评论：上海楼房倒塌的背后 预售制是帮凶——中新网

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    评论：上海楼房倒塌的背后 预售制是帮凶
2009年07月02日 14:09　来源：钱江晚报　发表评论　　【字体：↑大 ↓小】

　　6月27日凌晨，随着一声闷响，上海闵行区莲花河畔景苑在建的7号楼整体轰然倒塌，造成1名工人死亡，其中部分房源已经预售出去。这一事件在全国房产界引起一场“地震”。

　　房地产业应来一场“挖蝇种运动”

　　蝇种，第一次听到这一文绉绉的名词，是1990年前后高中时，在一次全校师生集会上，副校长(也是我的语文老师)严厉地批判学生谈恋爱的害处，并号召大家一起挖蝇种，把败坏校风、诱惑同窗的谈恋爱的家伙们揪出来。

　　现在房地产界倒该来一场真正的“挖蝇种运动”。上海住宅楼倒塌事件毫无疑问是一起非常恶劣、影响巨大的事故。近些年全国没有类似事故发生。

　　台风、地震这类自然灾害，我们不能阻拦它的发生，但矿难、桥梁断塌、交通事故却是可以避免的，而住宅楼开发这种与百姓生活密切相关的领域，发生整栋倒塌事故，更是难让人原谅。其恶劣影响不但关系生命，而且让千千万万居民提心吊胆，如果连房子都不安全了，这世界上还有什么安全的地方？

　　事故的原因还在调查中，但不管是什么具体原因，主要原因必定是人。很简单，这一栋楼的周边没有发生什么重大的地质方面自然变化。那么，一定是某个人为的环节出现重大违规违法行为，勘测？规划？施工？监理……对于这一事故，全国人民没法不关注，政府所做的是，一查到底，把所有的蝇种都挖出来。

　　据媒体报道，开发商上海梅都房地产开发有限公司持有三级房地产开发企业资质证书，注册资本仅1800万元，以前开发过几个小型楼盘。事故调查结果未出，还不能说中小开发商就有问题。但我国房地产开发行业门槛低、企业多(6万家左右)、鱼龙混杂、行业集中度低，却是不争的事实。

　　春季以来市场回暖，并于近期在投资投机需求带领下重归繁荣，笔者一直认为这对行业健康发展并非好事。按我的说法是：冬天不够冷，害虫没冻死。蝇种是害虫的前身，是潜伏在良民企业阵营中的不良分子。很多时候，他们做的一些小坏事并没暴露于阳光下，业主们也不知道，即使知道了，也常常拿他们没办法；而作为监管方的政府，有些不良官员既然拿了好处，也就睁只眼闭只眼。

　　预售制是倒塌楼房的帮凶

　　上海这座倒塌的住宅楼，属于莲花河畔景苑中的一栋，该楼盘总房源为629套，目前已售出503套。这些已经交了钱的买房人，目前处于空前被动的地位：一是不敢去住这样的房屋；二是维权成本高；三是未必能够退回当时的购买款。

　　从1995年1月1日起正式施行的《城市房地产管理法》，在确立商品房预售制度的时候，不仅未建立起针对商品房预售模式的监管制度，甚至对预售制度的惩戒规定也由行政部门而非司法部门来执法，因此，我们至今仍很少见到因违规预售商品房而遭受处罚的案例。

　　预售制度是导致中国房价反常上涨和房屋质量低劣的根本原因之一。因为开发商已经通过预售收回了投资，获取了利润，他们就失去了提高房屋质量的动力，而在提前收回投资后，他们就有足够的实力和耐心囤积居奇，推高房价，获取暴利。预售制度等于为开发商提供了低廉的融资功能，解决了他们的资金之困，但这也把绝大部分甚至全部风险转嫁到了购房者身上，使他们屡屡遭到开发商的盘剥。

　　2006年3月，33位全国人大代表提交议案建议取消商品房预售制度。在2007年两会上，全国人大代表、武汉大学教授，博士生导师洪可柱也建议取消商品房预售制度，理由是，预售制度使投机房地产资金增多，部分购房者投机钻营，转手牟利，使得部分城市房价上涨迅速，扰乱了社会的安定和谐。

