- 时评：房价或将被推高 新“地王”频现谁受益？
●广州：6月10日，珠江新城一地块，楼面地价达15324元/平方米
●北京：5月21日，广渠门外10号地块，楼面地价超过1.5万元/平方米
●杭州：4月29日，上城区南山路的一幅商办用地，楼面地价超过4.6万元/平方米
●上海：4月29日，青浦区徐泾镇一地块5.6亿元卖出，溢价高达82%
开发商头脑发热?搞旺市场政府最受益
6月10日,一场土地拍卖注定要引起极大的关注。拍卖的地块是位于广州珠江新城的D8-C3住宅地块,是珠江新城最后一幅住宅用地。尚未开拍,这幅地的总价已达2.45亿元,折合楼面地价10882元/平方米。
整场拍卖会短短18分20秒,共举拍50次,报价也从2.47亿元一路飙升至最终的3.45亿元,由广州城建集团竞得,折合楼面地价15324元/平方米,溢价率达154%!
出人意料又似乎在情理之中的天价顿时掀起舆论狂潮。一个普遍的观点是,1.53万元/平方米的楼面地价在后市发展仍存在不确定因素的情况下,风险不可谓不小。但有一点可以明确,开发商频频举牌绝不可能是因为头脑发热,新“地王”的诞生,谁又是最大的受益者呢?
城建高价拿地或为展示实力
拍卖结束后,广州城建发布新闻通报称,计划将该地块打造成为继珠江新城星汇云锦之后的又一超高端精品豪宅项目。因此业内人士预测,以1.53万元/平方米的楼面地价估算,该地块将来打造的毫宅最终售价可能达到3万元/平方米。这个价格比目前星汇云锦2.2万元/平方米左右的的售价要高出一大截。在楼市后市发展尚有诸多不确定因素的情况下,这样的价格必然存在风险。
不过,城建表示,公司对珠三角经济圈,尤其是广州市珠江新城的房地产市场未来发展前景充满信心,“作为珠江新城最后一块住宅用地,按其成交地价和建造成本测算,综合考虑未来中国经济及房地产市场发展趋势,该项目在区域内仍有一定利润空间�！�
城建对在该地块打造超高端豪宅并取得利润充满信心,确实也不是毫无道理。
合富辉煌市场研究部的报告显示,近期广州高端住宅市场非�；钤�。高端住宅市场份额在连续3个月保持10%左右后,5月更是跃升至18%,而成交均价17179元,比2月的均价上升了3284元/平方米,短短3个月升幅达23.6%,明显高于整体市场5%的均价增幅。
报告还指出,与同等级城市比较,广州目前高端住宅价格相对仍较合理�！肮阒莞叨俗≌谐≈靡抵魈迨潜镜氐母叨丝突Ъ霸谒刖痰耐蹲士�,多数为兼顾投资和自住的柔性需求,港澳台及境外买家保持一定的比例,但外来热钱投机炒房的现象比较少见�！币虼舜诱謇纯�,未来广州高端住宅价格或将呈现升中企稳的走势。
合富辉煌首席分析师黎文江还认为,城建高价买地一是能为城建旗下首个超高层高档住宅项目———星汇云锦做铺垫,支撑现在的售价。另一个方面,城建在珠江新城高价竞买地块也有可能是为了刺激其股票价格的上涨。
此外,虽然楼面地价很高,但该地块总价只有3.45亿元,对于城建这样一个地产大鳄来说,数目并不大。而且城建在珠江新城还有其他未开发的项目,可以形成规模效应,拉低成本。广州市房地产行业协会秘书长许国碧指出,城建3.45亿拿下这么小的一块地,很可能是出于在目前的楼市环境下,展示自己的经济实力。
市场信心巩固政府最受益
尽管拍卖中,主持人多次提醒竞拍开发商“楼面地价已经比较高了,请注意投资风险”,但显然,城建心中早已打好算盘。而广州市政府国土资源部门多少也抓住了开发商的这种心理。知名地产营销专家谢逸枫就表示:“通过此次拍地,非常佩服广州市国土局和拍卖公司的运作能力,规模如此小的地块,竟然拍卖到如此高的价格�！笔翟谑侵荑ご蚧聘�,一个愿打一个愿挨。
