评论：房价中是否还有潜伏的违规成本？——中新网

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    评论：房价中是否还有潜伏的违规成本？
2009年07月28日 07:35　来源：上海证券报　发表评论　　【字体：↑大 ↓小】

　　商品房的成本构成主要有三部分：土地、建安费用，还有就是政府的各项税费。从成本清单中，近日的调查发现，各级行政部门林林总总的税费在当中占了20%，和15年前比，当地房地产业的税费增加了30%，不仅收费项目在增加，收费标准也在升高。

　　而就在上周末，国土资源部公布了房地产项目用地地价专项调查结果。全国620个楼盘，地价占房价平均比例为23.2%，其中，比例在30%以下的约占项目总数的78%。国土部揭开低价比例的盖子，目的是为了证伪“地价推升房价”的公众舆论；房地产商不甘落后，曝光的是林林总总的税费。捂了多年的房价成本的盖子，终于大白于天下，结果是让公众大吃一惊。原来市场上的天价房，竟然有一半以上源于税费紊乱。

　　但是，对公众而言。明白了房价成本构成，知道了房价高企的原因远远不够。公众需要知道的是，为何房市成本构成里杂乱横陈着如此多的行政税费？为何地价比例如此之高？这两个疑问显然成为难让公众释怀的房价黑洞。因为无论地价也好，各种行政税费也罢，汇总之后总是要纳入地方或中央的财政预算轨道。除了一部分行政开资，大部分应该专款专用，取之于民，用之于民。比如经适房、安居房、廉租房建设，比如房屋维修等等。遗憾的是，民生安居工程眼下尚不完善，各种商品房质量和纠纷问题络绎不绝。也就是说，地价和各项行政税费具有“只进不出”的黑洞虹吸效应，却不见回馈和反哺公众安居。

　　还有，即使地价和各项行政税费占了房价的50%，那开发商依然还有50%的利润。除去建设费用，开发商最终的利润构成也会在20%至30%间，这个比例依然可以算是高额利润了。当然，按照目前渐趋清晰的房价成本构成，利益既得者首先是地方政府，然后是开发商。笔者以为，房地产商追求高额利润，基于其市场逐利本性，是无可厚非的。但是，对于政策设计者或决策者，将楼市视作GDP和财源的孵化器，显然有悖其公共属性。

　　值得一提的是，地价成本构成的清晰，映射出一道尴尬的场景。对于公权力而言，如果地价和行政税费占了房价的50%，权力推升房价就是正解。当然，开发商也难辞其推升房价之咎。资本诿过于权力的借口很弱智，很有“五十步笑百步”的讽喻色彩。但不管如何，房价高企的黑洞是权力和资本合力而为。

　　现在的问题是，既然开发商因为撇清推高房价责任而甩出了房地产成本构成的黑洞，公众就希望正本清源，还给人们一个价格公道、供求合理的楼市。首先，房价构成中的地价成本应该降低，各种税费应该整合，而且应该收得合理，用得明确，而决不应该变成一笔糊涂账，变成预算外流动的地方“小金库”；其次，地价和税费成本应该由开放商和购房者均摊，而不应由开发商直接转嫁给购房者。

　　对于至今依然讳莫如深的房地产利润构成，应该通过公开、透明的审计手段弄清楚，并周知公众。防止开发商攫取高额利润。更重要的是，除了地价、税费、建安费用，房价成本中是不是还有潜伏更深的违规成本？(作者张敬伟 单位：江苏徐州海关）
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