- 土地政策小动作频现 开发商称摸不着规律
近段时间以来，来自土地市场政策层面的“小动作”频现，因临近年终，这被赋予更多的信号意义。
以北京为例。今年北京市政府对于四大地王的监控更加严格，比如采用了新版土地出让合同，明确项目竣工期限；北京市土地整理储备中心前不久又将68万平方米的奥运南区地块化整为零、分割出让。
而近期来自国土资源部的传闻，则是其将在今年最后一个半月的时间内调整供地节奏，各个城市“灵活供地，有松有紧”。
11月12日，国土资源部印发了《限制用地项目目录(2006年本增补本)》和《禁止用地项目目录(2006年本增补本)》，其中针对商品住宅用地的宗地出让面积首次给出明确的上限，要求大城市不能超过20公顷(约300亩)。业内人士认为，此举正是为了遏制“地王”频出的现象，并抬高开发商囤地成本。
这一系列动作也引发了各方对于后市政策走向的联想。中国不动产研究中心便在近期发布一项报告，对“后�；逼凇钡恼咦呤平辛朔治�。该报告指出，政府有很大可能对市场进行规范和微调，但调控程度不会很大。
全国工商联房地产商会会长聂梅生也对本报记者表示，政府短期内应该还会延续部分优惠政策，具体到土地市场上，“则是对当前土地政策的小修补而不是大动作”。
政策联想
“目前的形势，越来越看不懂了�！� 金隅嘉业副总经理何弢这样对记者感叹。
与他有同样困扰的还有众多其他房企代表。政策层面频频出现的动作令他们有些摸不着规律，也让他们心中产生一些隐忧。
聂梅生对本报记者证实，她所接触到的开发企业，很多都开始认为“目前市场形势好得令人担忧”�！八腔故窍Ｍ谐∧芷轿纫坏��！蹦裘飞�。
这种心态与2007年已有些神似。尤其是来自信贷领域的风吹草动，更令开发商警觉。11月5日，招商银行与民生银行先后下发通知，将首套房贷优惠利率分别上调为八折和八五折，长三角地区部分银行也纷纷收紧了信贷政策。
与“银根”政策的变化相比，“地根”显得有些平静，因而也给人更多遐想空间。按照惯例，土地市场的政策变动，生效时间比之信贷领域更具滞后性，尽管如此，开发商依然有了警惕之心。
“我们在考虑，此时再拿高价地是否已经有了风险�！焙螐|说。
而此时，首开集团接受记者采访的人士已经有了自己的判断�！跋衷谀玫降母呒鄣�，在未来入市，是很有可能遭遇市场调控的�！�
他认为当下的市场尽管有些微妙，却仍然有�？裳��！暗骺卮�2002年起就一直在进行，几乎隔一段时间就出一个政策，但都有一个目的，政府不希望房价上涨过快，否则会对民生有影响�！�
在其看来，房价上涨和GDP上涨速度持平或者略低是比较正常的�！暗绻鸊DP上涨8%，房价上涨20%，那就是很严重的问题了�！�
在国土资源部土地勘测规划院副总工程师邹晓云看来，当前最重要的一项工作是避免产生新的地王，这也许会成为下一步政策的发力点。据他透露，土地督察总局正在与国土资源部配合，前者主要负责监督地方政府，后者则直接关注土地市场的走势�！岸杂诳刂仆恋丶鄹窆�，中央层面的决心还是很大的�！弊尴扑�。
温和监控
“这不叫政策收紧，而是反映了政府希望开发商多开工的意愿�！备卟叩夭鲁だ罟皆虬呀诒本┩恋厥谐≌呱系囊恍┒鞒谱觥肮睦ⅰ�。
“发展房地产市场就是为了拉动经济，现在的一系列政策，比如严查囤地、明确竣工日期、将大地块分开出让，都是政府希望土地能尽快转化为供应，迅速的开复工对GDP有直接的贡献�！崩罟剿�。
对于北京奥运南区地块的分割出让，以及国土资源部近期“灵活供地”的传言，思源经纪总监龙程也表示，“应该说政策更规范了，而不是更紧�！�
