- 2009楼市表情之9大关键词 囤地捂盘地王最热门
2009年的房地产市场跌宕起伏。从大落到大起，从大悲到大喜再到恐慌，其间几无过渡。时近年底，《北京晨报·房产周刊》试图通过解读房地产行业最热门的九大关键词将2009年楼市再度重放。提炼与白描式的书写或许可以帮助读者梳理如此诡异的行情。
1 囤地退地
地王“晒太阳”、开发商囤地，在2009年再度引发市场恶评。土地房子比着飙价，追根溯源，地王频现、土地闲置被看作是当前影响房地产市场健康发展的一颗“恶性肿瘤”。与此同时，开发商的退地行为也颇引人关注。近日，金地集团2007年拿下的番禺地王被政府收回，但已缴纳的3亿元地价款被悉数退回，理由是政府延迟交地，开发商免责。
开发商“囤地”的原始利益冲动并不隐蔽，大体说来可以归纳为以下几点，融资、开发土地储备、扩大规模、炒地皮、增值保值。囤地及对这一现象的管理措施相伴而生。早在1999年出台的《闲置土地处置办法》中就明确规定，进行房地产开发的土地，满2年未动工开发的，政府将依法无偿收回土地使用权。之后，每次囤地高潮时，“一年不动工�？�，两年不动工收回”的管理措施就会被反复重申和强调。令人尴尬的是，令不行禁不止，据有关部门不完全统计，从处罚政策出台至今，被无偿收回的闲置土地不超过6块。
点评：房价上行通道中，开发商囤地基本上是零风险，下行通道中如还可以全身而退，似乎就更上了一道双保险。年根底下，国土部再度明确表态，遏制囤地行为的后续政策很快就会出台，再次高高举起的杀威大棒这次又将如何落下，市场拭目以待。
2 捂盘待涨
捂盘惜售，2007年8月教育部公布的171个汉语新词之一。伴随着行情的急转直上，2009年捂盘再度回归市场，成为开发商涨价策略的重要辅助工具。
晚领证分批拿、大幅提高开盘售价、后续房源转售为租、谎称进入尾盘期……各种捂盘手段花样频出。
捂盘惜售并不是一个新问题。从2006年开始，中央一直都在打击开发商捂盘惜售，欺诈惜售的违规行为。今年以来，北京启动房地产市场秩序专项检查，约谈捂盘惜售的开发商，一经查实，将公示开发商和项目名单，并严厉查处。上海规定：炒号、人为组织排队、内部订购，或开发企业无正当理由拒不开盘、拒绝对外销售的，或以畸高价格挂牌，在一年内销售率不到5%的，将被认定为捂盘惜售、囤积房源的不良行为。有关部门可给予当事开发企业降级或取消资质的处理。但买房人依然在正式开盘前被通知排号、或被告知目前只开单数层，双数层以后再开等等。
点评：追求利润最大化是商人的原始冲动。对于捂盘行为，不仅仅需要知道哪些行为是违法的，还要有明确严格的处罚措施，让开发商面对高额的违法成本不得不选择遵纪守法。
3 政策大限
2009楼市行情急转直上，2008年以来，中央为抗击金融风暴，刺激房地产发展所采取的其他一系列强有力的房地产促进发展政策，成就了2009年房地产行情的逆转。时近年底，诸多临时性优惠政策即将到期，截止到目前为止，房地产政策的调整为“个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施”。这里的其他政策内容包括：个人首次购买90平米及以下普通住房的，契税税率统一为1%；对个人销售或购买住房暂免征印花税；对个人销售住房暂免征土地增值税；个人首套房两成七折利率、改善性住房二套房贷七折利率等贷款利率优惠等等。搭乘优惠末班车使这个通常的楼市淡季变得炙手可热，11月二手房月度交易量突破3万，12月涨势仍在继续。
点评：优惠政策作为应急措施，历史使命已经完成。12月9日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，总的原则是，促进消费的政策必须进一步加强，根据经济结构调整和环境�；さ囊�，对一些政策进行必要的调整和完善。由此似乎可以预期缓慢适度的政策调整。
4 地王大战
今年，土地市场硝烟四起，地王不断涌现。5月，广渠门外10号地被富力地产以10.22亿元收入囊中，成为北京实施招拍挂制度以来成交单价最贵的土地。6月，广渠路15号地争夺战落下帷幕，最终中化方兴以40.6亿元击败SOHO中国等强敌拍得该地块。7月，大兴黄村19号商业金融混合用地和20号居住项目用地被绿地集团以30.25亿竞得，大兴区楼面单价纪录40分钟内被两次刷新。11月，北京市大龙房地产开发有限公司以50.5亿元的价格竞得顺义区后沙峪镇天竺开发区22号住宅用地，高达8300元/平方米的楼面起价29859元/平方米的楼面地价与50.5亿元的总价，让22号地成为北京楼面起价、楼面地价、地块总价“三料冠军”。12月，中建国际联合保利兴分别以17.2亿、14.7亿、16.1亿的价格包揽奥体公园南区3号地、4号地、5号地；远东新地以48.3亿打败保利龙湖等近20家房企拿下亦庄新城地块，溢价率高达467%。
点评：面对不断推高的地价，拿地房企考虑更多的，已经不是未来开发怎样的产品和怎样保证利润。在一定程度上，不计后果的拿地已经成了上市房企扩大融资的手段和谋求生存希望的赌注。这种局面，不可避免地让业内自身陷入深深的忧患：楼市泡沫究竟要吹到多大？
5 赶集IPO
今年内地房企赴港上市的热情相当高涨。仅四季度以来就有7家内地房企在香港挂牌上市，首发融资金额超过300亿港币。受A股上市门槛影响，房企尤其是民营企业IPO大多路途艰难，这使他们更多地倾向于更为容易的H股上市。统计显示，除了已上市的这7家内地房企外，另有近20家房企也在积极筹划上市，其中一半以上表示将登陆港股市场。分析人士认为，今年房企融资额度创下新高，一是与上半年开发商业绩暴增有关，二是与股市复苏有关。由于上半年不少开发商们业绩喜人，加上当时宽松的货币政策，房企很容易获得天量信贷，而股市的复苏更是为开发商上市融资打下良好基础。
点评：在土地日益紧缺的前提下，资本对房企的过度青睐势必会引发市场竞争，尤其是拿地竞争的加剧，从而进一步推高地价，最终导致房价上涨。
另一方面，在资本市场的游戏规则下，企业要想不断地获得资本青睐，必须以高额利润率作为回报，此举可能导致企业为了追求利润率而蜂拥进入高端物业开发，导致中低端产品断层。
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