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    观察：房地产市场“繁荣”背后存隐忧
2009年07月13日 10:26　来源：证券时报　发表评论　　【字体：↑大 ↓小】

　　在刚刚过去的6月，北京房地产市场成交越发火爆，无论是新房、二手房还是土地市场都“量价齐升”，呈现出一派“繁荣”景象，这是否意味着房地产市场已经复苏，这种“繁荣”能持续多久？

　　业内专家认为，此轮房地产市场回暖的基础不牢，应警惕可能存在的风险，虽然短期内房价可能继续上涨，但未来仍有调整的可能，建议政府加大土地供应，同时完善土地招拍挂制度。

　　上半年“量价齐升”　楼市似乎回暖

　　今年上半年，全国主要城市住宅市场强劲反弹，需求表现旺盛，市场成交量基本恢复到2007年上半年水平。其中，北京上半年可售面积连续下滑，累积成交面积同比增长近一倍。

　　中国指数研究院的数据显示，截至6月末，北京市商品住宅可售面积为1471.59万平方米，环比上月下降7.11%，可售面积连续7个月下滑，同比2008年6月下跌比例超过5%，可见北京市商品住宅库存压力已经得到有效缓解。上半年，商品住宅总成交面积达到943万平米，同比增长92.75%。其中，6月成交面积更是超过2006年、2007年、2008年这三年的月均成交水平，且与往年同期水平相比，仅低于2006年6月的同期成交面积水平。与此同时，成交价格自今年1月以来也连续6个月上涨，皆已超过往年同期的价格水平。

　　在住宅销售火爆的带动下，房地产企业也对北京未来2-3年的市场行情看涨，纷纷加强土地储备，导致“夺地大战”频发，北京更是一周诞生三个“地王”。

　　中国指数研究院的数据显示，6月北京住宅用地交易放量，共推出149万平方米住宅用地，推出量创下2008年1月以来的最高峰；共成交107万平方米住宅用地，成交量创下自2008年3月以来的最高峰。与此同时，上半年北京住宅用地推出成交价格逐渐走高，平均溢价水平为60%，高于去年同期的55%。其中，6月住宅用地成交地块平均溢价水平为78%，远远高于5月的29%，该溢价水平创下2008年6月以来的最高峰。

　　在新建住宅交易价格和交易量快速上涨的带动下，6月北京二手房成交量大幅提高，与此同时，受近期新拍卖土地成交价格不断上涨及新开盘住宅均价不断提高的影响，6月份二手住宅交易价格也大幅上涨。

　　根据北京市统计局、国家统计局北京调查总队对我爱我家房地产经纪有限公司、链家房地产经纪有限公司、中原房地产经纪有限公司等10家重点房地产经纪公司调查显示，1-6月，10家被调查单位二手住宅共成交42589套、371.3万平方米。其中，6月，交易量达到今年以来的最高值，比5月增长23.3%。而6月下旬，二手住宅成交均价达到今年以来的最高点，比3月中旬的最低点(8923元/平方米)提高了1266元/平方米。

　　回暖基础不牢　风险不能忽视

　　就在3月份业内还在讨论消化库存的问题，但现在业内专家已经开始担心繁荣背后的风险了，因为，这种“回暖”的速度大大超出了大家的预期，而且在快速回暖的背后有通胀预期和投资性需求成分在其中，他们认为，这种回暖的基础不牢，只有自主性和改善性需求这类有效需求逐步释放并稳步增加时，房地产市场才能真正健康发展。因此，现在应吸取2007年的教训，警惕可能存在的风险。

　　对于房价的持续高涨，克而瑞(中国)研究中心总经理陈啸天认为，在经济形势未明确好转的情况下，由于供求关系反差较大，房价已经高于2007年的水平，可以说现在的房价相对偏高。但是，现在的高房价是通胀预期和过宽的信贷来支撑的，因此不会持续，未来如果经济基本面明确好转，政府可能会采取一些措施抑制投资性需求，那时房价可能会调整。

　　易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭更认为，从房价收入比和租金回报率这两个指标判断，目前，北京、上海、深圳、广州这四个一线城市和东部部分二线城市的房地产市场已经存在泡沫。虽然未来3个月房价还会继续上涨，但是未来6-9个月，房价有可能会下调。

　　同时，业内人士指出，房地产市场区域性很强，全国性差异较大，不能因个别城市的情况一概而论。而且说房价高也是局部性的，在上海、杭州等城市有供不应求的现象，而有潜在的供不应求的城市，也存在房价上涨的压力，但是有些城市的存量房压力仍然很大。

　　另外，就全国的土地市场而言，陈啸天说，90%的开发商拿的地都是底价成交或低溢价成交，可以说土地市场还比较平稳。中国指数研究院的分析人士也指出，土地大战一般只发生在热点城市地段较好的地块中，条件一般的地块交易相对平淡。以北京为例，北京6月下旬成交地块都是区位环境较好的黄金地块，而今年5月15日，保利以3.8亿元的底价拿下密云17.8万平方米住宅地块，折合楼面地价为1220元/平方米�？杉�，土地市场并没有完全复苏。

　　面对目前的市场情况，业内专家指出，稳定房价，首先要稳定地价，建议政府加大土地供应，同时完善土地招牌挂制度。

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【编辑:位宇祥】
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