- “住改商”怎么才能得到“全楼业主”的同意？
对总闹纠纷的房屋“住改商”(住宅改为经营性用房)问题，最高人民法院前天出的“解释”做出了说明。按最高法的解释，物权法里规定的“住改商须经有利害关系的业主同意” ，“有利害关系的业主”应理解为“全楼业主”(本栋建筑物之内的业主)，也就是说这楼里的每个业主都有一票否决的权利。
诚然，就像最高法所说的，这么解释在审判实务中掌握跟操作起来“比较容易”，但出一个规定，不是为了法院判案子容易，而是为了让不必要的纠纷真少下去，单凭这点，咱们就需要换个角度看这件事情。
先来看看“全楼业主”是不是等于“利害关系”。正巧，在最高法的“解释”里，对另一种常见的物业纠纷也做了说明，那就是“房子空置也得交物业费”。咱们不难见到，业主因为炒房、攒钱等装修、出国、到外地投奔子女等等原因长年把房子空在那里，他们经�；嵋蛭胺孔友垢蛔�、自己压根儿没享受物业服务”而觉着物业费交得很“屈”。咱们可以想想，这种跟这栋楼的日常使用几乎没有干系的业主是不是也该享有一票否决的权利？或者说，出于尊重，问问他们当然也可以，但他们同不同意有多大意义？
跟一栋楼里的几百号业主(包括空置房的业主)都联系上再获得同意(还不知道是口头同意还是书面同意)，不要说对几个想把自家房子“住改商”或者想租别人房子“住改商”的人来说不容易，就算对业主委员会跟物业管理处来说这工作量也不轻。这个工作该谁做？最后的“同意”或者“不同意”由谁认定？还是说因为全票通过忒难，干脆直截了当地来个不同意？
此外，一旦物业发生流转，老业主们的同意还有没有效力，如果没有效力，已经入驻的“商”花的装修钱之类的找谁去？而已获同意的“商”入驻后出现了扰民，难道就因为之前的“同意”而能够留在楼里？如果说之前的“经有利害关系的业主同意”容易造成“多数人的暴力”(比如在一些“商”的成分、“租”的成分远大于“住”的小区，同意很容易超过50%的比例)，那么眼下的“全楼业主同意”则很有可能造成“少数人的暴力”——抛开应该尊重别人的劳动权生存权不说，此举至少会让楼里房子的租金降低。
“住改商”之所以总在扯皮，症结就在于有关方面对此的解释过于简单、外带各地出的土办法三天两头变来变去，把麻烦一股脑儿推回楼里。而解决这个问题，实际上只要搞清楚一点，本楼业主需要什么“价钱”才肯出让自己的权利？
如果由物业制定一纸契约，发给所有业主，确定业主接不接受“住改商”(特别是在本层甚至隔壁)；如果接受，接受哪种类型不接受哪种类型(如果开个美容院可以，那么开个叮叮当当的音乐培训室可不可以)；接受是无偿还是有偿(比如是不是需要商户多交物业费，以弥补多使的电梯、保安、保洁，物业费标准是多少，第二年变不变)；那些有重大利害关系的业主，比如上下、对门、隔壁，在同意接受之后(包括老业主同意，而新业主还没表示同意的情况)是否有要求商户整改甚至清退商户的权利；而已经获准入驻的商户，在楼里业主变化后是否有继续做生意的权利。一切由业主自行选择，确定后所有商户都照此办理。如果这样，“住改商”还有没有那么多扯皮？
对很多事情，“一刀切”和“乱刀切”都不行，对老百姓来说，饭碗跟房子都是天大的事情，所以，请不要轻言容易。(毛颖颖）
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