布成本就是公布自己老婆的三围来做回应，也算是为这场争论画上了一个看似圆满，实则滑稽的句号。

　　从此次公布的数据，国土部选择的样本来看，济南的五个项目分别是邢村立交桥附近的保利花园，邢村立交桥以东的火炬东第，二环西路的泉城花园，长清区的滨河花园和市中心的旧城改造项目的万达广场。

　　从区域上看，有四个项目分别位于东部和西部的二环线外，市中心仅有一个项目万达广场，是一个旧城改造项目，可以说样本的选择，缺乏普遍性、广泛性和代表性，缺乏济南房价较高的南部地区和中心城区的样本项目，不能反映济南高端项目地价所占房价的比例，也无法代表济南的整体性。

　　学过统计学的人都知道，采用抽样的调查方法，抽样的方式和样本的选择至关重要。抽样的方式主要有简单随机抽样、分层抽样、整群抽样、等距抽样、多阶段抽样、双重抽样等。除非国土部采取例如掷硬币、掷骰子、抽签等方式为代表的简单随机抽样，否则不可能出现这样的样本。

　　此外，我们还看到这五个项目取得土地和形成商品房并且销售的过程，有一定的时间差，即地价到房价传导过程中的时滞性，就是地价和房价的时间差。

　　“地价和房价时间差的问题是国土部此次计算土地成本不准确的主要原因�！泵魈斓夭滴褡芗嗉钟衽舯硎�，国土资源部用以前拿地的地价，来比较现在房屋销售的价格，这肯定是把土地占房价的比重算低了。

　　土地作为稀缺资源，不可再生资源，从短期来看，其价格形成会受到宏观经济形势和政策的影响，会随经济周期的波动而波动；但是从长期趋势来看，由于其稀缺性，加之政府对基础设施和配套设施建设的投入，必然会造成土地价值的提升。

　　况且，济南乃至全国的地产都经历了 07 年的平稳，08年的迷惘 ，09年上半年的回暖，房价有了不同程度的回暖和提升。

　　09年，济南第十一届全运会的举办，随着配套设施和公共基础设施的投入和建设，城市建设和城市面貌的更新，奥体板块的建设催熟了东部新城的崛起，随着城市化进程、旧城改造和拆迁的刚性需求的释放，促进了城市土地价值的提升，进而促进了房价的增长。

　　从财务分析的层面上来看，以地价所占房价的比来说明房价的整体状况，是属于一种静态的分析方法，它忽略了投资回收期的影响。

　　毕竟，房地产开发行为属于一种投资行为，作为投资者，他们更关注的是投资回收期，以及投资回报率的影响。投资回收期，以及投资回报率是以货币的时间价值来衡量的，浅显的说，资本是有时间成本的，也就说同样的资本不用于房地产投资，也可以投资别的行业，获得投资回报。以此类推，投资回收期越长，投资回报率越低。

　　到这里，很想再把对问题的思考返回原点 ：国土资源部公布地价的出发点是什么？如果是为了稳定房价，促进房地产市场的健康发展，我们举双手赞成。公布地价，房价的“悬疑”依然无法“水落石出”，仍然是一团迷雾。

　　公布地价，不能证明什么，也无法否认什么。政府依然要完善提供经济适用房、廉租屋等公共产品和公共服务的职能；房地产开发商要尽量降低成本，提供高品质的产品和完善的服务，在既定的市场机制和宏观政策下生存、发展。

　　毕竟，平稳发展才是房地产行业之福。 (娓娓道来)

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直隶巴人的原贴：
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