评论：房屋共有产权模式可能令产权夹缠不清——中新网

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    评论：房屋共有产权模式可能令产权夹缠不清
2009年06月23日 14:22　来源：羊城晚报　发表评论　　【字体：↑大 ↓小】

　　经济适用房用地由划拨改为出让，将其间的价差和优惠政策，显化为政府出资，形成政府产权。然而，由于并非真正“垫资”，很可能使政府失去调控动力，相反却有了推高经适房房价的积极性：在中低收入住房困难家庭财力有限的前提下，只有经适房房价不断上涨，所形成的政府产权才会增加；相反，经适房房价下降，则政府利益受损。

　　近日，全国“住房保障及市场调控高峰论坛”介绍了一种保障房建设的新模式———家庭与政府资助形成的共有产权经济适用房。房屋产权可由政府和市民按出资比例共有，市民随着收入增加可向政府“赎回”产权，进入中高收入群体后，政府对政府产权部分收取市场租金。据悉，这种新模式由江苏淮安首创。(6月22日《深圳商报》)

　　虽然淮安市房管局对这种新模式给予了高度自评，而且理论上讲，中低收入住房困难家庭购房时财力不济，政府先行“垫资”并暂时拥有购房者可以“赎回”的产权，亦不失为一种保障性的公力救济，但是政府作为经适房的主导者和分配者，现在又跃升为部分产权拥有者，与经济适用房的关系不是越来越清晰而是越来越复杂，不得不让人对这种新模式持谨慎的态度。

　　按照发明者淮安的政策路径，经济适用房用地由划拨改为出让，将出让土地与划拨土地之间的价差和政府给予经适房的优惠政策，显化为政府出资，形成政府产权。那么也就是说，政府之于新模式的经适房虽然拥有了部分产权，但却未掏一分钱的腰包，仅仅是将原本应该划拨的土地政策性改为出让，并辅以了原本就应该具有的优惠政策。

　　由此将导致两个结果：一是政府通过政策调整占有了购房者的部分产权；二是由于政府并非真正“垫资”，房价将可能只涨不降。因为，在中低收入住房困难家庭财力有限的前提下，只有经适房房价不断上涨，政府通过政策获得的兜底性“资助比例”才会上升，所形成的政府产权才会增加；相反，经适房房价下降，则政府的产权比例就要下降，从而在购房者“赎回”产权或者政府收取租金的阶段，政府利益受损。

　　这样一种逻辑关系，很可能使政府失去调控经适房房价的动力，相反却有了推高经适房房价的积极性。而由于“赎回”制和租金制等配套政策，使得原本救济中低收入住房困难家庭的共有产权政策，很容易沦为套牢中低收入住房困难家庭并变相侵占其利益的政策，使政策道是有情却无情。

　　如此推理并非臆测。仍以淮安为例，房屋产权可以按照两种比例实现共有：当个人与政府的产权比例为7：3时，个人承担的价格相当于同期经适房的价格；按5：5的产权比例购买，则个人承担的价格相当于同期经适房的70%。无论以哪种产权比例购买，个人利益都显然被政府利益侵占了，个人承担了同期经适房价格，却只拥有七成产权；个人承担同期经适房七成的价格，却只拥有五成产权———政府利益在其中几乎是只赚不赔，并且有扩张的倾向；个人利益在共有产权政策下不得不让渡政府。

　　事实上，当前政府之于房地产业不应该越来越密切，而应该愈来愈“疏远”；不应该越来越纠缠不清，而应愈来愈界限分明。此前房地产业乱象频仍、房价畸高，与政府在其中存有较深的利益纠葛不无关系。包括廉租房、经适房政策在内的住房结构政策，一个重要价值在于厘清政府与房产市场的关系，该归市场的归市场，该归政府的归政府。归于政府的兜底性保障住房，政府在其中只能扮演提供者的角色，不宜一边从房地产市场上抽手，一边又将手深深伸入保障性住房领域。(燕农)

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【编辑:位宇祥】
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