银行违规房贷思考：开发商和银行有共同利益——中新网

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    银行违规房贷思考：开发商和银行有共同利益
2009年06月29日 08:26　来源：中国青年报　发表评论　　【字体：↑大 ↓小】

　　近日，央视《经济半小时》节目，播报了“各大银行集体违规松绑二套房贷，一人贷出35套房”的新闻。总的意思是：连续3个月城市房屋销售价格上涨和房地产市场的回暖，与去年年底发布的个人房贷“新政”有关。但是，各大商业银行和开发商联手，在实际贯彻中集体违规，变相地把第一套房的优惠政策套用到第二套。为了掩盖这个事实，开发商和银行相互配合，玩起了数字游戏。

　　那么，银行集体违规房贷的背后到底有着怎样的奥秘？

　　思考之一：违规房贷的利益根源

　　在这场互相配合的“游戏”中，究竟谁是出谋划策者，谁主动谁被动，我们不得而知。但有一点是可以肯定的，开发商和房贷银行有着共同的利益。

　　如果用政治经济学的语言来表达，开发商是以赢利为直接目的、以雇佣劳动为基础的产业资本家，利润最大化是唯一目标。在房地产火爆的几年中，他们都很快暴富起来了。自从去年中低收入购房者群体对过高的房价做出“不降价不买房”的反应，中央实施紧缩的货币政策以后，房地产开发商的确陷入了困境。

　　如果把销售价格降低到合理的程度，开发商将承受巨大利润损失；如果力图保持高价，不仅商品房难以销售，而且囤积的土地将长时间占用大量流动资金。因此，单靠开发商自身的力量，很难以两全其美的方式摆脱困境。其实，开发商的困难同时也是房贷银行的困难。经过改革的商业银行，其基本身份是以赢利为目的金融企业，其信贷资金在很大程度上已经资本化了，而房地产业正是利润丰厚的投资对象。在经济高涨的时期，银行为了增加信贷业务量、增加客户群、获得高额利息，一方面积极主动地为房地产开发商提供用于囤积土地和开发建设的资金，另一方面又为购房者(包括炒房者)提供很大份额的购房信贷。

　　在充裕的信贷资金支持下，在炒房大亨们的炒作下，房地产价格一路飙升。如果过热的房地产和整个过热的经济能够持续下去，已经形成的房地产泡沫不致破裂，那么他们就可以不断地获得巨额回报。但是，在过高的价位上，在中央紧缩银根的情况下，销售出现了困难。这样，无论是降价销售还是长期积压，对房贷银行来说都是巨大的风险。因此，他们成了和开发商荣辱与共的难兄难弟。

　　表面看在违规房贷的实际操作中，似乎只涉及开发商和银行，但作为利益共同体主要成员的，至少还有地方政府。房地产业是各级地方政府最重要的财政收入来源。在征地、旧房改造和拍卖建设用地的过程中，政府得到的是巨额的土地升值收入；在房地产业蓬勃发展从而带动相关产业一同发展的时期，政府可以征收更多的税款。地方政府同样希望尽快改变这种困难局面，而且一般不希望以降价的方式解决这一问题。这是因为，降价的结果必然影响开发商的赢利和继续开发的积极性。这样一来，土地升值收入和税收收入都会大打折扣。

　　我们抛开开发商、房贷银行和地方政府对经济社会发展做出的贡献不论，既然三者构成了益损与共的利益共同体，那么，他们携起手来，互济互救，就是理所当然的事情了。对这个共同体来说，最理想的方式就是，向购房者提供更加优惠的信贷。这样，既托住了房市，保持了商品房的高价位，又可以扩大销售，还可以降低银行的风险�？杉�，违规房贷完全是利益驱动的结果。

　　思考之二：违规房贷的操作空间

　　所谓房贷违规，指的是对第二套住房的贷款，超出了2007年人民银行和银监会联合发出的359号文件和452号文件的政策规定。按照这两个文件的规定，申请第二套及以上住房贷款的，贷款首付比例不得低于40%，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍；而且，首付比例和利率水平随着套数的增加而增加。弹性只有一点，即人均住房面积低于当地平均水平的，房贷可以比照首套执行。这两个文件，都是在“双防”的指导方针下，为了“加强商业性房地产信贷管理”而制定的。因此，这里并没有多大的违规空间。

　　但是，2008年12月国务院办公厅发出的131号文件就不同了。这时候，保增长、扩内需已经成为第一位的任务，宏观经济政策已经转向，货币政策已经由从紧转向宽松。文件要求，要“加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度”。除了重申人均住房面积低于当地平均水平的，在申请贷款购买第二套住房时，可以比照执行首次房贷的优惠政策外，还进一步规定：“对于其他购买第二套及以上住房的，贷款利率由商业银行在基准利率基础上按风险管理确定�！比绻浜臀募械钠渌谌萘灯鹄�，文件的宗旨是稳定和支持房地产业的发展。在这种背景下，凡是有利于保增长、扩内需的做法，至少在短期内都是可以被理解被接受的。违规房贷也正是利用了这一点。但主要问题在于，文件的进一步规定是一个可以自主做出决定的模糊弹性空间，人们可以做出不同的解读。在我国，历来是以“用足政策”为名钻政策空子，甚至“上有政策、下有对策”。因此，银行房贷集体违规就毫不奇怪了。其实，人们都很清楚，违规房贷决不是违规的唯一表现和唯一领域，也未必是最为严重的表现。

　　思考之三：保增长需防顾此失彼

　　自从贯彻实施保增长、扩内需、调结构、保民生的方针以来，我们已经取得了举世瞩目的成绩。在当前的情况下，继续实施适度宽松的经济政策仍然是必要的。这一点也适合于房地产业。

　　但是，根据历史经验，在防止经济下滑成为首要任务的时候，经过一定时间的大规模投资和大量货币供给，不久就会出现高利润行业产能过剩、资源紧缺和价格上涨、流动性过剩、通货膨胀、生态环境恶化、产业结构进一步扭曲、重大比例关系更加不协调等问题，粗放发展就会卷土重来。1990年代初是这样，本世纪初也是这样。这种情况是同现有的经济体制和诱导机制密切相关的。因此，在这个问题上，必须注意“一种倾向掩盖着另外一种倾向”。

　　我们的着眼点是科学发展。在专注保增长、扩内需的情况下，那些把GDP看得比什么都重要的人，在投资和上项目时，有可能不惜一切代价，不顾一切消极后果；作为资本主体和市场主体的企业和当事人，有可能利用宽松的政策环境，以牺牲整体利益和未来发展为代价，以保增长、扩内需的名义和其他冠冕堂皇的理由，抓紧牟取自己的特殊利益。

　　我们要真正明白，我们的问题主要不在于受到外部冲击，外部冲击在很大程度上是内部结构和比例不合理的表现。如果我们做到了以内需为主，国际收支基本平衡，外部冲击就不会那么大。我国内需不足，历来不是投资不足，而是居民消费需求不足。当前巨额的固定资产投资，可以起到一定的“替代”作用，从而缓解当前的困难；但也是不得已而为之，这样做必然带来消费率的进一步下降。

　　我国本来不存在货币供给不足和流动性不足的问题；之所以发放巨额贷款，主要是为了支持快速大量投资。但货币的大量供给，势必导致货币贬值和通货膨胀。现在之所以没有很快从居民消费价格水平和工业品出厂价格水平上表现出来，是因为居民消费能力不足和产能过剩。把这种情况说成“通货紧缩”，完全是南辕北辙。因此，实施扩内需的政策，必须全面理解，力度必须适当，必须适时调整。 (陈文通)

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【编辑:杨威】
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