　　洪可柱所言是事实。但是，开发商等既得利益者再次祭出所谓国际惯例的大旗，反对取消预售房制度。其实，这些既得利益者所说的国际惯例是被他们篡改过的已经面目全非的“国际惯例”。

　　以美国为例，美国也有商品房预售制度，但预售所占比例很小。根据美国法律的规定，住房在没有正式竣工、没有经过验收的情况下，还没有形成真正法律意义上的不动产，而未成形的不动产在许多州都是不允许交易的�？⑸讨挥心玫饺胱≈げ趴梢院涂突┒┱胶贤�，收取商品房的销售款。

　　即使美国有些州准许商品房预售，也有许多非常严格的规定和限制，与我们现在所实行的商品房预售制度完全是两个不同的概念。美国所谓的预售并不是真正意义上的销售，买卖双方只是根据意向签订“商品房预订协议书”。根据美国法律，在这种情况下，开发商可以要求有购房意愿的人缴纳一定数额的订金，但这部分订金并不直接交给开发商，而是由第三方来保管，第三方包括具有合法执照的律师事务所、房地产经纪公司、保险公司、能够提供担保服务的政府有关部门等。而且，如果买房者改变了购房意愿，这部分由第三方保管的订金必须无条件退回。

　　我们的预售房制度则把消费者的权益裸露在开发商手下，任其宰割，这一制度本身的缺陷已成为既得利益集团抬高房价，侵害消费者权益的工具，本着公平的原则，也应该尽快取消商品房预售。

　　暴利的市场 低质的房子

　　房子倒下了，时间定格在了倒塌的短短30秒。在中国的金融中心上海，1.8万元/平方米的房子可以在瞬间轰然倒塌？这个市场到底怎么了？

　　曾几何时，国际金融�；�，中国的房地产市场也未能幸免，虚高的房价，需求的长期透支，加之政策的紧缩让这个市场异常清冷，随着成交的大幅萎缩，价格也在暴跌的边缘。然而，随着国家政策的转向，戏剧性的一幕出现了，楼市从去年底的止跌，到今年初的回暖，再到近期的火爆。楼市保住了！

　　有人说，高房价不能倒，倒了经济就完了。不错，房价代表的是国家的GDP、地方政府的财政收入、企业的利润。在�；媲�，谁能保8谁就是功臣，而这一角色自然非房地产莫属。

　　然而，楼市是贪婪的，暴利欲望是无止境的，无极限的。高价格的背后不但没有高质量，甚至是贪婪到抬高价格、贪婪到用偷工减料去获取暴利�！案呒鄹褚馕蹲鸥咂分省闭馓豕媛稍诼ナ欣锩嫠坪醪⒉皇视�，价格与质量很难成正比，甚至与质量毫无关系！原因很简单，因为高房价所对应的是高地价，开发商在拿到高价地后仍要获取暴利，就要压缩建安成本，就会从楼盘的品质上做文章。所以，越是暴利的市场就越会出现低质的商品！

　　于是房价崛起了，而房子倒下了。

　　房价的崛起与房子的倒下本应该没有严格的逻辑关系，上海闵行区莲花河畔景苑也仅仅是个例，一切看似偶然的因素，往往预示着必然的结果。在一个缺乏自我约束机制的市场当中，实施宽松的政策本身就意味着对监管的放松，今天这个事件是否该对管理层近期政策导向作个反思？

　　一个市场要想长期健康发展，就必须两条腿同时走路，既要保证建筑质量这一“硬环境”，也要兼顾市场体系这一“软环境”。然而，我们在这两方面都差得太远了。建设一个真正健康的房地产市场任重而道远。我们的管理层，该去思考些什么了。

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【编辑:李妍】
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直隶巴人的原贴：
我国实施高温补贴政策已有年头了，但是多地标准已数年未涨，高温津贴落实遭遇尴尬。
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