- 券商中期策略交锋地产后市 增长引擎VS经济泡沫
“如果说2009年是政策推动的增长，那么明年则很可能是房地产及其相关消费带来的增长�！彼坪跤肽Ω康だ泄紫醚Ъ彝跚臁坝⑿鬯酝�，近期，国内主流券商陆续出炉的中期策略报告，多数将房地产视为中国宏观经济的增长引擎之一。他们在看好中国经济的理由中，赋予了房地产很大的“权重”。
一方面，以房地产等大宗支出为主的耐用消费品销售放量能否持续，成为内需能否真正启动的基��；另一方面，作为政府4万亿投资后最有可能被带动的民间投资，房地产投资何时跟进，跟进程度有多大，又成为固定资产投资增速能否维稳的关键。
在地产趋热和经济复苏的预期下，地产股近期持续上攻。6月份，申万地产指数累计涨幅已达22%�！翱炊喾康夭背晌嗍讨衅诓呗缘囊淮蠊丶�，并认为，房地产将成为推动中国经济复苏的重要因素。
但是，“过于乐观往往会蒙蔽理性�！庇芯醚д咧赋�，房地产业迅速反弹值得警惕。上轮地产调整尚未释放完毕的泡沫可能会再度膨胀。中国经济增长的原动力，应该是制度变革和技术创新带来的财富集聚,仅靠宽松货币政策驱动的经济增长显然并不牢固。
看涨房价
在发布2009年下半年房地产行业策略报告的券商中，多数认为未来房价仍将呈现上涨趋势，一、二线城市涨幅将更加明显。国内房地产需求、宽松货币政策、房地产去库存化完成后短期供不应求以及房价泡沫预期等因素，成为支撑券商作出上涨判断的主要理由。
对房地产市场持较为乐观态度的安信证券认为，未来3-6个月房价可能会达到甚至超过2007-2008年间的最高水平，全国房价可能比今年一季度上涨大约14%。
宽松货币政策成为券商看多房价最一致的理由。国泰君安认为，宽松货币政策驱动通胀和房价泡沫预期，无论经济前景是复苏还是滞涨，未来一段时间内房价都将呈上涨趋势�；醣艺咚山舫潭冉苯泳龆ǚ考凵险撬俣群偷夭墒找婵占�。安信证券认为，如果未来3-6个月内依然执行宽松货币政策(可能性较高)，预计房地产市场将加速走向高潮。平安证券认为，宽松的货币政策和通胀预期提升资产价格。2009年宽松的货币政策预计不会改变，贷款增速上升会滞后影响货币流通速度和通胀。数据分析表明，通胀对房价的推动作用十分明显。
券商报告对一、二线城市房价上涨作出较为乐观预计。中金公司认为房价将呈结构性上涨，由于去库存化的结束以及新增投资、土地进入市场的滞后性，有效供给将呈区域和结构性短缺，但因潜在库存较大，房价不会出现普涨，土地供给相对有限的一线城市，城市中心及高档商品房项目价格涨幅将明显；供应量较大的二三线城市、城市郊区房价涨幅有限，而商业和写字楼市场仍将低迷。安信证券也预计，一、二线城市核心区域的物业价格表现强势，进而提升全国整个房地产市场的价格；同时，三、四线城市房地产价值将会进一步提升。投资性购房占比将进一步提高。平安证券也指出，一、二线城市的去库存化已经完成，由于短期内供不应求以及政策继续扶持，预计下半年房价将继续呈现上涨态势。
对于宽松货币政策推生泡沫导致政策转向，中金公司认为，经济的前景仍不明朗，政府对房地产行业的抑制政策将很有限，预计下半年需求仍将维持较高水平。国泰君安也指出，可能导致货币政策紧缩的是经济复苏确立并走向景气、通胀恶化和房价泡沫进入半理性半狂热状态。
但联合证券却持较为谨慎观点，联合证券认为，扩张的货币政策可以促使房地产市场的复苏，同样紧缩的政策也可以终结房地产市场的过度繁荣。井喷的货币投放量可能无法被实体经济所吸纳，转而溢出到房地产市场，并推动房价与地价持续上涨，最终令房地产市场由复苏阶段过快地走向泡沫化阶段�？悸堑酵恋刈试吹南∪毙砸约翱⑸套式鹱纯龅母纳�，预计地价涨幅将超过房价。
