观察：房地产行业疲态初显 慎防楼市病毒变种——中新网

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    观察：房地产行业疲态初显 慎防楼市病毒变种
2009年06月12日 14:57　来源：羊城晚报　发表评论　　【字体：↑大 ↓小】

　　肆虐全球的H1N1流感病毒比人们想象的要来势凶猛，人类的剿杀反而促其变异，它的真实面孔对我们来说依然陌生。墨西哥卫生部长评论说，突变的甲型H1N1病毒可能比艾滋病病毒更加严重。他表示，流感病毒经�；岷廖拊ぞ赝蝗环⑸湟�，不排除会出现更具毒性的新变种。

　　病毒的变种同样发生在诡异的楼市中。本刊记者近期踩盘发现，楼盘现场的人气大不如前，在市场初显疲态的当下，新一轮的多方博弈再次发生，楼市更生发出一些微妙的变数，它们的出现或将引发楼市变局，或将复苏中的楼市引入危险境地。

　　诡异型病毒 高退房率

　　●诊断：特征诡异，具有隐秘性与极大的欺骗性

　　●症状：穗最高退房率达29.9%

　　在北京、西安、南京等多个城市出现退房率高的情况后，尽管广州市场整体状况良好，但个别开发商名下楼盘总体退房率明显高于其他开发商，有的所谓畅销楼盘退房率接近3%，较市场未回暖时期的退房率还要高。退房率最高的楼盘，其在售的某一期组团的退房率高达29.9%。

　　●风险：扰乱市场秩序

　　虚报成交、自卖自买一向是发展商熟稔的手法。从阳光家缘可查的高退房率来说，个盘的高退房率仍十分可疑，开发商人为炒作的因素很难被排除。

　　尽管广州总体退房率偏低，但当下开发商善于创造“日光”、“排队”等热销假象也随处可见�？⑸痰毕碌耐婆滩呗源蟛糠植扇⌒〔娇炫艿男问�，人为制造断销局面，制造市场恐慌。这种美其名曰为“营销”的手法，实有投机取巧的嫌疑，或会成为扰乱市场秩序的病毒变种。

　　高烧型病毒 惜售捂盘

　　●诊断：高烧前兆，具有症状进一步加重的危险

　　●症状：广州三分之一楼盘捂盘

　　惜售捂盘的明显症状为“发烧”，在楼市回暖的刺激下，开发商为得到最大利润而不惜以更大风险的捂盘来推高楼价。目前，广州相当一部分发展商出现捂盘惜售的现象。据不完全统计，这部分开发商在市场中所占的比例已接近三分之一，尤以中心城区的楼盘为主。据阳光家缘即时可售货量显示，目前广州一手住宅的可售货量不足1.2万套，不到前两年供应量的一半，下降逾五成。其中，尽管有新货供应不足的原因，但开发商人为制造的惜售缺货也“功不可没”。

　　据了解，目前惜售楼盘主要以“低进高出”为主。经过近几个月成交量的持续攀升之后，开发商的资金链已相对稳健，不再急于资金的回流，因此变得更为强硬。同时，目前的房价已远超多年前购置土地的楼板价，少量多批甚至少批都足以带来足够的利润，开发商开始主动惜售。

　　●风险：推动楼价虚高

　　惜售捂盘将人为地造成缺货局面，特别在存货消化迅速的中心城区，缺货直接导致楼价的进一步推高。业内人士预测，近两个月的楼市，开发商涨价冲动明显，而在市场人气明显转淡的当下，开发商唯有人为制造涨价推力，以此达到进一步涨价的目的。

　　然而，在目前变数仍然很大的楼市预期中，惜售捂盘无疑将承当相当大的风险。一旦楼市向下，今日的惜售捂盘将会成为“搬起石头砸自己的脚”。

　　无症状危险分子 大宗投资行为

　　●诊断：无发病症状，有扩散嫌疑，亟待临床观察

　　●症状：大笔流动资金进入楼市

　　最近，环市东某项目开卖，一人全款一次性购买了18套单位。记者通过进一步调查发现，近期，广州不止一个项目录得个人巨额投资行为出现。专家分析，近期房价的滞涨让前两年活跃在商业地产的投资客转而进入住宅市场，尽管仍然不及2006-2007年的高峰期，但却有不断增多之势。

