- 二套房贷细则尚待考量 利率如何按照风险定义？
“国十一条”横空出世，房贷市场收紧的信号似乎比预想中来得更早些。但政策中对具体操作细节却未表明，对于下一步的细则将如何出台，“伟嘉安捷”专家认为仍有问题待考量：
一、贷款利率如何按照风险定义
“国十一条”中对二套房首付40%进行了明确，但对于贷款利率只提到“严格按照风险定价”�！拔凹伟步荨比衔�，如果将二套房政策细则制定更标准和科学可行，有利于鼓励自住住房消费需求，是否可以将置业升级人群与投资、投机人群区分对待，从利率上予以差别化，这样会与政策初衷相吻合。从2009年二套房政策的执行情况来看，除依照规定对家庭人均居住面积低于当地人居平均居住水平的可以比照首套住房贷款政策执行外，个别银行在实际操作时对借款人名下有唯一一套贷款购房且已结清并出售的，或者是还贷期间月还款记录良好的，在利率上给予适度照顾，提供基准利率或下浮优惠利率，这样对于有置业升级需求的借款人来说也比较合理。
二、符合改善型需求的人群能否得以扩大
“国十一条”中对 “改善型”二套房群体能否享受首套房贷优惠未有提及，“伟嘉安捷”指出，如果后续政策继续对改善型购房人群给予部分政策优惠，那么除以家庭人均居住面积为优惠的政策标准外，是否可以将以下三类人群加入政策的优惠范围内：第一类，个人名下唯一一套有贷款住房结清并已出售的；第二类，婚前一方名下曾贷款购房，婚后以夫妻名义再次申请贷款购房的；第三类，夫妻离婚后有贷款房产由购买方判给另一方，另一方再贷款购房的。如果将这三类人群与投资投机人群在政策上剥离开来，对稳定房贷市场交易量将有更大的促进作用。
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