学者称政府应遏制房价过快上涨 并提出五个方法——中新网

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    学者称政府应遏制房价过快上涨 并提出五个方法
2009年10月12日 09:21　来源：上海证券报　发表评论　　【字体：↑大 ↓小】

　　中国是个新兴市场经济国家，并且还是一个没有完全实现城市化发展的国家，在这样的经济发展阶段，纵容城市房价非理性上涨，必将对中国的城市化发展造成极大的障碍。为了�；ぶ泄愦笈┟竦睦�，尽可能缩小中国城乡居民收入差距，也需要政府有效地承担起控制房价的职责�？刂品考酃焐险堑姆椒ǎ阂�、政府必须承担起为低收入者提供经济适用房或者廉租房的责任；二、降低杠杆比率、限制非本地居民进场买房；三、深化财政体制改革、化解中央政府与地方政府在管理房地产市场上的不合作博弈；四、改善宏观经济管理、放松产业管制、创造更多的产业投资机会；五、积极化解流动性过剩的冲击。

　　⊙华民

　　根据国际经验，房价的非理性上涨有百害而无一利，以日本为典型的东亚国家由于没有控制好房价，几乎都遭遇了房地产泡沫崩溃的�；�，从而导致长期的经济衰退。根据美国经济学家库兹涅茨的实证研究(此研究是以美国的数据为基准的)，房地产泡沫破灭之后，其调整的周期长度约为20年左右。这一经验数据在日本也基本上得到证实，日本从1989年房产泡沫破灭到现在，已经过去了20年，其房地产业至今看不到复苏的迹象。因此，控制房产泡沫应当成为中国政府义不容辞的职责。

　　中国是个新兴市场经济国家，并且还是一个没有完全实现城市化发展的国家，在这样的经济发展阶段，纵容城市房价非理性上涨，必将对中国的城市化发展造成极大的障碍。只要没有城市化的发展，中国的农民就无法进城，从而也就无法分享工业化与经济增长的成果，进而达到缩小城乡居民收入差距的发展目标，更不用说变目前这种以外部出口为主的经济增长模式为依靠内需为主的经济增长模式。进一步而言，政府为缩小城乡差距而采取的任何补贴政策与再分配措施都是成本高昂的，其政策效应根本不能与城市化相比较。因此，为了�；ぶ泄愦笈┟竦睦�，尽可能缩小中国城乡居民收入差距，也需要政府有效地承担起控制房价的职责。

　　下面，我们就按照容易与困难的程度、以及效果大小的分类，来选择控制房价过快上涨的方法。

　　政府必须承担起为低收入者提供经济适用房或者廉租房的责任

　　各级政府需要尽快承担起本来就应当由政府承担的、为低收入者建设经济适用房和廉租房的职能，以便变目前这种具有一般均衡性质的住宅市场为分离均衡的市场。采取这样的做法，既可以让低收入阶层实现居者有其屋的人权要求，又可以通过需求的分离来降低快速上涨的房价。

　　对于政府需要不需要承担这样的职能，主要有两种反对意见：第一种反对意见认为，由政府来提供经济适用房或者廉租房一定会滋生腐败；第二种反对意见则担心政府为低收入者提供经济适用房或者廉租房有回归传统的福利分房之嫌。

　　第一种反对意见所担心的问题是，假如由政府来提供经济适用房或者廉租房，那么势必会有许多高收入者利用各种不正当的手段来获得购买或者租赁这些房屋的所有权或者居住权，其后果将会产生两大非常负面的效应：除了前面所说的腐败效应之外，还会产生挤出效应。其中的道理很简单，当高收入者挤入经济适用房或者廉租房市场后，该市场中的总需求就会增加，从而会对经济适用房和廉租房的租售价格产生向上的冲击，与此同时，又因为这些挤入该市场的高收入者拥有货币优势，以致在购租过程中相对于那些低收入者而言具有较强的竞争力，这种实力不对等的竞争必将使得那些低收入者被无情地挤出这个市场。所以，就以上两个消极的效应来说，人们完全有理由反对由政府来提供经济适用房或廉租房的政策。

　　但是，有必要指出的是，以上的担心仍然能是建立在一般均衡市场假设基础上的，因此是可以商榷的。假如政府能够按照分离均衡的思路来向低收入者提供经济适用房或廉租房，那么关键的问题就不是在于价格上的分离，而是在于建筑面积上的分离。只要政府提供给低收入者的经济适用房或者廉租房的建筑面积与相关设施符合人道的要求(根据国家建设部制定的标准为人均13平方米)，并与市场开发商所提供的旨在满足高收入者之需求的商品房在建筑面积上拉开差距，那么高收入者就不再会进入经济适用房或廉租房市场来与低收入者竞争购租低价的住宅。以平均四口人为一个家庭计，人均13平方米的经济适用房也不过50平方米左右，面对这样的住宅，高收入者是不会有兴趣来购买的，如果再对经济适用房的出售与转让提供必要的限制，比如只能由政府来回购，那么反对者所说的腐败是不可能发生的。

　　至于第二种反对理由是完全站不住脚的，因为政府向低收入者提供经济适用房或者廉租房是有偿售租的，而不是免费分配的，所以与计划经济体制下或者1999年房改以前的福利分房是截然不同的。

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