- 2009年楼市：“地王”归来 谁来“埋单”？
2009年中国土地市场的风头盖过了房地产市场，不断涌现的“地王”比新开的楼盘更加吸引眼球，部分城市的地价涨幅已超过房价。面对火爆的土地交易市场，人们一方面开始惊呼像2007年那样的“地王”时代又回来了；另一方面，对“面粉比面包更贵”的质疑之声也开始不绝于耳。
“地王”的不断出现，给原本就已开足马力上涨的房价再次注入了一针强心剂。当开发商们一次又一次在北京、上海、杭州、广州等地的土地市场交易大厅里举起手中竞拍的号码牌时，问题也随之出现：究竟是哪些因素推高了年内中国的地价，高额的地价最后要由谁来“埋单”？
“地王”频现 市场烽烟四起
2009年6月的最后一周，北京连续高价成交三处地块：6月25日，北京祈连房地产开发有限公司经过125轮的激烈竞价，以17.4亿元竞得通州九棵树大街居住项目，高出起始价近10亿；仅一天后，6月26日，成都中泽置业有限公司经过46轮激烈竞价以19.6亿元拿下北京奥运村乡地块；6月30日，中化方兴又以40.6亿元拍得广渠路15号地。几天之内土地成交价格被三次刷新，人们开始惊诧于“一天一个新地王”的速度。
土地市场烽烟四起，6月底的“地王”频现既不是开始，也不是结束。早在今年4月初，伴随着房地产市场的全面回暖和市场流动性的不断增强，回笼了大量资金的开发商就已经开始布局新一轮的土地储备，5、6月份各大房企频频出手，进入9月份更是达到高潮。根据北京、上海、杭州、广州等地房管局和国土资源局及土地拍卖交易网公布的数据统计，从9月3日SOHO中国以接近25亿元的价格拿下朝阳区望京B29地块，到10日中海地产以70.06亿元拿下上海普陀区长风6B、7C两幅地块，再到9月30日绿地集团72.45亿元拍得上海徐汇龙华路1960号地块。一个月间，全国房地产一线城市和主要二线城市共有接近50宗土地交易以高溢价水平成交，屡屡创下“地王”纪录，而一个月内土地成交的总金额也创纪录的达到了800亿元。
进入10月、11月，虽然大规模拿地的情况没有再次出现，但零星的“地王”依旧不断。11月20日，北京大龙房地产有限公司以50.5亿竞得顺义后沙峪镇天竺开发区22号住宅用地，楼面地价2.986万元。2009年全年的土地交易热度已全面超过了此前被誉为“地王年”的2007年的水平。由于“地王”普遍的高溢价水平，国内某些城市头三个季度通过土地转让获得的土地出让金已远远超过了全年预算。
高价地提高了人们对房价预期
“地王”不断出现给普通消费者带来的最大担忧仍然是房价。北京中原地产三级市场研究部分析师靳瑞兴告诉记者，自北京广渠门外10号地以10亿多元天价被富力收入囊中后，周边的二手房价就随之水涨船高�！耙愿浇母涣Τ俏�，以往均价在22000元每平方米的房子现在平均已经上涨了3000元左右，某些业主甚至开价到了28000元每平方米，高价地的诞生直接提高了人们对房价的预期�！�
根据目前北京广渠门外10号地与广渠路15号地的成交价格推算，其楼面价格均已超过15000元每平方米，而根据北京地产中介机构我爱我家提供的数据，在两地块成交前，周围的二手房价格在13000元左右。我爱我家市场研究部研究员秦瑞表示，虽然还没有确切的数据显示高价地周边二手房涨价的具体幅度，但是频频高价成交的地块还是带动了周围二手房价格的上涨�！安糠忠抵鞲缯羌塾泻艽蟮拿つ砍煞�，在京城房地产市场上营造出了浓浓的涨价氛围�！�
社科院最新公布的《中国住房发展报告(2009-2010)》中的数据显示：住房用地价格从2009年第2季度开始回升，个别城市的居住用地成交总价和楼面地价的“地王”纪录不断被刷新。1至9月全国住房用地平均楼面价格稳步上涨。5月以后住房用地平均楼面价格突破每平方米1500元，8月接近2000元，9月高达2691元。
