- 评论：控制炒房要跳出物业税思路
房屋价格最近还在涨�！傲交帷狈康夭谐〕鱿至艘恍┲档霉刈⒌南窒�，首先是北京产生了几个新“地王”，并导致新地王周围的二手房纷纷大幅度提高报价。由于北京独特的影响，分析认为，北京新地王可能导致2010年北京和全国的房屋价格再次强烈上涨。
果不其然。最近有两则房屋价格上涨或者蠢蠢欲动的消息被披露出来。一则是3月23日的报道，说是根据北京市房地产交易管理网统计，截至3月20日，北京市二手房住宅网签总量较2月同期相比其涨幅高达145.60%；3月中旬二手房市场的整体交易均价较上旬上浮了3.44%，而与上月同期相比则出现了16.35%的明显拉升。另一则是上海的消息。据报道，在上海二手楼市年前5%~10%的向下议价空间不断收窄，甚至在一些板块已经消失，微涨之风骤起。
3月是一个关键的时点。笔者记得，2009年上海的房屋价格就是在3月中旬见底，而后开始上涨，并且上涨速度逐渐加快的。在各方的强烈声讨和政策密集出台的情况下，年后全国房价一度出现成交量大幅缩小、价格微幅下跌的局面。今年3月后房屋价格可能又重复2009年的故事。但是，由于现在能够出台的控制房屋价格的手段基本上出的差不多了，如果3月后房屋价格再逐月上涨，“开征物业税”当作控制房屋价格的救命稻草的呼声又会高起来。
其实，已经有不少理性的分析指出，由于中国商品房不享有永久产权，而且已经缴纳了高额土地出让金，所以再对商品房持有者征收物业税，属于双重征税。同时，海外开征了物业税的国家很多，但是物业税也没有抑制这些国家多年来的房屋价格逐渐上涨，因此物业税可以控制房屋价格的说法，只是一个臆想而已。另外，中国的房屋成本构成差异很大，商品房基本上都缴纳过土地出让金，但是中国还有大量的福利房等各种性质的房子，这些房子并未真正缴纳过土地出让金。所以不问房子的性质，一概征收物业税，对于商品房的拥有者非常不公平，等于是在扩大社会的不公正。再者，支持物业税的理由是为了控制炒房、打击炒房，但是物业税如果真的开征后，却针对着所有的房屋拥有者，其中绝大多数人和家庭是并不炒房的，但是却被炒房者所累，连带交了不该交的税。所以，为了抑制少部分炒房者而对全民都征税，是巨大的不公正。
因此，企图通过物业税来控制房价和炒房，实际上是行不通的。所以，必须跳出用物业税来控制房价和炒房的思维桎梏。那么，按照抑制炒房从而部分控制房屋价格的思路，只需要出台针对炒房的政策就可以了。这可以从两个方面来入手，一是控制针对炒房的信贷，二是出台抑制炒房的特别税收。
在采用这两个措施以前，必须界定什么样的行为才是炒房。由于继承和拆迁的原因，以及家庭人口和迁移的因素，一个家庭在同一城市拥有二三套房子可能是正常的。超出这个界限，可能就是炒房的。笔者见过的一个炒房者，其家庭在同一城市拥有五套以上的房子，在其他城市也拥有多套房子。所以，笔者觉得，大致可以把同一家庭在同一城市拥有三套以上，或者是在全国拥有五套以上的房产，再购买新的房产的，可以界定为炒房，从而对这种行为进行抑制。
那么，界定了炒房行为以后，首先是从信贷上控制炒房行为。对于超标的购房者，必须绝对禁止银行再为其发放新贷款。不能用全体老百姓的钱来给炒房者制造财富泡沫，扩大贫富差距。也就是说，绝对不允许用老百姓的存款来给炒房者提供资金。如果有这个信贷控制措施，炒房行为将被抑制绝大部分。
其次，对于炒房行为征收特别投资税，以引导投资方向。假如，对于同一家庭在同一城市有超出三套或者全国超出五套以上的房产，再新购买房产的，将对新购置的房产征收房屋成交价格100%甚至以上的税收，那么基本上可以让炒房者绝迹。当然，对于炒房行为征收的税收，不能作为公用财政被花掉，必须把这部分资金全部给予中低收入者做房屋补贴和建设廉租房上。
如果按照这种思路，就可以有效地杜绝炒房现象，并在一定程度上减少助涨房价的动能。更重要的是，这个办法不会殃及占人口绝大多数的非炒房的居民和家庭，所以值得讨论�！�(陈东海 作者单位：东航国际金融)
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