楼市再陷“野蛮生长” “劫后重生”蕴含风险——中新网

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    楼市再陷“野蛮生长” “劫后重生”蕴含风险
2009年07月30日 10:00　来源：中国证券报　发表评论　　【字体：↑大 ↓小】

　　进入2009年3月以来，中国房地产市场再度陷入“野蛮生长”阶段。种种信息表明，信贷投放、政策面放宽、住房的刚性需求等，是造成当前房地产行业“劫后重生”的重要原因。但此轮基于拉动经济增长为前提的房地产行业的“野蛮”生长能否得以延续，以及其带来的风险，却仍值得关注。

　　从各方面因素分析看来，本次房地产市场的繁荣主要受三大因素的影响和助推：一是各级政策的全力支持；二是宽松的货币环境；三是消费者的追涨避险心理。在优惠政策及追涨避险心理的刺激下，消费者加快购房行动，而在金融体系的支持下，无论是个人还是企业都有了强大的后盾，购买力大大加强，买卖双方的投资热情高涨。

　　从二季度开始，需求结构更已产生了质的变化，投资性需求持续快速地进入市场，刺激了成交量和成交价格均呈现加速上升之势，并直接导致了高端项目的热销。

　　根据中原地产统计，五大城市高端住宅的成交比重自3月的10%左右已升至6月的15%-20%。其中北京的比重最高，已超过20%。而另据深圳中原二手住宅成交的调查显示，2009年1-5月，自住性需求已呈下降趋势，而投资性需求由8%攀升至14%，接近2007年高峰期的占比。中原地产对上海一手住房客户的长期监测也显示，外地购房者的比例从2009年第二季度开始迅速攀升至15%左右。而根据7月初对中原地产二手门店随机调研的访问可知，目前部分城市如上海、深圳等地投资性购房比例已近四五成，个别区域可能比例更高。

　　而上述这种投资性需求似乎未有减弱之势。根据7月初对中原地产二手门店的调研显示，主要城市无论是挂盘量还是求购客源量都仍在增加，这将继续支撑后市成交仍持续活跃，价格有可能再攀高峰。中原地产研究中心人士认为，从短期来看，供需双方的热情依然高涨，因此，在政策未有实质性转变的情况下，预计三季度房地产市场仍将保持活跃。

　　不过，本次的繁荣也已经开始呈现出非常明显的非理性特征。目前市场的回暖，特别是高端市场的快速回暖，某种程度上表现出浓厚的追涨心理以及宽裕资金的避险心理。这种投资热度与氛围已经接近2007年高峰时。从过去中国楼市几次调整的历史可以看到，投资性需求的过度膨胀实际上是与现行政策的一场博弈，它将挤压自住性的需求，从而推高市场的泡沫，为市场进入下一次调整种下“祸根”�？銮�，目前这种在投资性需求刺激下的楼市繁荣已大大超越了整体经济复苏的速度，虽然对拉动整体经济的内需复苏有积极作用，但其实是在透支未来的需求，使其中长期内的波动风险在加速积聚。

　　一旦后市房价产生波动，过高的投资比例以及宽松的贷款环境，将对市场和社会造成较大的冲击。

　　实际上，政策制订者也已意识到这种风险，人民银行28日公布的分析显示，当前制约信贷增速和总量的因素就包括资本充足率下降较快和风险管理加强对银行业持续快速投放信贷资金产生一定约束等；银监会也公布了文件要求控制信贷资金流向。

　　总体而言，房地产市场的螺旋形上涨无可非议，但这种上涨背后，还应充分关注需求的可持续释放及供应的可持续性增加，才能保证楼市平稳持续地成长，进而对经济复苏产生长期正面的效应。(王婷)

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【编辑:李妍】
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