在他看来，第四季度是各地土地放量的传统时段，此时肯定要控制地方政府土地出让的速度和规模�！暗谒募径鹊耐恋毓┯Σ皇撬挡辉市沓宕�，但今年土地的价格的确比较高，有些城市继续大量供地有可能引发土地价格的非理性上涨。有松有紧，这种不搞一刀切的方式更灵活也更温和�！绷趟�。
对于政策层面这些频频出现的动作，开发商也大多有着相似的判断。
某国企开发商表示，把大地块分割出让，主要是为了限制开发商囤地�！霸炊际谴笞谕恋�，拿钱押上后分期开发，这是一种变相囤地，分割后被开发商分别拿走同时开发，开发速度就会快了�！�
除去几个引人注目的“小动作”，龙程并未看到政策变动的迹象。归结原因，他认为今年土地市场相对于2007年来说还是要理性一些�！罢獯幽玫仄笠档匠鋈猛恋氐墓婺６寄芸闯隼�。今年拿地的多是上市企业和国企，需要层层决策和审批。比如国企拿地一定要经过国资委的审批，万科或保利拿地一定要经过董事会，这样也能把风险降低�！�
一场博弈
温和调控之下，可否收到理想的效果？答案并不乐观。
一家大型房企战略发展部主管对本报记者透露，该公司今年以来拿地都是按照新版合同签的，明确规定了开、竣工时间。
对于竣工时间的规定也是2008年推出的新版土地合同与旧版的最重要区别之一。在上述人士看来，对于限定开工日期，开发商尚有应对之策，但对竣工期限这一死规定，“开发商没有机会钻空子”。
“但这事执行起来其实很难。不开工、不竣工的原因很多，有政府的、开发商的原因，还有市场的原因，很难说清楚责任是谁的�！鄙鲜鋈耸勘硎�。
某统计机构负责人同样不看好新版合同的效力�！俺耸抵市蕴蹩畈荒芏�，其他都可以改的�！彼谥械氖抵市蕴蹩�，包括用地价格、面积、范围和用地性质等，但并不包括开发周期。
在该人士看来，市场状况不好时，政府也不愿意把房子推向市场——这样一来空置率会变高�！凹偕杳髂晔谐〉氲凸�，而万科又在北京的房山推出几十万平方米住宅的话，房山的空置率就会显得很突出，这就是政府管理的不到位�！�
现有的政策似乎也给出了足够的空间。记者查阅土地出让文件时发现，对于不能按期竣工的项目，政策有着比较详尽的“迂回”标准。如遇到地质情况复杂的状况，如该地块具有考古价值，需上报市政府做专项的土地勘察；再如大市政没有接进来，影响了开发商的开发周期，也无法要求开发商按当初的规定时间竣工。
“你见过北京市有多少土地最终被收回了呢？”上述统计机构负责人如此反问记者。
而对于前不久北京奥运南区地块的分割出让，龙程认为，该地块具有特殊性，分割出让的方式也不可能在北京推广�！叭绻宄鋈�，这块地可能值100亿元，无论对于央企还是市属企业，接手都很困难。尽管有些企业有这个钱，开发起来也仍然吃力，就可能造成在城市的很好区位有大片的土地被闲置，这显然是政府不愿意看到的局面�！�
上述统计机构负责人则表示，依据以往的经验，分割出让不仅降低了风险，甚至可能推高该地块的总价。他同样认为该方式推广起来难度极大。
阻力不但来自地方政府，同时也来自开发商�！氨热缭谀承┙记�，开发商更希望能拿到更大块的土地，不仅便于统筹开发，也很容易形成消费热点�！�
该负责人透露，他了解到某区域至少还可以供应300万平方米的土地，但早些时候进入的某品牌开发商不断向地方政府施加压力，希望其能控制土地的供应速度�！爸醒氩忝娴奶群苊魅�，但地方政府和开发商也有自己的苦衷，这是一场漫长的博弈�！备萌耸恐赋�
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