　　对于这样的市场变化，市场人士认为，很大一部分因素在于对通货膨胀的担忧。目前各国都在大量印刷货币来刺激疲软的经济，流动性过剩后市场将面临通货膨胀的威胁。某营销人以接触市场第一线的经验对记者分析，专业的投资客早就开始出手�！澳切└蚪坏�，有着密切关系的人最先意识到这一点�！苯酉吕�，不少珠三角的私企业主也开始大笔购入房产�！肮こ９�，大笔的钱没地方去。比如澄海的玩具厂老板、进出口企业等�！�

　　不过，经历了2008年的调整，多数购房者也稍微理智了一点，这种谨慎体现在投资客购买房产从偏爱高价大户型调整为低价中小户型上；同时也尚未出现投资机构的非理性投资行为。

　　●风险：吹大楼市泡沫

　　眼前的个人投资行为，会否向机构性、非理性的流动性投资行为转变？或者换言之，房地产的投资价值能否在下半年成为“共识”而带动更多非理性资金入市？在业内人士看来，尽管眼前的市场仍在理性投资的轨迹中运行，但是当越来越多的大宗投资行为出现后，缺乏实体经济支撑的楼市回暖和房价上涨或将会引发新一轮的楼市泡沫。

　　有分析称，楼市成交量的增长，是值得欢迎的；但在缺乏实体经济足够支撑的情况下，房价上涨的推力是值得怀疑的。现在大喊泡沫，是为了防止泡沫的出现，而等到泡沫真的出现了，要消除它，就不得不付出更大的代价。

　　潜伏危险杀手 H1N1流感影响

　　●诊断：潜伏时间长、杀伤力极强

　　●症状：迅速蔓延且出现变种

　　大洋彼岸突然爆发的甲型H1N1流感疫情，令世界经济复苏充满了不确定性。截至本月8日晚23时，中国内地共报告甲型H1N1流感89例确诊病例，广东确诊病例17人，广州甚至出现了输入性二代病例，H1N1流感的迅速蔓延让人们很快和非典产生了联系，甚至发出了“原来我们离H1N1并不遥远”的感叹。这潜伏的病毒以其难以捉摸的传播途径与变异性特征，迅速地影响我们的生活。

　　尽管我们目前还无法预知这一疫情将会扩散到什么程度，但疫情对我国经济复苏、楼市消费信心恢复等均将产生不同程度的负面影响。甚至有业内人士指出，要严防H1N1流感成为楼市“第一杀手”。

　　●风险：楼市第一杀手？

　　如果H1N1流感影响楼市，那么这种影响将是始料未及的。尽管中国政府已经采取严密的监控措施，但谁也不敢保证H1N1流感就止于此。H1N1流感与经济�；丫晌鼻肮噬献钗Ｏ盏牡腥�，当然也会对楼市的发展产生非常不利的影响。

　　主要表现在：

　　一、经济增长将因此放缓，令国家制定的年增长率8%的目标难以实现。国家也好，个人也好，都要为应对H1N1流感支付必要的成本，国家原本的投资计划要进行调整，个人的投资计划也可能因此放缓。

　　二、H1N1流感加强了大家的彷徨和等待心态。很多人都会作出流感对楼市不利的判断，恐惧及悲观情绪将随之抬头，人们的消费欲望会降低，楼市难免会出现低迷与观望。

　　三、H1N1流感主要是通过人与人之间的飞沫传播，因此避开人群，少到公众场合是最好的防疫办法。因此，随着疫情的发展，一方面人们会自觉地躲避拥挤的人群；另一方面国家也有可能会出台办法，例如限制搞类似房展会等公众活动，给开发商的造势造成不确定性的风险。

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【编辑:位宇祥】
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直隶巴人的原贴：
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