- 地王推涨楼价 估算房价土地成本究竟利益了谁？
几个月来地王不断,每个地王诞生后总有媒体一本正经地为地王估算未来建成后的身价,通常是以“将来要卖到每平方米多少多少元”才能回本。其实,这种简单粗暴的估算方法除了炒作吸引眼球之外,大多成了楼价上涨的理由。
开发商的上市为我们了解地价与房价提供了一扇窗口。恒大地产在招股说明书上清楚地写明,恒大5120万平方米土地储备的平均地价成本445元/平方米。而万科、保利等瞄准中心城市的开发商每年新增土地的成本平均下来也不过每平方米两三千元。
在少数天价地王的背后,开发商拿的绝大多数地块价格都不起眼,而这些不起眼的地块上建起的楼盘,才是真正受益者。相比在诞生地王时的关注热情,市场各方对这些楼盘的成本往往漠不关心。即便是有部分地王项目因成本过高而晒太阳,这些土地本身的新闻价值也急剧退化,远远不及拍卖场上开发商手中的那块小牌子。
有趣的是,与市场高度关注拍卖场上的风云际会相比,土地私下交易更加耐人寻味。香港上市公司合富辉煌本月6日发布的公告称,该公司将花费8820万港元收购位于广州珠江新城的一块土地,收购代价是以每股2.1元配售公司4200万股支付。按公告的楼面面积7.288万平方米计算,折合楼面地价人民币仅有1067元/平方米。
如果按照媒体和专家热衷的估价方式计算,这块地未来将来要卖到3000元/平方米以上才能回本�？墒导噬�,这则公告是一个迟到的公告,在该地块上的楼盘目前的售价在2.3万元/平方米以上。定价参考的并非成本,而是珠江新城当前的市场价。
以珠江新城的价值,合富辉煌为这块土地所支付的成本肯定不止配售股票这么简单。但就笔者所知,珠江新城以及广州许多地方的楼盘,通过协议转让或收购公司形式获得地块的土地成本其实并不高。
上述事情透露出的信息是,市场上在售的大部分楼盘,特别是没有通过招拍挂公开出让的楼盘,其土地成本在房价中的占比其实远远低于少数地王。而那些滚动开发多年的大盘,计算其在售产品的土地成本则几乎失去了意义。
对于土地成本,我们一方面要佩服部分开发商的战略投资眼光,可以在几年前以很低的价格拿到土地。另一方面,也有必要推敲开发商以低价搜罗大片优质土地背后是否存在猫腻?大量廉价土地与少数高价地王共同享受房价的高估值是否合理?媒体和专家高度关注的地王未来房价成本,究竟损了谁、又益了谁?
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