- 楼市去泡沫化：房地产公司谁笑到最后
结合中央之前推出的各种政策，我们可以清晰地看到一张不透风的大网正在撒下来�？⑸堂窃谛糯�、股市、信托、债券等数种融资渠道均被“掐住”的情况下，仍然坚持着不倒下。
5月5日，当恒大宣布“今起恒大全国40多个在售楼盘统一实行八五折优惠”时，几乎让每一个业内人士大感意外，而本周5月10日，更意想不到的事情再次发生，恒大地产宣布5月16日将取消八五折促销活动。
一场轰轰烈烈的全国八五折促销仅仅宣布5天，就被恒大地产急于“点刹”。大部分房地产从业者吃惊之余，纷纷猜测恒大停止八五折促销的原因。
许多业内人士对恒大突然取消降价一事进行了分析：“恒大取消降价，可能来自资本市场的压力。之前的降价可能是操作失误，没有来得及和持有恒大的基金公司、机构商量�！备劢凰墓畔⑾允�，5月6日，就在恒大地产宣布全国降价的第二天，恒大地产早盘低开0.69%后股价直线跳水，截至当日10点12分，恒大地产已跌7.24%报2.69港元，创其上市以来股价最低位，名列当日港股主板跌幅第7位。
话说恒大地产这几年来的发展，可谓顺风顺水。2006年，仍偏居广州的恒大借外力“资本”的东风，在全国范围内不惜代价大肆储备土地，甚至屡创“地王”。2006年底，恒大土地储备面积不足600万平方米，2008年初土地储备达到4580万平方米，增长超过7倍，而这还是在土地价值重估、房价泡沫膨胀之际，宏观调控日渐趋紧的2007年完成的，2009年底，恒大足迹已遍布25个城市，拥有57个项目，土地储备面积高达5497.6万平方米。
恒大背拥巨量土地储备面积，在目前“谁有土地，谁就是老大”的开发模式下，在宏观经济形势趋好，政策环境温和的情况下，恒大通过快速开发、快速销售的“快餐”周转策略应能处于良性、高速发展的成长期，但是面对房地产调控政策严重超出市场预期，调控力度前所未有的形势下，巨量土地储备面积反而成为恒大地产的“紧箍咒”。
不过，恒大地产一位高层人士声称：“目前集团有现金余额超过200亿，加上销售回款的资金，有利于我们在市场调整到一定程度后抄底土地市场�！彼淙蝗绱�，5000万平米的土地储备、众多要开工的项目，不断到期的债券使得恒大需要非常大的资金量，曾在2008年楼市低迷之际打八五折销售并取得了一定效果的恒大地产这次当然不能仅仅是坐等观望。于是上周推出的打折应该说并不奇怪。
与以前不同的是，这次的降价活动引起了全国各地购房者的不满和媒体的质疑。在南京，南京搜房网公布4月底恒大地产楼盘恒大绿洲的最低价是4713元/平方米，但是在打折期间的折后最低售价为4900元/平方米。在广州，就在恒大打折的第二天，有广州购房人指出，广州近郊恒大项目“金碧天下”的多套住房在打折之后，售价竟然比一周前楼盘广告宣传的总价还高出一万多元�！懊鹘蛋瞪钡摹敖导塾蜗贰比霉悍空吒芯跏芷�。
恒大地产相关人士对此的说法是大家“误读”了恒大八五折促销。根据他的介绍，和其他开发商一样，恒大地产旗下各楼盘自去年下半年以来价格一直在往上走，本次八五折促销，仅仅是在原价的基础上给出八五折，并不是像媒体所认为的恒大地产直接降价了15%。另外，恒大地产内部人士透露，八五折促销从一开始就是阶段性的。由于公司两周会决定一次营销计划，因此两周后会不会以八五折促销是未知数。他解释说，任何促销活动都有一个效果评估的周期。而恒大地产把全国八五折促销的时间结束点定在两周后的5月16日，也是为了观察市场的反应，好决定下一步的促销活动内容。
这让所有人感到这次恒大的打折只是在全国人民面前表演了一次“打折秀”，恒大对外的解释无疑是在说，我们只是打折，不是降价。那么，这场前所未有之严厉的宏观调控到底对整个楼市的影响又如何呢？
就在恒大宣布降价之前，楼市还处在平静的博弈状态。国务院的调控政策是轮番打压需求和开发商的资金链。从效果来看，房产需求，尤其是投机性的房产需求确实受到了很大程度的抑制，一线城市成交量持续低迷，北京、上海等城市出现“量跌价不跌”。
各方业内人士也公开解释了这一现象。中原地产华北区董事总经理李文杰说：“这段时期实际上是‘政策观望期’，无论是购房人还是开发商，都需要一段时间来消化政策，现在即便是降价，可能也没有人买账�！笨⑸掏跸壬虮硎荆骸案鞯氐穆ナ行抡乖诼叫鎏�，购房人的观望情绪可能还要持续一段时间，这段时间内，根据我们的经验，降价也没有用，不如等等看再说�！庇纱伺卸�，显然对于眼下资金链并不紧张的开发商而言，降价并不是火烧眉毛的事情。
虽然大家都在观望之中，但是目前来看，京沪两地不论是二手房买卖，还是一手房的申请贷款都出现了一定数量的退房现象。北京的客户违约比例已经达到了70%，而其中以银行首付提高、无力筹够首付为借口违约的买方客户，更是占到了买房违约总比例的80%。在上海，二手房违约退单行为也出现大幅度增加，在闵行区、普陀区等热点区域，违约率高达50%�；兜夭煞萦邢薰径鲁と沃厩勘硎�，成交量下降，开发商卖不出去房，现金流就会出现问题，就会降价。
此轮房地产调控之严厉前所未有。住建部的官员曾表示：“大家不要期望阶段性的调控，这次国务院下了很大的决心。要有一个长期的准备，因为调控效果不出来肯定不行�！卑舶钛芯孔柿现杏邢⒊�，住建部正会同人行、银监会等相关部门拟对房地产企业在售项目的预售账款实施监控。根据拟定的方案，今后房地产企业的预售账款将存入监管部门指定的专门账户，并按照项目开发进度和工程资金所需“专款专用”。房地产企业只有在项目竣工交付及结算时，才能支配使用项目此前的预售账款，此举将对房企的资金链造成很大压力。结合中央之前推出的各种政策，我们可以清晰的看到一张不透风的大网正在撒下来�？⑸堂窃谛糯�、股市、信托、债券等数种融资渠道均被“掐住”的情况下，仍然坚持着不倒下，这无疑是在与政策调控博弈，而恒大只是这个博弈游戏里最“勇敢”的一个。
见习记者 刘书艳
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【编辑:位宇祥】 |
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