楼面价格的迅速上升不仅提高了“地王”周边的商品房价格，同样也形成了未来的涨价预期。业内人士分析认为，新地王的诞生，标志着局部房价上涨的空间依然很大，在未来一两年内，随着“地王”上建成的商品房逐渐入市，新一轮的房价制高点必然随之诞生。随着北京、上海等地“地王”露面价格的不断攀升，房价进入每平方米3万元已不再是天方夜谭，而高额地价的账单最终仍要转移到普通消费者的手里。
“地王”背后的三重推手
在国内地产巨头万科6月份发布的公告中显示，在今年5到6月间，该公司已斥资23亿元多处拿地。和万科一样，今年3月份以来楼市的全面回暖使得开发商们回笼了大量的资金，为其进一步的储备土地打下了坚实的资金基础。与此同时，成交面积不断走高，也消化了此前房地产市场积压的大量库存，很多房地产企业已经开始了补库存的布局，需求的缺口一定程度上也推高了土地的价格。
不仅如此，在积极的财政政策和适度宽松的货币政策刺激下，市场的流动性在2009年也前所未有的提高。在实体经济回暖相对滞后，通胀预期开始出现的情况下，将资金投入保值能力强、利润回报率又快又高的房地产行业开始成为企业的普遍选择。在年内各地的土地争夺战当中，获得大量贷款、资金充裕的国企和央企开始扮演重要的角色。
对此，业内人士普遍认为，当土地交易市场成为投资市场，泡沫就随时可能浮现。在全球经济尚未好转、国内信贷相对宽松的背景下，如果将土地进行资本化杠杆运作，频频制造高价抢地的现象，泡沫便会被迅速吹大。
除此之外，上海易居中国房地产研究院综合部部长杨红旭在接受采访时还指出，目前推高地价还一个重要的原因就是目前这种“价高者得”的竞投方式。以挂牌为例，只需要有两家开发商参与竞投，就能迅速推高地价。而开发商竞投出高地价，其手上储备的土地无疑又迅速升值。
遏制房价 地价形成机制要合理
虽然年内国土资源部在调查后明确表示，土地成本仅占房地产开发成本的23%。但不可否认，土地成交价格与房价仍然存在明显的正相关性。
对此，一些房地产专家建议，要想让房价维持在一个合理的水平，就必须使地价保持在一个合理的水平。合理的地价形成机制，不能仅采取“价高者得”的简单拍卖方式。综合考虑开发质量，售后服务等条件的招标方式应该更多地引入到今后土地的交易当中。除此之外一些业内人士建议，应进一步出台措施加大对囤地处罚的力度、酝酿增加土地增值税等。
面对年内土地市场异乎寻常的火爆局面，新一轮的国家土地调控政策开始酝酿。11月13日，国土资源部正式出台文件，针对商品住宅用地的宗地出让面积首次给出明确的上限，要求大城市不能超过20公顷。12月17日，财政部、国土部等5部委公布《进一步加强土地出让收支管理的通知》，要求地方政府必须将土地出让收支全额纳入地方基金预算管理，开发商拿地分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，首次缴款比例不得低于全部出让款的50%。如果开发商拖欠价款，不得参与新的土地出让交易。
杨红旭表示，此举一出，将有效约束开发商的分期开发模式，过去业界惯用的大盘分期开发或将难以为继，对平抑房价将起到积极作用。申银万国房地产分析师殷姿则认为，这一政策对中小地产商可造成资金上的压力，但对于资金雄厚的大地产商影响有限。抑制地市的投机行为，提高拿地门槛要和打击囤地挂钩才会发挥真正的效力。(记者 罗宇凡、叶锋)
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