黎文江指出,选择在这样一个时机推出珠江新城的最后一幅住宅用地,并且底价就很高,看得出广州市国土局就是希望能拍出一个好价钱,以此来提振市场信心的。
业内人士指出,广州市国土局推地的节奏也值得考究。在去年房地产低迷的时候,广州市鲜有推地,等到房地产小阳春确立,5月才试探性地推出一块海珠区中心地块。随着全国各地土地热卖的出现,6月拿出压箱底的珠江新城的最后一块住宅用地,成功巩固了市场信心。而在6月10日当天,广州市国土局更是大开土地闸门,一举推出位于白云区、番禺区的总建筑面积超过27万平方米的4幅住宅用地,将于7月16日拍卖。
广州市国土局局长谢晓丹还表示,目前广州土地储备量充足,不需担心“无地供应”。今年广州商品住宅用地供应量在2平方公里左右,如果需要,还可以供应更多地。
有专家分析,政府为了保持地方经济的发展速度和财政收入,往往会采取各种措施提升来土地市场的吸引力。去年土地市场很冷清,政府很着急。而广州2010年就要举办亚运会,什么地方都需要用钱,其中的一大块就来自土地出让。
中原地产项目部总经理黄韬表示,“地王”的再次出现,表明市场回暖之后,开发商对后市的信心比较充足,像去年广州卖地时底价成交甚至频频流拍的情况将不会再出现。
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开发商喊冤:地价过高推高了开发成本
专家呼吁:让地价降到适当价位
近期有关国家统计局对40个重点城市商品住宅开发费用进行专项调查的消息,触动了很多人的敏感神经。调查范围和对象包括北京、上海、广州、杭州、无锡在内的40个重点城市中部分房地产开发企业及其2008年1月到2009年4月有销售活动的商品住宅楼盘项目。
目前房地产开发成本在国内几乎是个谜题,公众普遍认为房地产是暴利行业,房地产价格虚高得厉害,开发商们从房地产开发中攫取了超常的暴利。然而很多开发商认为现在土地成本过高,房地产开发利润并不丰厚。万通地产董事局主席冯仑说,房地产开发商的平均资产收益率不到5%；北京华远房地产股份有限公司董事长任志强说过去几年平均的行业利润率大概只有8%。
记者采访了上海某热销大型楼盘的开发商,这个楼盘项目均价为每平方米18000元�！氨鹂次颐堑谋鄹�,其实赚得并不多�！笨⑸瘫硎�,该楼盘建安成本每平方米要4800元,而土地成本在各项成本中占很大比例。
这位开发商说,开发商每赚1元钱,4毛多是自己的,5毛多都作为土地出让金和税收归于政府。
当然,这种说法并不能得到大多数公众的认可。从沪深两市40多家房地产上市公司的年报来看,在经济不景气的2008年,房地产公司平均净利润率仍然高达20%,最高达61.64%。
长期调研楼市的上海市政协人资环建委员会专职副主任孙钟炬表示,要让房地产业回归理性,就需要降低房产开发的成本。上海市政协最近在一份建议案中提出,要改变土地“招拍挂”中“出价高者中标”的简单办法,而采用规划、设计、环保、配套、房价等综合指标体系评估方式,使土地出让金降到适当价位。据新华社电
“地王”频现可能推高房价
近几个月里,全国各地土地市场明显出现回暖迹象,溢价出让频频出现。如杭州诞生了楼面地价高达4.6万元/平方米的新“地王”；北京广渠门外10号地块10.22亿元的成交价比底价高出了3.5倍；广州珠江新城最后一幅住宅用地楼面地价高达15324元/平方米等等。
