- 广州：二手房“转按揭”新规 为何老百姓不领情
交易中心希望“加快流程” 银行担心交易风险 二手“转按揭”陷入“停摆”
近期有银行出具有限制用途的“终止抵押登记声明”来应对转按揭新规定，大部分银行仍未作出应变措施，三成二手交易受影响。广州市交易登记中心向本报记者独家解释来龙去脉并紧急召集银行开会，力图打消公众与银行的疑虑。本报记者多方采访，试图解开“转按门”背后的疑问。
交易中心想“便民” 加快“转按”流程
广州市房管局下属的房地产交易登记中心自5月21日起对已抵押登记的房产交易程序作出部分调整，这“部分调整”却为占总体二手交易30%以上的“转按揭”交易带来诸多不便。
记者从广州市交易登记中心了解到，目前建设银行已制定应对措施，对该行按揭中的房产转让出具有限制用途的“终止抵押登记声明”，声明上以黑体加粗的字体注明“终止抵押登记声明仅可以用于三类业务合并登记办理”，买卖双方持此声明办理过户，不需要引入阶段性担保，买方不需付出额外的担保费。据悉，交易登记中心已把建设银行的“终止抵押登记声明”样本发至各区房管局下属的交易登记中心，5月底以来停摆多时的转按揭交易有望重启。
市房地产交易登记中心有关人士日前向本报记者独家解释本次“转按门”风波，他们也在上周五紧急约见各大银行详细解释本次“转按揭”新规定的内容。这位人士透露，以往“转按揭”交易程序虽然可带抵押过户，但需要两次递件和归档，买卖双方为此耗费不少时间和精力。为此他们推出涂销抵押登记、产权转移、再次抵押登记共三类业务合并办理，简化程序和便利群众。银行对于抵押中的房屋先行涂销抵押再过户，认为增大了银行的风险。对此，市交易登记中心有关人士表示，涂销抵押登记与产权转移和再次抵押登记三项合并办理，涂销抵押登记只可与其他两项一并办理，若业主涂销抵押登记不再继续办理其余两项，银行对该物业的债权依然存在。该人士也承认，他们当初没有预想到这个便民措施会引起如此大的误读以及造成如此大的影响，他们将尽快与银行进行沟通，确保新规定顺利实施下去。
在这次“转按门”争议中，无论是银行误读或是过于保守，相信事件已给政府有关部门上了一课：产权无小事，沟通要细致。交易登记中心坚持的是“加快流程”，银行担心的是交易风险，最后为加快流程和规避风险埋单的还是消费者。
新旧办法差别在于是否涂销抵押登记
据了解，已设定抵押的房产转让转移，一向是有两种方法：一是“转按揭”，二是“赎契”。按揭人士表示，对于按揭中的房子交易，且新买家要做按揭，他们一般建议直接做“转按揭”。银行方面也较欢迎“转按揭”，因为银行的存量房贷不会流失到其他银行。按揭人士称，只有在新买家一次性付款或原按揭银行满足不了新买家的贷款需求，他们才建议买卖双方先“赎契”，再到新贷款银行做抵押。由此，“转按揭”与“赎契”两种交易方式演变出三种交易模式：
一.买家一次性付款，新买家预先支付首期或业主自行赎契，买卖双方用已涂销抵押登记的房产证过户交易；
二.带抵押过户，即在不涂销抵押登记的情况下做产权过户；
三.业主先赎契，买卖双方做产权转移登记，买家再到新贷款银行做抵押登记。
从上面的程序分析可知，一和三是“赎契”交易的两个变种，二则是“转按揭”。按5月21日实施的新规定，已设定抵押房产办理转移登记业务的程序分为三种方式，方法一、二、三分别可对应原有做法的一、二、三，的确如广州市房屋登记交易中心有关人士所言——“转按揭”并没有停掉，反而是抵押过户流程合并办理，加快流程。据政府有关人士透露，以往抵押中的物业转让，必须两次递件，耗时超过30个工作天；如今一次递件合并办理，最快10个工作天可办完一次交易。
据记者分析，旧办法的一和三在新措施之下的确可以加快办理速度，确保交易安全。新规定对第二种操作影响最大，新旧措施差别只在于“转按揭”是否涂销抵押登记。
焦点疑问一：新办法增加银行风险？
市房屋交易登记有关人士表示，银行对新规定解读为“增加风险”是可以理解的，过往“转按揭”交易是分步走，先办理产权过户，再做抵押登记。在这个过程中，因为政府先核准交易，银行会认为交易是安全的，而且房产已过户并做抵押登记，银行风险较低。在目前抵押与过户合并办理的新措施下，银行必须先出具涂销抵押登记声明，他们会认为房产尚未过户给借款人，业主有可能手持终止抵押登记声明而把房产转卖他人，银行风险较大。
