- 学者：仅靠增加供地无法平抑房价
国务院提出“遏制部分城市房价过快上涨”并明确要求“做好土地供应”工作之后，各级地方政府也迅速调整动作，试图通过“储地”最终实现“供地”。据《中国经营报》报道，当前北京、上海等全国楼市的一线城市，都已经准备筹划实施新一轮的土地储备计划，北京甚至已经为此准备了高达1000亿元的投资总额。如此大手笔的目的只有一个，就是为了让政府手中拥有足够的土地，以便掌握足够的“房价控涨”话语权。
尽管2009年国土部曾对房地产成本进行了摸底调查，认为地价占房价的比例在15%-30%之间，并不认为是高地价导致了当前的高房价。但是，不可否认的是，土地价格的快速上涨是导致当下房价上涨的基本影响因素之一。日前，全国人大财经委副主任委员贺铿曾炮轰高房价问题，认为正是地方政府炒地和社会资金炒房，导致了房地产市场出现泡沫。全国人大财经委副主任委员吴晓灵亦认为，如果不把中央和地方政府的事权、财力划分的更加对称，地方政府的财政过多地依靠土地出让收入的话，高房价的问题就难以解决。
如果仔细分析当前的房地产调控政策，可以发现有不少政策都是围绕着土地打转的，基本上可以分为两个方面———一方面打击开发商捂地囤地，另一方面要求地方政府加大土地供应。据悉，随着新一轮土地储备计划的实施，到2010年底，北京市场将有4500公顷的熟地可以投放市场，这几乎相当于过去3年土地实际供应量的总和。
那么，通过扩大土地供应量，能否起到遏制房价过快上涨的预期效果呢？
如果按照政府计划投资1000亿元计算，每平方米的用地成本尚不到2300元，相较近期一些地王动辄上万元的楼面地价，如果这些新增土地供应可以平价推出，无疑可以对当前居高不下的房价给予最直接的冲击。但事实上，在当前中央与地方“分灶吃饭”的收入分配制度下，国税、地税分家，地方财政日趋紧张，要办的事越来越多，收上来的钱越来越少(按比例)。而当前地方财政的真正来源并非税收，更多的是来自于预算外收入，尤其是卖地和地方国有企业的收入，也就导致地方政府在盘活土地方面的积极性非常高。如果放弃高额的土地出让金，地方政府等于自废武功，拮据的财政也会限制经济发展。从目前的情况看，很难相信地方政府会平价或削价出让土地。
作为高房价的直接受益者，地方政府为了获取高额的土地出让金，利用“招拍挂”制度来抬高地价，已是不争的事实。国土资源部的统计数据显示，2006、2007及2008年全国土地出让金总额分别是7000亿、1.3万亿及9600亿元，各地土地出让金普遍超过了地方财政收入的1/3甚至1/2。以北京为例，2009年土地成交金额达到928亿元，占当年财政收入比重达45.9%。
由于中央投资往往要求地方财政提供一些配套资金，地方财政捉襟见肘。中央经济工作会议提出，对存量投资将继续维持，对新能源的投入要加大，这数以万亿计的增量资金需求，如若中央财政不能独立解决，那么地方财政唯有想方设法扩大财政收入，才能提供配套资金。
在以往的房地产调控中，房价越调越高，与地方政府执行力不够有很大的关系。尽管控制房价的源头在于土地，但土地控制者却又享受着土地带来的超额收益，在这种模式下，想抑制地方政府的“炒地”冲动，的确是个难题。如果不能解决好地方政府财政收入的可持续增长问题，当前以“土地闸门”为核心的房地产调控政策，其威力可能会再次被地方政府一一化解，这已被以往的事实所反复证实。
因此，可以认为，如果不从本质上改变“土地财政”的现状，不能建立一个能保障地方政府财政收入的可持续增长机制，仅仅依靠增加土地供应量，很难有效遏制房价过快上涨的趋势。
□王莹(上海 学者)
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