与此同时,国家发改委、国家统计局对全国70个大中城市房屋销售情况的最新监测显示,新建住房销售价格5月环比上涨了0.6%。比较3月环比0.2%的涨幅及4月环比0.4%的涨幅,涨幅逐月扩大0.2个百分点。
“地王”频现,房价也是水涨船高,很多人不得不担忧,“地王”频现将导致楼市再次掀起一轮涨价潮。
房企资金大量流入地市
对于开发商频频拿地,业界普遍认为是三大原因造成的:一是目前市场资金充裕；二是对房地产的未来有信心；三是开发商发展运营的需要,土地用完了就要增加新的储备。国家统计局前日发布的数据也显示,5月份国房景气指数为95.94。其中房地产开发投资、本年资金来源、房屋施工面积分类指数均比上月有不同程度的提高,土地开发面积、商品房空置面积分类指数有所回落。
在这样的背景下,连此前对拿地一向谨慎的万科,态度也出现了转变。2009年以来,地产市场经历了“绝地反弹”的小阳春,但万科一直宣称“判断地产回暖为时尚早”,1—4月未增加任何新项目,与保利地产及金地集团等公司的频频出手形成了鲜明的对比。而后,关于万科“踏空”将丧失地产龙头地位的言论四起,连万科副总裁肖莉不久前都在半公开场合承认,万科有可能已经错失了最好的拿地时机。在过去一个多月内,万科斥资23亿,开始多处拿地。
业内人士表示,有数据显示,前期销售回笼的大量资金近期又开始流入了土地市场。此外,近期不少房企都推出了融资计划,这些募集资金也大都指向购地计划。这与不少开发商认为“现金为王”已经过时,并开始布局下一步的发展有关。
“地王”改变预期或抬高房价
不过,开发商频频拿地,“地王”频频诞生,对楼价的影响也逐渐开始显现。
保利地产代理市场部总经理吴定金指出,决定房价的根本因素还在于市场的供求关系,而“地王”的出现会影响到人们对房价的相对预期,购房者担心房价暴涨而选择入市,间接改变了供求关系,从而带动房价上涨。
国家发改委、国家统计局对全国70个大中城市房屋销售情况的最新监测也显示,在这70个大中城市中,新建住房销售价格5月环比上涨的有60个,厦门、深圳、长春等城市涨幅居前；环比下降的城市仅有6个。二手房方面,5月房价同比、环比均为上涨。同比上涨0.9%,涨幅比上月扩大0.9个百分点；环比上涨0.7%。
有业内人士指出,目前来看,楼市的回暖已从一线城市蔓延到二三线城市。因此预计未来一段时间,土地市场仍将保持活跃,近期房价也仍将保持上升态势。但在全球经济没有好转、国内信贷宽松的背景下,这种由地价推高的房价最后很可能会演变为楼市泡沫。
加大土地供应量才能抑制房价
不过,另一个方面,今年1—4月,全国商品房销售面积同比增加17.5%,但新开工量同比下降15.56%�？硕�(中国)研究中心的数据也显示,国内主要城市近几月的成交量均高于新增供应量�？硕�(中国)首席研究员陈啸天表示,目前的供应瓶颈主要是由于2007年第四季度起,全国房地产业下行,开发商放缓供应节奏而造成的。当时开发商不仅放慢了拿地节奏,还暂缓施工,完工的则延迟拿预售证。
不少业内人士担忧,开工量不足将导致新增供应量的不足,未来有可能出现的供不应求将导致房价上涨。以广州为例,根据“阳光家缘”的数据,目前广州可售住房为11485套,如果以5月13253套的签约量来看,现在的可售套数还不够卖一个月。
因此,有专家指出,近期开发商频频出手拿地也可看作是一个正面信号。国信证券分析师区瑞明表示,今年土地市场回暖了,土地供应量大了,对于房价而言也有可能起到抑制作用。(卢轶)
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