- “弃购”现象频现 毛病缠身经适房路在何方？
对于体现政府民生担当和承载着中低收入群体“居者有其屋”愿景的经济适用房而言,一波又一波的“弃购”现象,无疑是颠覆性的。
石家庄今年首批上千套经适房遭遇弃购。申购者称经适房利润超过国家规定的3%,定价超高。当地房管部门承认定价偏高。石家庄市政府副秘书长表示 “这不是闹一下就降的问题”,没有降价空间。(本报今日报道)
这并不是经适房首次遭遇如此尴尬。据媒体报道,2007年7月,济南204套经适房过半被弃购;2008年8月,杭州第一期经适房两成遭弃购;2008年12月,广州首批经适房1170套被弃购;2008年,该年度深圳市388套经济适用房遭弃购……尽管,各地经适房被弃购的原因,或因价格,或因位置,或因户型,但有一点却是相同的,对于既不经济又不适用的经适房,申购者不约而同地采取了“用脚投票”的方式说不。
如果说经适房此前的诸般病症属于枝节性的,譬如彻夜排队的购房者大军,譬如被人诟病的倒号现象,譬如个别权势者骗购经适房问题等,可以通过严格审查申购者资格和健全销售手段等技术性的修修补补,来予以弥补和完善的话,那么,“弃购”现象则意味着民众对于经适房这一制度安排的信心丧失。一旦连最大的受益群体都对经适房避而远之,不难想象经适房制度到底能走多远!尽管它并不缺乏良善的设计初衷。
一项旨在造福民生的制度,竟然落到了备受民众冷落的境地,显然不应止步于“橘生淮南,则为橘;橘生淮北,则为枳”的喟叹和感慨,而应该对其进行一番制度层面的梳理和检思,惟有如此,才能“摸着石头过河”,而不是白白地被呛了几口水,白交了学费。
根据2007年12月发布的 《经济适用住房管理办法》规定,经济适用住房是指政府提供政策优惠,限定套型面积和销售价格,按照合理标准建设,面向城市低收入住房困难家庭供应,具有保障性质的政策性住房。其核心要义,就是政府通过减免税费(如土地出让金等)降低开发商的成本,以限制利润额度(不超过3%)来确保价格能为低收入家庭所承受,从而实现经适房的保障性功能。
这一操作模式最大的好处是，表面上政府可以用最小的直接投入,最大限度地实现对城市低收入家庭住房保障责任,不可谓“不经济”。然而,在各地的实际操作中,却难以回避经适房的保障性和开发商利益追求最大化的矛盾,加之政府部门怠于监管或监管不到位,就不可避免地出现“打着经适房的名义,做着商品房的生意”问题。以此次石家庄上千套经适房被弃购为例,有申购者指出,该项目全部成本约2280元/平方米,而现在的售价为2680元/平方米,项目利润率为17.5%,远远超过国家规定的不超过3%的标准。显然,政府付出的减免税费的代价,很难转化为低收入家庭的福利。
那么,是否只要加强政府监管,问题就迎刃而解了呢?有房地产专业人士指出,现行经适房制度,从立项、土地划拨、配套设施,到销售限价,可以说每一环节都需要政府审批,只要一个环节出现问题,都可能导致全盘皆输。而且,如果步步为营,环环紧扣,监管成本也会成为无法承受之重,并不具有可操作性。
当然,这并不意味着保障低收入家庭住房问题是一道无解方程式。和我们现行的让开发商从政府免费拿到土地,然后让其在建设和销售环节赚取利润的“砖头补贴”模式不同,目前世界上比较流行的做法是“人头补贴”,就是由政府严格审核,给真正低收入者发放购房补贴,然后通过市场方式来解决其住房问题。相比而言,后者的监管环节要少得多,监管成本也要低得多,而且有效降低了政府在房地产市场,如土地供给、销售价格等微观层面的干预,对于房地产市场的健康和良性发展,可以说是善莫大焉!（成一言）
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