经济引擎
对于房地产，多数研究人士给予了太多的期待。在券商中期策略中，较为一致的看法是：较高的财富积累加历史低点的利率，有效形成了现实的房地产需求；在房地产销售的带动下，房地产投资增速有望继续回升。今年中国经济的双轮驱动将是“政府投资+房地产”，而明年的双轮将是“房地产+出口”。
申银万国认为，在流动性总体宽裕的情况下，投资仍将是保增长的主要途径。房地产销售的提前恢复，使得房地产和中国经济的正向循环提前启动，为亟待拯救的中国经济增添了政府投资之外的驱动力。
中信证券也认为，中国经济回升的主要拉动力将是内需，出口型投资也将向内需型投资转型，而城市化继续深化是推动投资增长的主要动力。城市化将带来房地产与汽车投资行业的高速增长。中信证券房地产行业报告指出，2009年以来，房地产市场交易活跃，商品房成交金额大幅提高，增速迅速回升。房地产投资一般滞后房屋销售大约半年左右，三季度正是房地产投资恢复的时间区间。
安信证券首席经济学家高善文更是直接用“地产复苏与经济回暖”作为中期策略演讲标题，他认为，中国的房地产市场全面恢复势头的确立，意味着在中期之内以房地产投资为龙头的投资增长率有望逐步回升，从而使得中国经济增长率的恢复和回升在中期之内变得更加可以维持，并在这样的背景之下逐步推动企业部门盈利能力的回暖和改善。
高善文同时表示，从短期内来看，中国的地产市场很可能正在全面回暖并将逐步支持经济的全面复苏，在中期之内可能逐步形成一定程度和一定范围内的房地产泡沫，新一轮房地产泡沫的启动在中期之内对经济的恢复是及时的和必要的，但是在中长期之内非常严重的挑战是宏观经济政策如何管理和应对房地产市场泡沫化的基本趋势：收缩的过程太早，经济的修复过程就基本停止并可能再次掉头向下；收紧的过程太晚，则会发生类似日本、美国的严重后果。
不过，也有部分券商认为房地产等内生增长难以推动中国经济U型复苏。海通证券认为，由于我国经济增长较高依赖出口，一旦外需持续不振，未来我国宏观经济增速存在二次回落风险。
盈利改善
在销售放量、房价上涨的趋势下，房地产企业的毛利率、增长率、净资产收益率等业绩指标有望持续改善，盈利能力见底回升成为券商中期策略中一致的看法。
平安证券预测，2009年，全国住宅销售金额预计同比增长24.9%。虽然在目前通缩经济背景下，开发商仍然担心未来的需求，但房价见底的预期基本上已经形成一致；由于2007年高价拿地导致2009年报表毛利率的修复仍然需要时间，但房地产实际销售的毛利率仍然具有吸引力。
长城证券认为，随着楼市步入复苏，未来两年，行业收入有望进入新一轮的增长。具体来看，土地成本将明显提升，建安成本变动对盈利影响较小，税费占比将略有下降，行业毛利率和净利率小幅下降，业绩增长逐步恢复。预计行业2009和2010年可实现10%和25%的业绩增长，重点公司平均可实现30%的增长。同时，经过长城证券的敏感性分析，房价上涨使项目毛利率低的公司受益程度更大。
国都证券则指出，投资热情与投资能力双升，土地需求必然上升，而商品住宅供给有限，很有可能推动地价上涨，加剧土地资源的争夺之战，这将使得具有土地资源优势的企业受益较大。
我国实施高温补贴政策已有年头了，但是多地标准已数年未涨，高温津贴落实遭遇尴尬。
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