市房屋交易登记中心有关人士表示，他们事前已就“转按揭”新规定与银行沟通，当时各方都未预料到涂销登记等三项业务合并办理所产生的交易风险。涂销抵押登记等三项业务合并办理，并不会增加交易风险。三项业务必须并案办理，不可以单独涂销抵押登记，业主并不会持有已涂销抵押登记的房产证，因此银行对物业的债权是安全的。
该人士告诉记者，目前建设银行针对“转按揭”新规定而出台对应措施——出具具有限制用途的终止抵押登记声明，凭此抵押声明办理“转按揭”交易，不需要引入阶段性担保。有关人士表示，过去银行的终止抵押登记声明只有一个版本，他们可以根据现在的新规定而出具不同版本的终止抵押登记声明。
据记者获得的独家信息，该银行给“转按揭”交易出具的终止抵押登记声明会以黑体加粗的字体注明“此终止抵押登记声明仅可用于合并登记办理”，且终止抵押登记声明会清楚写明合并登记办理所涉及的买卖双方。
焦点疑问二：
新办法增加购房者成本？
广州竞宇按揭公司总经理鄢红胜对此番新规定非常不解。他认为“转按揭”在不涂销抵押登记的情况下完成产权转移，可以防范产权风险，对各方都有利，不明白为何这次政府单方面出台新规定。鄢红胜表示，自2001年他入行以来，“转按揭”的交易方式一直存在，“转按揭”宗数随房屋流通增多及楼价上涨而不断上升，目前已占总体二手交易的30%以上。
汇瀚按揭高级业务经理莫静表示，据了解，大部分银行还不知如何应对新规定，为防范风险，银行可能会要求买卖双方出具担保函才可以出具终止抵押登记声明。记者从保来理财、汇瀚按揭和竞宇按揭等多家按揭公司了解到，为确�！白唇摇苯灰卓梢运忱ü�，各公司都尽量为买卖双方提供最优惠的担保条件，“转按揭”的担保费用约在贷款额的1%左右。以一笔60万元的贷款申请来说，买方将可能额外支付6000元担保费。
广州市房屋交易登记中心有关人士表示，他们并不希望消费者因便民措施而加重购房成本。他们将尽力与银行沟通，打消他们的顾虑，以确保新措施顺利实施。
记者评述：
事关民众切身利益
最好做好事前沟通
在这次“转按揭”新规定出台前后，缺席的是消费者的声音。
新措施可大大缩短市民交易的时间，这无疑是应热烈鼓掌的，但为节省的时间，消费者却要花上大笔金钱，有没有问过他们是否愿意？根据一般的“转按揭”交易，消费者在办理贷款申请时已同时办理委托公证，按揭服务公司会代劳大部分的程序，无论递多少次件，到房管局多少次，这都是按揭服务公司的事情，消费者已为此支付按揭服务费。
如今，他们却有可能为转按揭新规定而付上更多的成本，在高楼价的广州无异于百上加斤，不知道措施出台前有关方面有没有预见到“银行防范风险——民众为风险埋单”的连锁后果？“转按揭”交易程序涉及交易登记中心、银行和消费者，政策出台前是否应充分知会各方？出台前，是否也应协调好银行方面的应对措施？
梳理业务流程，简化业务程序，出发点无疑是好的，但若“加快”与“简化”是以消费者埋单为最终结果，相信问一百个消费者一百个都不愿意。贷款60万元，可提速20个工作天，但额外要花6000元。广州大把人月薪在6000元之下，你说迟一个月可省6000元，大把人举双手双脚赞成。从记者了解到的各方意见来看，政府着眼于加快流程，银行力图规避风险，而消费者既无法在政策出台前“被咨询”，最终也可能要为新措施的落地埋单。
在记者截稿之时，我们得到广州市房屋交易登记中心人士的独家解释，希望“转按门”风波能顺利平息。小记在这里想提醒一下有关职能部门：制定新措施能否充分听取各方意见并做好多个预案？此外，万一银行顾虑未能打消，这个新措施是否有修正的必要？(记者李凤荷)
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【编辑:林伟】 |
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