- 11个月出10“地王” “囤地生钱”游戏不能再玩
“南京300多天出了10个地王！”365房地产家居网昨日出炉最新统计数据显示，截至11月10日，今年南京已出让的土地面积接近370万平方米，直逼去年全年成交量，土地市场提前完成任务。
“正面是拼命�；�18亿亩耕地红线，侧面是海量土地晒太阳，背面是房价1年翻了近1倍，这就是楼市�！蹦暇┬吕死志又鞅嗤跣【难杂镉行┘馊�。他称，11月初央视等报道了全国房企囤地的新闻，报道主要说的是北京的土地行情，不过根据他掌握的资料，南京的现状也大差不差。
近年来，在南京二级市场交易的土地有一个较明显的规律，即卖地的多为本地企业，接手的则是外来企业。很显然，本地开发商握有本地人脉资源优势，拿地更易，但他们中的一部分能力有限，根本就搞不了房地产开发，也有的拿了地原本就没打算搞开发，于是伺机转卖土地生钱。在地价扶摇直上的这些年，“炒地皮”获利比自己建房卖房来得容易得多。
现实中土地倒手有更隐秘的方式：这几年土地增值厉害，如果直接交易土地，获利方须交纳30—60%的土地增值税。为规避这一交易成本，开发商并不直接在二级市场上交易土地，而是把土地注入一个公司。然后通过转让股权的模式把公司转让出去，其中拥有的土地自然也就“暗渡陈仓”，交易中最主要的费用只是3%的契税和5.6%的营业税�；褂幸恍┕驹谧猛恋厥�，直接把公司法人名字改过来，所需费用更低。如此运作，让卖地获利更甚，真正成了“养鸡的不如倒蛋的”。
当然，更多开发商囤地，是为了坐等地价升值，再抬升房价。很简单，囤地一定程度上造成供应量不足，让购房人有饥饿感，从而恐慌买房，再一步一步推高房价。
南京白下区有一块地，开发商早在10年前便以便宜的协议价取得，然而此后多年不见开发。终于，今年11月8日楼盘推出了第一批房源。记者昨天电话联系售楼处，销售人员说，销售均价在1.9万/平方米。这一价格远远超出了市场预料。一块地拿了10年可以不开发，这把囤地卖高价房演绎到了极致。
有公司统计出截至2009年9月30日全国房企囤地的情况，排在前十名的全是上市公司，囤地总规模已经达到3亿平方米，按照这些房地产企业今年的销售进度，手中的闲置地块至少可开发37年。记者了解到，在这10家上市房企中，有6家在南京的项目正处于开发或销售中。
首次进军南京的华润和保利在短短1个半月时间内，就“大手笔”地将南京58.7万平方米的地块收入囊中，且创造了新科地王。58.7万平方米是什么概念？这相当于今年以来南京土地供应总量的22%！这些具有央企背景的开发商在我省“攻城掠地”的脚步还在加速，11月5日，华润首次进入苏州，就以17.25亿拍下相城两幅地块，楼面地价溢价分别高达98.7%和105%。而拿了“地王”后的开工建设计划，目前这两家公司都还没有明确。
资深房地产评论人杨少锋在接受记者电话采访时认为，地王是上市房企资本运作的工具，上市公司拿地后可以告诉股民，我今后的销售量可以达到多少，我的资产增值多少，然后股票涨了，再发行新股、再募集，所以囤地的钱实际是股民的。现在上市公司拿了地不需要盖房子就可以赚钱，就算要盖也要等到房价涨到一定高位时再开发。即便是房价跌了，这些地也并不会“烂”在手中，因为对上市公司而言，房价跌了，股价跌了，损失的只会是股民。风险都转嫁了，上市房企在这场游戏中是不会亏的。
国家明文规定，闲置1年以上的土地要征收20%闲置费，超过两年的要无偿收回，但至今，全国闲置地块被收回的还不超过5例，与开发商囤积的10亿平方米土地比起来只是九牛一毛。
专家认为，尽管有着土地财政的利益驱动机制，但主管部门仍可通过行政手段解决各地出现的问题。日前有消息传来：国土资源部将通过新版本的土地出让合同布控“地王”。新版本合同中，要求开发商在接受土地出让时，要写上竣工日期等要约，如果开发商闲置土地不开发，政府不但可以依约收回，更可以将开发商诉诸法律。而在此前，在2008年底各地出台的房地产“救市”政策中，很多地方不仅没有对开发商拿地提出严格要求，相反出台了可以分期交付土地出让金等政策。
要开发量不要“囤地生钱”，政策的调整完善值得期待，各地对于政策的执行力度更值得期待。
本报记者 汪晓霞
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