- 新政刚满月京杭又现新地王 楼市调控还需紧箍咒
5月17日,楼市新政“国十条”满月。仅仅一天之后,北京土地储备整理中心对外公布,北京建工以14亿余元的总价中标房山区房山线长阳站8号地,折合楼面价达到7500元/平方米,成为房山地区第二高价地,房屋建成后预计售价将达15000元/平方米。
这是实行新政后北京首批完成的土地交易,其拿地价格让北京建工问鼎房山新“地王”。
无独有偶,杭州也在18日完成新政之后的首次土地出让,转让价格依然高耸。力度空前的楼市政策,并未抑制地产企业的拿地冲动,显然,调控仍需“紧箍咒”。
北京:央企问鼎房山新地王 杭州:新地王折合楼面价13796元
18日,北京市土地整理储备中心的拍卖大厅内,人头攒动。金融街控股、万科中粮、北京建工、中铁、首开等企业均“应战”拿地。
房山区长阳镇起步区3号地南侧居住地最低报价9.8485亿元、房山区房山线长阳站8号地西侧地最低报价8.1亿元,楼面价分别折合为5268元/平方米和5126元/平方米。除去去年万科在房山拿下的几块高价地之外,北京建工摘掉房山“新地王”桂冠。
据北京市土地中心相关负责人介绍,今年3月20日,市国土局宣布,暂停热点地区高价土地交易,并改进土地交易方式,不只是以“价高者得”。在一块土地交易前,相关部门将委托专家和评估机构进行综合评估,确定一个地价的合理区间。如果土地竞价超过了这一区间,仍然还有开发商要加价,就不再是“价高者得”,而是综合评定竞标开发商的资质、建设规划,配建保障房等内容,来确定最终竞得者。
在另一个热点城市杭州,举行了自“4·14新政”后的首场土地出让,浙江万厦房地产有限公司以7.06亿元竞得西湖区的蒋村新区A-05地块,折合楼面价13796元/平方米。尽管拿地价格相对新政之前有所下降,但是业内人士认为,考虑到其他的因素,浙江万厦实乃“隐形地王”。
地方拍地“底价高”地产企业“不差钱”
对于北京房山的新地王,中国社科院研究员曹建海称,“底价和销售限价定得高,显得地方政府在调控房价上没有诚意,其并不希望看到房价下降,还想多卖土地。在宽松的货币政策下,宁可牺牲企业的利益�！�
除了曹建海提到的地方政府“没有诚意”,更现实的原因恐怕是,目前敢于在行业中逆流拿地的地产企业大多“财大气粗”。SOHO中国总裁潘石屹曾在本月清华大学举办的一个房地产企业论坛上表示,房地产企业的寒冬正在来临,只有那些现金流充裕的企业才能安然过冬。现实与潘石屹的结论背道而驰,相当多的地产企业并不缺钱。
全国工商联房地产商会本月中旬发布的一份报告显示,2010年1季度,本年新增房地产开发资金来源增长61.4%,增幅比去年同期增加52个百分点,但比上季度减少19个百分点。银行信贷和销售回款增幅仍属较高水平。
而地产大嘴任志强对此评论,去年房地产企业共销售4.39万亿,扣除年底商业贷款,再按本年新增房地产开发资金来源增长61.4%计算,投资只完成3万多亿,企业手里还应该有1.8万多亿。虽然一月份销售增幅有所下降,但资金量增加还是较多。他表示,如果房地产商下一步还继续缩减投资量的话,他觉得大多数房企坚持一年都没有问题。
任志强说:“从上市公司来看,超过100亿现金流的有几十家,达到60亿的可能有40家、50家。所以大企业的现金流,在目前这个阶段应该说没有受到任何影响�！�
“国十条”无法消除土地财政弊端
社科院工业经济研究所研究员曹建海表示,“目前的地方政府很矛盾,既要完成政府的规定动作,但又不能丢掉土地财政的依赖�！�
南开大学房地产金融研究中心徐保满主任近日在北京的一个房地产论坛上表示,中央政策的主旨是要抑制房价过快过高的增长,中央忽视了地价形成的源头问题,房价形成很大程度上是在地价上,地价的形成还有一个源头问题,政府出让土地价格的问题。政府转让土地之前,三通一平的工作一般会赋予某一个国有开发企业,让其来做土地平整,政府则令其在这个土地整理成本上加20%,或者是百分之多少,形成土地出让的底价。
显然,土地财政的种种弊端,并不可能通过“国十条”完全消除。而在广州和上海两地出现的“勾地”模式,正是在这一大背景下出台的。4月23日,上海一次性公开了105幅地块的推出计划,涉及539万平方米的商业、住宅用地,创下了上海土地出让史上之最。5月11日,广州也将全年500万平方米的居住用地供地计划,一次性全盘托出。两地政府均表示,将执行“勾地”制。
所谓“勾地”,是指土地在正式挂牌出让前,买方向政府表明购买意向,并承诺其愿意支付的土地价格,借以避免土地流拍。
驻京记者胡剑龙
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