- 理财师教你如何小房换大房 不再蜗居？
拥有两套甚至三套房子的家庭在长沙并不少见，但随着家庭人口的增多、收入的增加，买套更宽敞的房子住成为许多家庭的梦想。在现金不够、且不降低生活水平的情况下，怎么以小换大呢？红网理财师、长沙首届“十大金牌理财师”得主之一、浦发银行长沙分行的国际金融理财师王卉就以本报读者刘女士家庭为例，给出了答案。
刘女士，32岁，丈夫34岁，夫妻均为公务员，小孩3岁。家庭月收入约8000元(含房出租收入)，现有住房两套，均全额支付，自住二居室，三居室因离单位较远，用来出租。有股票市值2万元，16万元三年期信托类理财产品，年收益率7.5%，2万元1年期定期存款。家庭月均支出约4000元，今年3月份，小孩上幼儿园，月支出将增加1500元。
刘女士想在单位附近再购一套三居室以改善居住条件，房价4500元/平方米，面积为125-130平方米。她的住房公积金一直未提取，账上有3万元。她想知道如何规划，才能早些住上大房子。
刘女士家庭财务表
月支出状况表： 单位：元
月收入 8000 月支出 4000 月节余 4000
王卉根据以上数据为刘女士家庭资产进行诊断，并给出三个结论：无负债，可适当利用财务杠杆；财务自由度偏低，可提高股票类型投资产品的比例；未给小孩购买保险，建议配置小儿医疗险。
那么刘女士究竟该如何规划家庭资产呢？王卉给出了三点建议。
首先是购房计划。刘女士打算购置的房产总价60万元左右，根据这一情况，王卉表示有两个方案可供刘女士选择。一是卖掉其中一处，所得房款用于购房，不足房款贷款解决。二是借钱付首付，将两处房产出租，租金用来还贷�！拔医ㄒ樗捎玫谝恢址桨�，”王卉表示，目前刘女士的可用资金仅4万元(股票能全身而退的前提下)，而新房首付三成需要近19万元，资金缺口较大。该家庭资产中房产本来就占比高，目前小孩教育金支出、孝亲费用均不高，正处于快速积累金融资产的阶段，而房产的流动性差，占用资金多，不利于金融资金的积累�；谝陨侠碛�，刘女士应该把升值空间相对小或房龄相对长的房产卖掉，将夫妻两人的公积金提出用于首付，并申请公积金贷款。
那么刘女士究竟该贷款几成合适呢？王卉还帮她算了笔账。小孩上幼儿园后，家庭月净收入减至2500元，其中还要留出500—800元储备小孩教育金，因此这部分钱中每月用来还贷的资金最好不要超过1500元，而她可用的公积金每月合计在700元(加上单位支付部分)左右，因此总月供不能超过2200元。如果贷款6成20年，以目前利率计算月供为2103元。因此，她必须至少首付4成才不会有还贷压力。
王卉还建议刘女士调整金融资产结构，从目前看她的固定收益类理财产品占比过高。而从其家庭成员的年龄、职业收入等综合因素考量，她完全可将家庭金融资产的60%即12万元用来配置股票及股票型基金，40%即8万元用来配置银行理财产品、黄金等。另外，从月净收入中拿出500—800元做基金定投，用于积累小孩教育金。
“虽然公务员的收入比较稳定，但一旦遭遇重大疾病，同样会面临很大的财务压力�！蓖趸鼙硎�，公务员家庭也应购买商业保险作为社保的补充，其中首选重大疾病险和意外险，包括她的小孩。
财务比率分析
家庭财务比率 定义 实际比率 合理范围 评价
资产负债率 总负债/总资产 0 20%—60% 过低
消费比率 消费支出/收入 44% 60% 基本合理
储蓄率 1—消费率 56% 40% 基本合理
平均投资报酬率 年理财收入/生息资产 7% 4%—10% 合理
财务自由度 年理财收入/年支出 26% 100% 偏低
( 记者 黄清安）
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