- “烂摊子”变“抢手货”火热楼市造就烂尾楼重生
日前，北京西站附近的海天广场改名光耀东方广场——一家来自山东的商业地产公司光耀东方以20亿元的价格收购了这个烂尾近十年的项目。该项目于上世纪90年代末开始兴建，按照当初的规划应该在2001年底建成营业，但是却经历了十年的烂尾时光。如今，终于得到了翻身的机会。
2009年，房地产市场迎来了火红的日子，这也成就了烂尾楼的“重生之年”。在“地王”频出、开发困难的大背景下，核心地段的烂尾楼摇身一变成为了众多商户眼中的香饽饽。在市场不断冲高的刺激下，不少开发商大胆接盘烂尾多年的项目，用最快的速度包装上市，增加供应量，提高收益。
优势地段集中发力
去年12月中旬，京城备受关注的朝阳首府项目正式开盘，与此前公布的均价3.5万元/平方米基本接近，287套房源价格从3万~4万元/平方米不等。作为京城首个烂尾楼上市的项目，非但没有被市场冷落，反而出现了近600人争抢的火暴场面。
森豪公寓的名字对很多住在北京东城一带的居民来说并不陌生，这个位于朝阳门桥西南侧的高端项目1999年开始预售后，曾经创出当时的销售纪录。而贷款银行直到后来案发才发现，有人调动了200多人进行虚假购房，总计从中国银行北京市分行获取6.45亿元按揭贷款。2002年该项目彻底停工，7年后，这个历经坎坷的烂尾楼，终于经过拍卖后重新盘活。
在售楼处，众多准业主等待着最终属于自己的选房机会，他们都是在办理了VIP卡之后才有资格站在这儿的，而办理VIP卡的代价是花20万元在开发商指定银行开一个自己的账户。据说，有些客户为了选到一个心仪的房源，还办理了不止一张VIP卡。
与很多烂尾项目回避“不光彩的历史”不同，朝阳首府的售楼员并不介意讲述项目的烂尾历史：“正是因为曾经烂尾，所以开发商是通过拍卖得来的项目，成本不高，而且经过了诸多改造，现在才会有这么多准客户。现在周围的二手房都已经卖到了两万六七，我们这种精装修公寓单价3万多元/平方米其实很合适了�！�
北京的一些历史遗留下来的烂尾楼项目凭借着自身的优势地理位置，早已成为开发商眼中的“黄金宝地”，其中二环周边的项目更是珍贵的稀缺产品。早些年成功“复活”的西直门外的枫蓝国际便是成功的例子。而被业内称为“东二环最后一个项目”的中汇广场于去年10月底正式推出并开始招商。该项目原为华普中心写字楼，2006年基本完工的华普中心处于烂尾状态，绝佳的地理位置和高档写字楼的稀缺性吸引了中天宏业公司的目光，搁置3年后，终于重获生机。
此次朝阳首府的火暴开盘，更是为烂尾楼集中“复活”的2009年画上了一个圆满的句号。
潘石屹的“破烂经”
“SOHO做过的12个项目中，有6个在接手前是空置、烂尾�！痹�2010年即将到来之时，SOHO中国董事长潘石屹曾如是公开表示。有业内人士称，一个开发商旗下有半数项目曾是烂尾，潘石屹可以称得上地产界“破烂王”。
“公司目前可销售的物业达人民币500亿元，并拥有人民币280亿元的可用资金，所以我们已经做好充分的收购准备�！迸耸俦硎�，如果房地产市场不好，将趁低吸纳超过300亿元的土地和项目。
2007年收购“民源大厦”后，潘石屹曾信誓旦旦表示要当烂尾楼的“终结者”，就是清理城市里的“千疮百孔”，还城市美丽形象，实现项目该有的价值，并称要将此行动进行到底。在这种豪言的背后，实际上也隐藏着潘石屹的一种无奈。
SOHO中国的商业模式即是在发达城市的核心地段开发商业项目，如北京CBD及上海的核心位置。然而，多年以来，北京上海的核心地段鲜有土地供应，与之对应的是SOHO中国旗下项目正快速消化，无新货则面临断档危险。在这种情况下，潘石屹从2007年开始便加速项目的兼并，其中就包括烂尾楼或部分开发商因各种原因要处理掉的项目。
即使在去年北京广渠路15号地拍卖之时，原本准备大干一场的潘石屹，也因敌不过央企的强势，与该地块失之交臂。前不久拍得“朝阳区望京B29项目用地”，则是潘石屹5年来首次从土地招拍挂市场获得的首宗地块。
“实际上，在发达城市的核心地段，多年来因各种问题导致烂尾的项目也比较多，同时也多是商业项目，我们才有机会选择或进入�！盨OHO中国高层如此解析。
近几年来城市核心地段一直地紧，而SOHO中国尚有200多亿元资金可以用于收购项目或土地。潘石屹这个“破烂王”的帽子也许还准备继续戴下去。
“烂摊子”变“抢手货”
“价格低、地段好、周期短”是烂尾楼吸引众多开发商的重要原因，是其自身优势所在。
北京四方达房地产公司总经理杨少锋认为，价格是烂尾楼成功复活的关键。曾有“北京第一烂尾楼”之称的中宇大厦被北京城乡以1.2亿元的价格收入囊中的时候，旁边的4号院地块正好开始拍卖，高置投资以5.1亿元的价格竞得。4号院土地每平方米楼面价11000元，而中宇大厦转让楼面价每平方米仅8000元。
偏紧的土地供应政策让很多开发商不得不重新开始审视烂尾楼的价值，这些项目最初开发时地价比现在要低很多，而且经过长期搁置，出售方的心理预期并不是很高，投资商往往可以用较低的资金拿下，而获得后期较高的利润。
烂尾楼所处的地段也是优势之一，位置不是在CBD就是在市中心，最远的也不过四环附近。地区内的土地资源稀缺促成了地理位置的珍贵，成为最不可复制的优势，再加上房地产的火暴行情，这些烂尾楼的销售问题也不再成为难题。
一个正常楼盘从开发到上市起码需要两三年，但接手烂尾楼不需要进行报建、打地基等前期工作，开发一般只需半年到一年的时间和少量的收购及改造资金，而其回报率却相当可观。从项目接手便已经有了宣传点，经过迅速的改造工程之后，新项目很快便能投入市场。在2009年这样的销售旺季中，短暂的周期运作便能投入市场，也是开发商能把握时机回笼资金的关键一步。
谈到收购烂尾楼项目搞开发时，光耀东方的副总经理蔡育文介绍说，光耀东方便是从收购烂尾楼起家的。由于商业地产物业所需的现金非常大，要支撑整个物业建起来。住宅建到三分之二就可以卖掉，但商业地产不一样，需要长期持有，在这个过程中万一某个发展商的资金链断裂，项目就会被搁置。因此，不少由于资金链产生问题的烂尾项目都是商业地产。
“我们公司看中了中国房地产市场上存在的非常巨大的一种潜力。所以即便是‘破烂王’，最重要的也是能变废为宝、点石成金的能力。拥有这种能力，在商业房地产领域便是属于异军突起的一支队伍�！� 蔡育文称。
经历了房地产市场火热的一年，不少烂尾楼项目集中重生入市，我们欣喜地看到，这样的都市“疮疤”已经快被消化完毕。但是同时值得警惕的是，借着这样的好光景突击入市中的项目，不要重蹈烂尾的覆辙。但愿美丽的城市不再见烂尾楼的身影。
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